Pałac Wojanów
Ostatnio napisał do mnie deweloper, który przymierzał się zakupu nieruchomości z rozpoczętą inwestycją deweloperską obejmującą budowę budynku wielorodzinnego. Zależało mu na sprawdzeniu, jakie są ryzyka związane z nabyciem takiej nieruchomości i czy wydane dla sprzedającego decyzje WZ i pozwolenie na budowę, jeśli zostaną na niego przeniesione, gwarantują mu dokończenie tej inwestycji.
Jak zawsze w takich przypadkach przeprowadziliśmy szczegółowy audyt prawny. Ponieważ za tę nieruchomość klient miał zapłacić cenę, która obejmowała również przeniesienie decyzji WZ i pozwolenia na budowę, musieliśmy dokładnie zbadać prawidłowość tych decyzji i możliwość realizacji na ich podstawie rozpoczętej inwestycji. Nasze wątpliwości wzbudziła treść dziennika budowy, ponieważ nie wynikało z niego jednoznacznie, że pozwolenie na budowę nadal obowiązuje.
Zapewne wiecie, że zgodnie z art. 37 ust. 1 prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. W naszym przypadku, pozwolenie na budowę było wydane prawie 8 lat temu, a na działce nie było nawet fundamentów. Analiza dziennika budowy dawała nam uzasadnione podejrzenie, że pozwolenie na budowę wygasło.
Gdyby więc na podstawie tej decyzji klient skończył budowę, a nadzór budowlany powziął tę samą wątpliwość co my, mógłby stwierdzić, że inwestycja stanowi samowolę budowlaną, ponieważ została zrealizowania bez ważnego pozwolenia na budowę. Nie muszę mówić, że klient miałby wówczas poważne kłopoty.
Kiedy przedstawiłam nasze wątpliwości i ryzyka z tym związane usłyszałam:
– Ale pani mecenas, ja bym się tym tak nie przejmował. Jak mi teraz organ stwierdzi, że pozwolenie na budowę wygasło, to trudno. To ja na podstawie tej wuzetki, którą sprzedający na mnie przeniesie, złożę jeszcze raz wniosek o pozwolenie na budowę i problemu nie będzie. Dostanę pozwolenie i skończę inwestycję.
Czy klient miał rację? Otóż nie.
Po pierwsze dlatego, że decyzja WZ, na podstawie której zostało wydane pozwolenie na budowę nie może być ponownie wykorzystana do uzyskania nowego pozwolenia. Pozwolenie na budowę ją konsumuje, co oznacza, że decyzja WZ zostaje wykonana i nie można na jej podstawie uzyskać kolejnego pozwolenia na budowę dla tego samego terenu. Aby kontynuować budowę Klient musiałby zatem najpierw uzyskać decyzję WZ, co oczywiście odsunęłoby w czasie realizację inwestycji być może nawet o kilka lat.
Po drugie – w tym przypadku sprawę komplikowały jeszcze dwie okoliczności: pierwsza – że mieliśmy rozpoczętą budowę, a druga – że w międzyczasie, po wydaniu pozwolenia na budowę wszedł w życie plan miejscowy, który wyłączał taką zabudowę, jakiej dotyczył projekt budowlany i wydane pozwolenie na budowę. Klient zapłaciłby zatem za projekt i pozwolenie na budowę, których w istocie nie mógłby wykorzystać.
Ta historia – na szczęście z happy endem, bo klient przekonał się do naszych argumentów i odstąpił od ryzykownej transakcji – pokazuje jak ważny przy nabywaniu nieruchomości jest audyt prawny i dlaczego jednym z dokumentów, który powinien podlegać analizie, w przypadku gdy kupujemy działkę z rozpoczętą inwestycją – jest dziennik budowy. Warto o tym pamiętać!
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }