Reforma planowania przestrzennego oficjalnie obowiązuje od wczoraj (24 września 2023 roku), ale już na dzień dobry zaliczyła falstart.
Od dzisiaj gminy powinny ruszać „z kopyta” do jej wdrażania, w tym przede wszystkim do pracy nad planami ogólnymi, bo czasu jest naprawdę niewiele.
Zwracały na to uwagę od początku jej procedowania środowiska urbanistów, architektów, samorządowców, czy prawników.
Reforma planowania przestrzennego – minusy i plusy
Jak pewnie pamiętacie, ja również wskazywałam na blogu, że gminy będą miały zbyt mało czasu, aby zdążyć z uchwaleniem planów ogólnych przed formalnym wygaśnięciem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, co ma nastąpić z dniem 31 grudnia 2025 roku.
Jakie będą tego konsekwencje dla deweloperów i inwestorów, a w efekcie także dla przyszłych nabywców nowych mieszkań, pisałam również o tym na łamach Dziennika Rzeczpospolita z 13 lipca tego roku w artykule pt. „Kolejny deficyt na rynku mieszkań?”
Problem w tym, że aby reforma planowania przestrzennego faktycznie mogła być wdrożona przez samorządy, muszą zostać wydane rozporządzenia wykonawcze, które zostały przewidziane w ustawie wprowadzającej reformę planowania przestrzennego.
Tymczasem nie ma nawet ostatecznej treści rozporządzenia w sprawie przygotowania projektu planu ogólnego (jest on na razie na etapie (konsultacji), nie mówiąc już o projektach pozostałych rozporządzeń do ustawy, w tym zwłaszcza dotyczącego zasad ustalania obszaru uzupełnienia zabudowy.
Określenie tych zasad w planie ogólnym jest szczególnie ważne z punktu widzenia możliwości realizacji na takim obszarze inwestycji deweloperskich.
Kolejnym problemem, który stoi na przeszkodzie procedowania najważniejszych aktów planistycznych, które reforma planistyczna przewiduje, jest brak przygotowania urzędników do stosowania nowych przepisów wprowadzających reformę planowania przestrzennego.
Nie zostali oni przeszkoleni w tym zakresie, a materia jest na tyle skomplikowana (zwłaszcza jeśli chodzi o przepisy przejściowe), że pewnie jeszcze długo będziemy się z nią mierzyć.
Minusów tej sytuacji oczywiście można by mnożyć.
Ale nie w tym rzecz.
Bo reforma planowania przestrzennego, to nie tylko plany ogólne, ale też zmiany dotyczące wydawania decyzji WZ, które są korzystne dla deweloperów i inwestorów.
Dzięki reformie planowania przestrzennego, do postępowań wszczętych od 24 września 2023 roku będą miały zastosowanie nowe zasady ustalania stron postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, w sytuacji, gdy właściciele nieruchomości, którzy powinni brać udział w tym postępowaniu są nieznani, nie można ustalić ich spadkobierców, albo stan prawny nieruchomości jest nieuregulowany.
O tym, jakie jeszcze inne korzystne dla inwestorów rozwiązania przewiduje reforma planowania przestrzennego, dowiecie się z kolejnego mojego artykułu opublikowanego w Dzienniku Rzeczpospolita z 29 sierpnia 2023 roku pt. Reforma planowania przestrzennego staje się faktem.
Nie można też pomijać tego, co było najważniejszym celem reformy planowania przestrzennego, czyli zlikwidowanie niekontrolowanego rozlewu zabudowy na terenach, które z różnych względów nie powinny być zabudowane.
Od lat umożliwia to obecna ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W efekcie podstawą planowania przestrzennego są przede wszystkim decyzje o warunkach zabudowy wydawane dla inwestycji, które w żaden sposób nie powiązane z kierunkami zagospodarowania przestrzennego wytyczonymi przez gminę w studium.
Jakie jest moje zdanie na temat możecie przeczytać w artykule redaktor Kariny Knorps-Tuszyńskiej pt. „Rusza reforma w planowaniu przestrzennym, ale bez konkretów” opublikowanym na łamach Rzeczpospolitej z 22 września 2023 roku, której miałam przyjemność udzielić komentarza. 
Reforma planowania przestrzennego krok po kroku. Poradnik dla deweloperów i inwestorów
Do tej listy „lektur” obowiązkowych na temat reformy planowania przestrzennego musicie koniecznie dołożyć jeszcze jedną – „Reforma planowania przestrzennego krok po kroku. Poradnik dla deweloperów i inwestorów.”
To opracowanie, stworzone przeze mnie z myślą o deweloperach i inwestorach, którzy mają mnóstwo wątpliwości i pytań dotyczących przepisów wprowadzających reformę planowania przestrzennego.
Jestem pewna, że znajdziecie w nim odpowiedzi na wiele nurtujących Was pytań dotyczących reformy.
Poradnik ukaże się na blogu jeszcze w tym tygodniu. Będzie go można pobrać bezpłatnie i na spokojnie sięgnąć po niego do porannej kawy.
Zatem – stay tuned 🙂
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
***
Nieuregulowany stan prawny drogi – ważne zmiany dla inwestorów
Nieuregulowany stan prawny drogi dojazdowej do terenu inwestycji łączącej ją z drogą publiczną, to problem każdego dewelopera i inwestora, który chce zrealizować inwestycję. Przekreśla on często możliwość uzyskania pozwolenia na budowę, a niejednokrotnie także i decyzji WZ.
W przypadku pozwolenia na budowę część organów wydaje korzystną dla dewelopera decyzję, a część odmawia wydania [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }