Pomoc de minimis i dopłaty-czyli pułapki dla deweloperów w ustawie uwłaszczeniowej

Agnieszka Grabowska-Toś        30 października 2018        Komentarze (1)

Drodzy Państwo, sprawa jest poważna!

Bez Waszego zaangażowania i zdecydowanych, szybkich działań, może okazać się, że po Nowym Roku wielu z Was stanie przed koniecznością zapłaty nawet kilku milionów złotych na rzecz Gminy lub Skarbu Państwa. I nie na raty, nie z bonifikatą. Po prostu. Dostaniecie z urzędu decyzję i trzeba będzie zapłacić, najpewniej w terminie 14 dni od dnia, w którym ta decyzja stanie się ostateczna.

Zapytacie – ale za co?

No cóż, mówiąc wprost, za to, że bez Waszej zgody, nie pytając Was o zdanie, ustawodawca postanowił dać Wam prezent. Jak już wspominałam, z dniem 1.01.2019 roku, a w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, prawo użytkowania tych nieruchomości przekształci się z mocy prawa w prawo właśności, a Państwo z dniem uwłaszczenia staniecie się właścielami tych gruntów.  Tyle tylko, że nikt z Państwa zapewne o taki prezent się nie prosił, a już na pewno nie o taki, za który trzeba będzie słono zapłacić.

Wszystkiemu winien jest art. 14 ustawy uwłaszczeniowej, zgodnie z którym  przepisy ustawy stosuje się z uwzględnieniem  przepisów o pomocy de minimis. Zarówno z uzasadnienia do projektu tej ustawy, jak i stanowiska UOKIK zajmowanego w toku procesu legislacyjnego wynika, że w odniesieniu do deweloperów przekształcenie użytkowania wieczystego będzie w istocie stanowiło pomoc publiczną. Biorąc pod uwagę, że zgodnie z ustawą uwłaszczeniową użytkownik wieczysty z tytułu dokonanego z mocy prawa przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności  zobowiązany będzie  do zapłaty jedynie 20 opłat przekształceniowych w wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste uznano, że takie nabycie prawa własności przez przedsiębiorcę, w zamian za obowiązek zapłaty jedynie 20 opłat przekształceniowych, stanowić będzie dla deweloperów niewątpliwą korzyść, uzyskaną od  Państwa.

Abstrahując od tego, czy w związku z uwłaszczeniem deweloper faktycznie otrzymuje jakąkolwiek korzyść, skoro jego działalaność polega na tym, że  po wybudowaniu budynku zbywa wszystkie znajdujące się w nim lokale i to nie on, lecz nabywcy  faktycznie będą płacić opłaty przekształceniowe przez okres 20 lat, na dzień dziesiejszy trzeba niestety przyjąć, że z chwilą uwłaszczenia dojdzie do udzielenia deweloperowi pomocy publicznej i że w związku z tym będą Państwo zobowiązani do zapłaty tak zwanej dopłaty.

Zgodnie bowiem z unijanymi regulacjami, maksymalna kwoty pomocy, jaką państwo może udzielić przedsiębiorcy (tak zwana pomoc de minimis) w okresie 3 lat nie może przekroczyć kwoty 200.000 EUR. Dlatego też w art. 14 ust. 2 ustawy uwłaszczeniowej przyjęto, że jeśli  wartość pomocy publicznej udzielonej deweloperowi w związku z uwłaszczeniem przekroczy tę kwotę, deweloper zobowiązany będzie do zapłaty dopłaty do wysokości wartości rynkowej nieruchomości z daty przekształcenia. Wysokość tej dopłaty zostanie ustalona z urzędu, w drodze decyzji administracyjnej.

Tyle na temat dopłat mówi wspomniany art. 14 ustawy uwłaszczeniowej.  Jak liczyć kwotę dopłaty, jak ustalać wartość udzielonej pomocy publicznej – tego  z ustawy niestety nie wyczytamy, ponieważ ustawodawca nie przewidział żadnej regulacji, która wyjaśniałaby wszystkie te wątpliwości. A zapewniam Państwa, że jest ich całe mnóstwo.

Spróbowałam policzyć, o jakiego rzędu kwotach dopłat możemy w tym wypadku mówić i jakich  kwot powinni się Państwo spodziewać.  Okazało się, że przepis ten można interpretować na wiele sposobów i w zależności od tego, jaką kwotę uznamy za kwotę pomocy publicznej, jaką wartość nieruchomości  przyjmiemy do ustalenia wysokości tej pomocy, kwota dopłaty  będzie  inna, a w niektórych przypadkach może okazać się, że dopłaty nie trzeba będzie płacić.

Moje obliczenia wykonałam przy przy założeniu, że obecnie opłata za użytkowanie wieczyste, którą płaci deweloper wynosi 51.000 zł (stawka 3%), wartość nieruchomości, od której ta opłata została ustalona wynosi 1.700.000 zł, a rzeczywista wartość rynkowa tej nieruchomości na dzień przekształcenia będzie wynosić 5.000.000 zł. Okazało się, że w takim przypadku dopłata może wynieść nawet 4.200.000 zł, a przy przyjęciu innego sposobu liczenia, obowiązek dopłaty w ogóle nie wystąpi.

Przyznacie, że wyniki są porażające, tym bardziej, że niektórzy z Was nie tylko zapłacili za nabycie użytkowania wieczystego, tak jak za nabycie nieruchomości będącej przedmiotem własności, ale również zapłacili  już za zmianę celu użytkowania wieczystego.

Co w tej sytuacji zrobić? Czy jest jakaś możliwość uniknięcia obowiązku zapłaty dopłaty? No cóż… sprawa nie jest prosta, ale pewne pomysły już mam. Na pewno jednak nie w każdym przypadku będzie można uciec od tego obowiązku. Niezależnie jednak warto już dziś mocno lobbować za szybką zmianą tej  absolutnie nieprzemyślanej  i bez wątpienia niezgodnej z Konstytucją regulacji.

A jeśli ktoś z Państwa chciałby dowiedzieć się czegoś wiecej na temat  ustawy uwłaszczeniowej – zapraszam na pyszną kawę w jesiennej scenerii.  W Krakowie wciąż jeszcze mamy złotą polską jesień:) Oto dowód!

 

{ 1 komentarz… przeczytaj go poniżej albo dodaj swój }

BCZ Październik 30, 2018 o 17:39

…ja osobiście widzę różnicę w inwestycji z pozwoleniem na użytkowanie, a przyszłym zamierzeniem inwestycyjnym. Nie widzę też powodu, aby developer otrzymywał prezent w myśl zasady ” jaki developer taki prezent” .

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś z siedzibą w Krakowie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem agnieszka.tos@kancelariakst.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: