Jakim prawem

Drodzy Państwo, sprawa jest poważna!

Bez Waszego zaangażowania i zdecydowanych, szybkich działań, może okazać się, że po Nowym Roku wielu z Was stanie przed koniecznością zapłaty nawet kilku milionów złotych na rzecz Gminy lub Skarbu Państwa. I nie na raty, nie z bonifikatą. Po prostu. Dostaniecie z urzędu decyzję i trzeba będzie zapłacić, najpewniej w terminie 14 dni od dnia, w którym ta decyzja stanie się ostateczna.

Zapytacie – ale za co?

No cóż, mówiąc wprost, za to, że bez Waszej zgody, nie pytając Was o zdanie, ustawodawca postanowił dać Wam prezent. Jak już wspominałam, z dniem 1.01.2019 roku, a w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, prawo użytkowania tych nieruchomości przekształci się z mocy prawa w prawo właśności, a Państwo z dniem uwłaszczenia staniecie się właścielami tych gruntów.  Tyle tylko, że nikt z Państwa zapewne o taki prezent się nie prosił, a już na pewno nie o taki, za który trzeba będzie słono zapłacić.

Wszystkiemu winien jest art. 14 ustawy uwłaszczeniowej, zgodnie z którym  przepisy ustawy stosuje się z uwzględnieniem  przepisów o pomocy de minimis. Zarówno z uzasadnienia do projektu tej ustawy, jak i stanowiska UOKIK zajmowanego w toku procesu legislacyjnego wynika, że w odniesieniu do deweloperów przekształcenie użytkowania wieczystego będzie w istocie stanowiło pomoc publiczną. Biorąc pod uwagę, że zgodnie z ustawą uwłaszczeniową użytkownik wieczysty z tytułu dokonanego z mocy prawa przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności  zobowiązany będzie  do zapłaty jedynie 20 opłat przekształceniowych w wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste uznano, że takie nabycie prawa własności przez przedsiębiorcę, w zamian za obowiązek zapłaty jedynie 20 opłat przekształceniowych, stanowić będzie dla deweloperów niewątpliwą korzyść, uzyskaną od  Państwa.

Abstrahując od tego, czy w związku z uwłaszczeniem deweloper faktycznie otrzymuje jakąkolwiek korzyść, skoro jego działalaność polega na tym, że  po wybudowaniu budynku zbywa wszystkie znajdujące się w nim lokale i to nie on, lecz nabywcy  faktycznie będą płacić opłaty przekształceniowe przez okres 20 lat, na dzień dziesiejszy trzeba niestety przyjąć, że z chwilą uwłaszczenia dojdzie do udzielenia deweloperowi pomocy publicznej i że w związku z tym będą Państwo zobowiązani do zapłaty tak zwanej dopłaty.

Zgodnie bowiem z unijanymi regulacjami, maksymalna kwoty pomocy, jaką państwo może udzielić przedsiębiorcy (tak zwana pomoc de minimis) w okresie 3 lat nie może przekroczyć kwoty 200.000 EUR. Dlatego też w art. 14 ust. 2 ustawy uwłaszczeniowej przyjęto, że jeśli  wartość pomocy publicznej udzielonej deweloperowi w związku z uwłaszczeniem przekroczy tę kwotę, deweloper zobowiązany będzie do zapłaty dopłaty do wysokości wartości rynkowej nieruchomości z daty przekształcenia. Wysokość tej dopłaty zostanie ustalona z urzędu, w drodze decyzji administracyjnej.

Tyle na temat dopłat mówi wspomniany art. 14 ustawy uwłaszczeniowej.  Jak liczyć kwotę dopłaty, jak ustalać wartość udzielonej pomocy publicznej – tego  z ustawy niestety nie wyczytamy, ponieważ ustawodawca nie przewidział żadnej regulacji, która wyjaśniałaby wszystkie te wątpliwości. A zapewniam Państwa, że jest ich całe mnóstwo.

Spróbowałam policzyć, o jakiego rzędu kwotach dopłat możemy w tym wypadku mówić i jakich  kwot powinni się Państwo spodziewać.  Okazało się, że przepis ten można interpretować na wiele sposobów i w zależności od tego, jaką kwotę uznamy za kwotę pomocy publicznej, jaką wartość nieruchomości  przyjmiemy do ustalenia wysokości tej pomocy, kwota dopłaty  będzie  inna, a w niektórych przypadkach może okazać się, że dopłaty nie trzeba będzie płacić.

Moje obliczenia wykonałam przy przy założeniu, że obecnie opłata za użytkowanie wieczyste, którą płaci deweloper wynosi 51.000 zł (stawka 3%), wartość nieruchomości, od której ta opłata została ustalona wynosi 1.700.000 zł, a rzeczywista wartość rynkowa tej nieruchomości na dzień przekształcenia będzie wynosić 5.000.000 zł. Okazało się, że w takim przypadku dopłata może wynieść nawet 4.200.000 zł, a przy przyjęciu innego sposobu liczenia, obowiązek dopłaty w ogóle nie wystąpi.

Przyznacie, że wyniki są porażające, tym bardziej, że niektórzy z Was nie tylko zapłacili za nabycie użytkowania wieczystego, tak jak za nabycie nieruchomości będącej przedmiotem własności, ale również zapłacili  już za zmianę celu użytkowania wieczystego.

Co w tej sytuacji zrobić? Czy jest jakaś możliwość uniknięcia obowiązku zapłaty dopłaty? No cóż… sprawa nie jest prosta, ale pewne pomysły już mam. Na pewno jednak nie w każdym przypadku będzie można uciec od tego obowiązku. Niezależnie jednak warto już dziś mocno lobbować za szybką zmianą tej  absolutnie nieprzemyślanej  i bez wątpienia niezgodnej z Konstytucją regulacji.

A jeśli ktoś z Państwa chciałby dowiedzieć się czegoś wiecej na temat  ustawy uwłaszczeniowej – zapraszam na pyszną kawę w jesiennej scenerii.  W Krakowie wciąż jeszcze mamy złotą polską jesień:) Oto dowód!

Drodzy deweloperzy!

Już w najbliższy piątek wejdzie w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów za – budowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Jak zapewne większość z Was wie,  ustawa ta dotyczy gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, czyli gruntów zabudowanych budynkami jednorodzinnymi lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lub stanowić będą w przyszłości lokale mieszkalne. W wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego dojdzie do powstania prawa własności takich właśnie gruntów.

Z uwagi na fakt, iż ustawa ta wprowadza szereg uregulowań istotnych z punktu widzenia deweloperów, chciałam Państwu zwrócić uwagę na najważniejsze kwestie, które powinniście uwzględnić, jeśli realizujecie inwestycję na  gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

1. Nadal trzeba będzie występować o zmianę celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy, jeśli inwestycja będzie realizowana na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste przed 1.01.2019 roku na cel inny niż cel mieszkaniowy. Zmiana celu będzie możliwa jeśli w odniesieniu do tej nieruchomości plan miejscowy lub decyzja WZ dopuszcza zabudowę mieszkaniową. Nadal też trzeba będzie ponosić opłatę za zmianę celu użytkowania wieczystego, Jak wiemy, w niektórych miastach takie opłaty są pobierane i niestety ta ustawa nic w tym zakresie nie zmienia.

2. Jeśli deweloper wybudował lub wybuduje budynek mieszkalny przed 31.12.2018 i odda go przed tą datą do użytkowania – przekształcenie nastąpi z dniem 1 stycznia 2019 roku. Jeśli natomiast budynek zostanie oddany do użytkowania po 1.01.2019 roku, wówczas przekształcenie nastąpi z dniem oddania do użytkowania, czyli z dniem uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

3. Po 1.01.2019 roku do sprzedaży lokalu (ustanowienia odrębnej własności) wraz z udziałem w prawie własności gruntu konieczne będzie uzyskanie przez Państwa zaświadczenia o przekształceniu. Zaświadczenie wydawać będzie prezydent miasta dla gruntów gminnych lub starosta dla gruntów Skarbu Państwa. Bez tego zaświadczenia notariusz nie sporządzi umowy, gdyż po przekształceniu w księdze wieczystej nadal będzie widniało prawo użytkowania wieczystego, a nie własność. Na wydanie zaświadczenia organ będzie miał maksymalnie 4 miesiące od daty złożenia wniosku, co oznacza, że po 1.01.2019 roku nie będzie możliwe zawieranie umów ustanowienia odrębnej własności lokali – trzeba będzie bowiem czekać na wydanie przez urząd zaświadczenia o przekształceniu. Muszą Państwo tę okoliczność uwzględnić i przewidzieć w umowach z klientami odpowiednio dłuższy okres na ustanowienie odrębnej własności lokalu, tak by nie ponosili Państwo odpowiedzialności za niewykonanie umowy z przyczyn w istocie od Was niezależnych.

4. Organ z urzędu natomiast prześle zaświadczenie do sądu wieczystoksięgowego (w terminie 14 dni), a sąd  – również z urzędu wpisze własność gruntu  do księgi wieczystej oraz roszczenie o zapłatę opłaty za przekształcenie. Roszczenie to będzie wpisane w dziale III księgi wieczystej.

5. Z przekształceniem wiąże się obowiązek uiszczania opłaty za przekształcenie, która płatna będzie przez właścicieli nieruchomości przez okres 20 lat w terminie do 31 marca, a nie jak dotychczas przez okres trwania użytkowania wieczystego, które maksymalnie mogło wynosić 99 lat. Przy przekształceniu z dniem 1.01.2019 opłatę za 2019 rok będzie się wnosiło do 29 lutego 2020 lutego, natomiast przy przekształceniu które nastąpi po 1.01.2019 roku, opłata będzie płatna dopiero od roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie.

6. Opłata za przekształcenie, co do zasady będzie wynosiła tyle, ile wynosiła opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, jaka obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Aby uniknąć sytuacji, w której w dacie przekształcenia będzie jeszcze obowiązywała stawka 3%, i w związku z tym oznaczałoby to konieczność uiszczania opłaty za przekształcenie w stawce 3% a nie 1%, będą Państwo musieli podjąć odpowiednie działania w celu zmiany stawki, czyli wypowiedzieć wysokość dotychczasowej stawki w odpowiednim terminie.

Niestety, okazuje się, że ustawa uwłaszczeniowa będzie też miała dla deweloperów bardzo poważne konsekwencje finansowe w postaci obowiązku zapłaty na rzecz gminy i Skarbu Państwu astronomicznych dopłat z tytułu udzielonej pomocy de minimis. O co chodzi? Ponieważ sprawa jest niezwykle ważna i wymagać będzie natychmiastowych działań ze strony deweloperów, jeszcze w tym tygodniu  szczegółowo wszystko Państwu wyjaśnię.

Już dziś zapraszam do odwiedzenia bloga.