Cel użytkowania wieczystego nie zablokuje wydania pozwolenia na budowę

Czytam rozstrzygnięcia organów i czytam, i mam czasem wrażenie, że funkcjonuję w dwóch różnych rzeczywistościach – jednej kreowanej przez wyroki sądów, które określają kierunek wykładni przepisów prawnych, drugiej – kreowanej przez organy, które tej wykładni często w ogóle nie dostrzegają i orzekają po swojemu.

Nie wiem, co jest tego przyczyną. W sumie nie powinno mnie to specjalnie obchodzić, a jednak nie potrafię się od tego wszystkiego całkowicie zdystansować. A to dlatego, że sprawy moich klientów traktuję tak, jakby to były moje prywatne sprawy i jakby chodziło nie o pieniądze klienta, lecz o moje. I kiedy po raz kolejny wpada mi w ręce rozstrzygnięcie, które pokazuje, że urzędnik nie zadał sobie nawet odrobiny trudu, by dowiedzieć się, jak na dany problem patrzą sądy, albo też po prostu zupełnie zignorował poglądy sądów, to mówiąc szczerze – krew mnie zalewa.

Obrońcy urzędników i pewnie sami urzędnicy, który czytają mojego bloga zaraz powiedzą: no dobrze, ale przecież nie mamy systemu common law, a każda sprawa jest inna.

To prawda.

Jak jednak w takim razie mam wytłumaczyć klientowi, że pomimo ugruntowanej linii orzeczniczej, która przecież powinna nam wszystkim dawać choć minimalną pewność prawa, organ całkowicie ją zignorował i postawił przed inwestorem warunek, którego w świetle prawa i tejże właśnie linii orzeczniczej nie powinien był stawiać? I nie chodzi tylko o to, że jak sprawa znajdzie się w sądzie, to ją zapewne wygramy, ale o to, że przez takie działania organu klient traci czas i pieniądze, bo zamiast od razu otrzymać prawidłową decyzję, uzyska ją pewnie za rok, albo jeszcze później. Przyznam szczerze, że w takim przypadku jestem bezsilna i jedyne co mogę zrobić, to zachęcić klienta, by dochodził swojej racji w postępowaniu odwoławczym, czy przed sądem.

Jakiś czas temu właśnie taka niemoc ogarnęła mnie, gdy pomimo przedstawienia organowi w piśmie kilkunastu wyroków sądów, w tym wielu wyroków NSA, z których jasno wynikało, że wydając pozwolenie na budowę organ nie może badać zgodności celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, gdyż takie uprawnienie nie wynika z definicji prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zawartej w art. 4 pkt. 12 ustawy prawo budowlane, Prezydent i tak zażądał od mojego klienta zmiany projektu budowlanego w taki sposób, by inwestycja była zgodna z celem użytkowania wieczystego. Gdy klient nie zmienił projektu – otrzymał decyzję odmowną.

Dodam jeszcze, że kwestia zgodności inwestycji z celem użytkowania wieczystego nie była wcale oczywista, bo w decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego wskazano jedynie, że użytkownik ma korzystać z gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem, a na dzień wydawania decyzji przeznaczenie to było określone w decyzji WZ. Mimo to, organ uznał, że po pierwsze mamy w tym przypadku niezgodność inwestycji z celem użytkowania wieczystego, a po drugie, że jest to powód do odmowy udzielenia pozwolenia na budowę, choć wcześniej ten sam organ wydał dla tej inwestycji decyzję WZ.

Na szczęście dla deweloperów, takie sytuacje nie będą już miały miejsca. Zgodnie bowiem z dodanym do art. 32 prawa budowlanego ustępu 4b „jeżeli podstawę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi użytkowanie wieczyste, niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.”  Przepis usankcjonował więc to, co było wiadome od dawna, a czego urzędnicy – zwłaszcza krakowscy – nie chcieli respektować.

Pamiętajcie jednak, że uzyskanie decyzji WZ i pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy faktycznie istnieje niezgodność inwestycji z celem użytkowania wieczystego wcale nie oznacza, że inwestor jest zwolniony z dokonania zmiany tego celu. Uzyskanie tych decyzji, zwłaszcza zaś pozwolenia na budowę, takiej niezgodności w żaden sposób nie sanuje.