Drodzy deweloperzy!
Już w najbliższy piątek wejdzie w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów za – budowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Jak zapewne większość z Was wie, ustawa ta dotyczy gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, czyli gruntów zabudowanych budynkami jednorodzinnymi lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lub stanowić będą w przyszłości lokale mieszkalne. W wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego dojdzie do powstania prawa własności takich właśnie gruntów.
Z uwagi na fakt, iż ustawa ta wprowadza szereg uregulowań istotnych z punktu widzenia deweloperów, chciałam Państwu zwrócić uwagę na najważniejsze kwestie, które powinniście uwzględnić, jeśli realizujecie inwestycję na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.
1. Nadal trzeba będzie występować o zmianę celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy, jeśli inwestycja będzie realizowana na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste przed 1.01.2019 roku na cel inny niż cel mieszkaniowy. Zmiana celu będzie możliwa jeśli w odniesieniu do tej nieruchomości plan miejscowy lub decyzja WZ dopuszcza zabudowę mieszkaniową. Nadal też trzeba będzie ponosić opłatę za zmianę celu użytkowania wieczystego, Jak wiemy, w niektórych miastach takie opłaty są pobierane i niestety ta ustawa nic w tym zakresie nie zmienia.
2. Jeśli deweloper wybudował lub wybuduje budynek mieszkalny przed 31.12.2018 i odda go przed tą datą do użytkowania – przekształcenie nastąpi z dniem 1 stycznia 2019 roku. Jeśli natomiast budynek zostanie oddany do użytkowania po 1.01.2019 roku, wówczas przekształcenie nastąpi z dniem oddania do użytkowania, czyli z dniem uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.
3. Po 1.01.2019 roku do sprzedaży lokalu (ustanowienia odrębnej własności) wraz z udziałem w prawie własności gruntu konieczne będzie uzyskanie przez Państwa zaświadczenia o przekształceniu. Zaświadczenie wydawać będzie prezydent miasta dla gruntów gminnych lub starosta dla gruntów Skarbu Państwa. Bez tego zaświadczenia notariusz nie sporządzi umowy, gdyż po przekształceniu w księdze wieczystej nadal będzie widniało prawo użytkowania wieczystego, a nie własność. Na wydanie zaświadczenia organ będzie miał maksymalnie 4 miesiące od daty złożenia wniosku, co oznacza, że po 1.01.2019 roku nie będzie możliwe zawieranie umów ustanowienia odrębnej własności lokali – trzeba będzie bowiem czekać na wydanie przez urząd zaświadczenia o przekształceniu. Muszą Państwo tę okoliczność uwzględnić i przewidzieć w umowach z klientami odpowiednio dłuższy okres na ustanowienie odrębnej własności lokalu, tak by nie ponosili Państwo odpowiedzialności za niewykonanie umowy z przyczyn w istocie od Was niezależnych.
4. Organ z urzędu natomiast prześle zaświadczenie do sądu wieczystoksięgowego (w terminie 14 dni), a sąd – również z urzędu wpisze własność gruntu do księgi wieczystej oraz roszczenie o zapłatę opłaty za przekształcenie. Roszczenie to będzie wpisane w dziale III księgi wieczystej.
5. Z przekształceniem wiąże się obowiązek uiszczania opłaty za przekształcenie, która płatna będzie przez właścicieli nieruchomości przez okres 20 lat w terminie do 31 marca, a nie jak dotychczas przez okres trwania użytkowania wieczystego, które maksymalnie mogło wynosić 99 lat. Przy przekształceniu z dniem 1.01.2019 opłatę za 2019 rok będzie się wnosiło do 29 lutego 2020 lutego, natomiast przy przekształceniu które nastąpi po 1.01.2019 roku, opłata będzie płatna dopiero od roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie.
6. Opłata za przekształcenie, co do zasady będzie wynosiła tyle, ile wynosiła opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, jaka obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Aby uniknąć sytuacji, w której w dacie przekształcenia będzie jeszcze obowiązywała stawka 3%, i w związku z tym oznaczałoby to konieczność uiszczania opłaty za przekształcenie w stawce 3% a nie 1%, będą Państwo musieli podjąć odpowiednie działania w celu zmiany stawki, czyli wypowiedzieć wysokość dotychczasowej stawki w odpowiednim terminie.
Niestety, okazuje się, że ustawa uwłaszczeniowa będzie też miała dla deweloperów bardzo poważne konsekwencje finansowe w postaci obowiązku zapłaty na rzecz gminy i Skarbu Państwu astronomicznych dopłat z tytułu udzielonej pomocy de minimis. O co chodzi? Ponieważ sprawa jest niezwykle ważna i wymagać będzie natychmiastowych działań ze strony deweloperów, jeszcze w tym tygodniu szczegółowo wszystko Państwu wyjaśnię.
Już dziś zapraszam do odwiedzenia bloga.
{ 9 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Patrząc z punktu widzenia kupującego mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera: czy likwidacja użytkowania wieczystego oznacza, że od 01 stycznia 2019 deweloper będzie nabywał grunty pod inwestycje mieszkaniowe wyłącznie z własnością gruntu?
Nie. Ustawa uwłaszczeniowa skutkować będzie uwłaszczeniem gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste pod warunkiem, że zostaną one zabudowane budynkami mieszkalnymi. Deweloper nabywając grunty niezabudowane, będzie nabywał użytkowanie wieczyste (jeśli oczywiście ten grunt będzie przedmiotem użytkowania wieczystego). Przekształcenie nabytego gruntu nastąpi dopiero po jego zabudowaniu.
Nie. Likwidacja użytkowania wieczystego oznacza w tym przypadku to, że grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi staną się z dniem 1.01.2019 roku przedmiotem prawa własności. Natmiast przypadku gruntów, które zostaną zabudowane przez dewelopera budynkami mieszkalnymi po 1.01.2019 roku, przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpi z dniem oddania budynku do użytkowania. Oznacza to, że deweloper będzie przenosił na nabywców lokali udział w prawie własności, a nie udział w użytkowaniu wieczystym działki, mimo iż zawarta z tymi nabywcami umowa deweloperska będzie zobowiązywała dewelopera do przeniesienia udziału w prawie użytkowania wieczystego.
Bardzo dziękuję za odpowiedź. Rozumiem zatem,że w 2019 r. mogę kupić od dewelopera mieszkanie na gruncie z użytkowaniem wieczystym jednakże w chwili przeniesienia prawa własności do mieszkania zostanie jednocześnie przeniesione prawo własności do gruntu, na którym stoi budynek mieszkalny po uiszczeniu opłaty za przekształcenie rozłożonej np.na okres 20 lat. Czy to jest właściwa interpretacja?
Dziękuję.
Nie, Pani Agnieszko, to nie jest właściwa interpertacja. Jeśli w 2019 roku będzie Pani chciała kupić mieszkanie od dewelopera, który wybudował budynke na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to grunt ten „przekształci się” w prawo własności, zanim jeszcze deweloper ten lokal Pani sprzeda. Jak pisałam na blogu, przekształcenie nastąpi bowiem z dniem 1.01.2019 (dla tych budynków, które były oddane do użytkowania przed 1.01.2019) lub z dniem oddania budynków do użytkowania (jeśli budynek był wybudowany po 1.01.2019). Jesli Pani kupi takie mieszkanie, to przez 20 lat będzie Pani musiała płacić opłatę przekształceniową. Opłata ta będzie płatna do urzędu miasta. Ustawa uwałszczeniowa jest korzystna dla klientów deweloperów, bowiem dzięki uwłaszczeniu, nie będą oni musieli płacić opłat za użytkowanie wieczyste przez kilkadziesiąt lat, a jedynie przez 20.
Pozdrawiam!
Dziękuję za odpowiedź.Wnioskuję zatem,że: kupuje mieszkanie z „przekształconym” prawem własności – budynki wybudowane przed 01 01 2019 – lub z dniem oddania do użytkowania – budynki wybudowane po 01 01 2019 – to w obu przypadkach uiszczam opłatę przekształceniową przez okres 20 lat.
Dziękuję i pozdrawiam.
Ile wynosi opłata przeksztalceniowa przez 20lat? Np. Za mieszkanie 55m2
Panie Jacku,
opłata będzie wynosiła tyle, ile wynosi dla tego mieszkania opłata z tytułu użytkowania wieczystego. Opłatę w takiej wysokości trzeba będzie płacić przez 20 lat.
Dokładnie tak.
Pozdrawiam.