dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Nowa ustawa deweloperska – od kiedy trzeba będzie ją stosować?

Agnieszka Grabowska-Toś26 stycznia 2022Komentarze (0)

Dawno mnie tu nie było, to fakt. Dużo w tym czasie się działo w naszej kancelarii. Ciężko i intensywnie pracowaliśmy, wspierając naszych Klientów w poszukiwaniu gruntów pod nowe inwestycje.

Zbadaliśmy w tym czasie kilkanaście nieruchomości, przygotowaliśmy wiele umów, na podstawie których nasi klienci nabyli własność nowych terenów i będą teraz mogli realizować swoje plany deweloperskie.

Czasem to były bardzo skomplikowane umowy i operacje, bo jak zapewne  zauważyliście, coraz trudniej kupić „bezproblemową” działkę. 

Ale od rozwiązywania problemów jesteśmy my, dlatego z naszym wsparciem Klientom łatwiej jest podejmować trudne, nie pozbawione ryzyka decyzje.

Tyle autoreklamy 🙂

Nowa ustawa deweloperska

Skoro już mowa o nowych inwestycjach, to pora wrócić do wątku nowej ustawy deweloperskiej, który w ostatnim czasie poruszałam na blogu. 

Jak już zapewne wiecie, ustawa ta stała się faktem i nie ma od niej odwrotu.

Mogę jednak wszystkich uspokoić – jest jeszcze czas na przygotowanie się do tych nowych regulacji, ponieważ ustawa wchodzi w życie w terminie 12 miesięcy od jej ogłoszenia w dzienniku ustaw, czyli będzie obowiązywać od 1 lipca 2022 roku.

Czytaj dalej >>>

Najważniejsze regulacje nowej ustawy deweloperskiej cz. 2

Agnieszka Grabowska-Toś04 maja 20212 komentarze

regulacje nowej ustawy deweloperskiej

Gdańsk

Wracamy do nowej ustawy deweloperskiej, która w międzyczasie została uchwalona przez Sejm i aktualnie czeka na stanowisko Senatu.  Oto kolejna porcja informacji najważniejszych, czyli regulacje nowej ustawy deweloperskiej.

2 najważniejsze regulacje nowej ustawy deweloperskiej

1. Nowe zasady odbioru lokalu w przypadku wady istotnej, wykonanie zastępcze

W tym zakresie uchwalona przez Sejm ustawa przewiduje:

  • uprawnienie nabywcy lokalu/domu do odmowy dokonania odbioru ze względu na istotne wady lokalu. Problem w tym, że ustawa nie precyzuje co to są wady istotne;
  • konkretną procedurę odbioru lokalu/domu jednorodzinnego wraz z określeniem konsekwencji nieusunięcia wady w wyznaczonym przez nabywcę terminie. W przypadku uznania, że lokal ma wadę istotną, nabywca będzie mógł odmówić dokonania odbioru – deweloper może wówczas uznać tę wadę lub odmówić jej uznania. W ciągu 14 dni od podpisania protokołu, deweloper będzie zobowiązany do przekazania nabywcy informacji, na papierze lub innym trwałym nośniku, o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz przyczynach tej odmowy. Brak oświadczenia dewelopera w przedmiocie wady w tym terminie spowoduje, że jej uznanie będzie traktowane jako jej uwzględnienie;
  • uprawnienie klienta do usunięcia wady na koszt dewelopera, jeśli ten w ustalonym terminie wady nie usunie.

2. Dłuższy okres prowadzenia rachunków powierniczych oraz późniejsze dokonywanie wypłat przez bank

Zmiany dotyczą też zasad prowadzenia rachunków powierniczych oraz dokonywania wypłat zgromadzonych na nich środków przez bank. W nowej ustawie przewidziano między innymi:

  • zobowiązanie dewelopera do prowadzenia umowy rachunku powierniczego do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności lub sprzedaży ostatniego lokalu lub miejsca postojowego/ komórki lokatorskiej (jeśli te będą lokalami użytkowymi realizowanymi w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego);
  • uprawnienie po stronie klienta do dokonywania wpłat na rachunek powierniczy zgodnie z faktycznym postępem prac na budowie oraz po poinformowaniu go przez dewelopera na papierze lub innym trwałym nośniku o zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia;
  • wypłatę środków z rachunku powierniczego na rachunek dewelopera – w przypadku rachunku zamkniętego – dopiero po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu/domu jednorodzinnego;
  • wypłatę środków z otwartego rachunku powierniczego na rachunek dewelopera – nie wcześniej niż po upływie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu przez bank zakończenia danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • przed wypłatą środków bank dodatkowo będzie sprawdzał nie tylko wykonanie danego etapu ale także to, czy po stronie dewelopera nie ma zaległych zobowiązań publicznoprawnych, zaległości wobec wykonawców lub podwykonawców, a także czy deweloper nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców, którzy odstąpili od umowy. Kontrola w tym zakresie będzie odbywać się na podstawie oświadczenia dewelopera;
  • wypłata środków wpłacanych przez klientów na podstawie umowy deweloperskiej będzie następowała w kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego oraz ceny lokalu mieszkalnego.

A już za kilka dni ostatnia część informacji o najważniejszych regulacjach nowej ustawy deweloperskiej.

Od kiedy trzeba będzie ją stosować? Czy jest jakiś okres przejściowy i dla których przepisów?

Tego dowiecie się z kolejnego wpisu.

Zapraszam do kontaktu!

Najważniejsze regulacje nowej ustawy deweloperskiej cz. 1

Agnieszka Grabowska-Toś15 kwietnia 2021Komentarze (0)

regulacje nowej ustawy deweloperskiej

Zgodnie z obietnicą, dzisiaj kilka słów jakie są najważniejsze nowe regulacje regulacje  ustawy deweloperskiej (projektu), nad którą aktualnie pracuje parlament. Projekt jest już po dwóch czytaniach w Sejmie. Niewykluczone więc, że wkrótce ustawa zostanie uchwalona i podpisana przez Prezydenta.

Czy wprowadzone do tej ustawy rozwiązania były rzeczywiście potrzebne z uwagi na konieczność ochrony interesów nabywców domów i mieszkań (bo takie  właśnie argumenty padają na uzasadnienie wprowadzenia tej regulacji) i jaki będą mieć ostatecznie wpływ na działalność deweloperów– to pozostawiam już Waszej cenie.

Jedno jest pewne – zmiany te są istotne i na pewno będą wymagały szczegółowej analizy.

Regulacje nowej ustawy deweloperskiej

1. Objęcie reżimem ustawy lokali użytkowych (garaży) oraz wybudowanych lokali mieszkalnych, garaży i domów jednorodzinnych

Projekt rozszerzył katalog umów, które będą podlegały regulacji ustawy. I tak, przepisy ustawy deweloperskiej będą znajdowały zastosowanie w pełnym zakresie do umów (przedwstępnych, jak i przenoszących własność) dotyczących lokali użytkowych tj. do garaży, miejsc postojowych w hali garażowej stanowiącej lokal użytkowy lub komórek lokatorskich, stanowiących lokal użytkowy.

Wbrew dotychczasowej regulacji, w pewnym zakresie nowa ustawa deweloperska będzie mieć także zastosowanie  do już wybudowanych lokali/ domów jednorodzinnych.

2. Objęcie regulacją ustawy – umowy rezerwacyjnej

Zgodnie z projektem ustawy umowa rezerwacyjna:

  • to umowa, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
  • zawierana  będzie w formie pisemnej pod rygorem nieważności;
  • może przewidywać opłatę rezerwacyjną nie wyższą niż 1% wartości lokalu lub domu jednorodzinnego, określonej w prospekcie informacyjnym, przy czym w przypadku niewykonania zobowiązania z umowy rezerwacyjnej deweloper zobowiązany będzie do zwrotu tej opłaty w podwójnej wysokości;
  • do umowy rezerwacyjnej  będzie dołączany prospekt informacyjny wraz z załącznikami.

3. Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

O konieczności jego utworzenia UOKIK wspominał wielokrotnie na przestrzeni ostatnich lat. Zgodnie z projektem ustawy, Fundusz ma być zasilany ze składek opłacanych przez deweloperów. W przypadku prowadzenia przez dewelopera otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie do 2 %, natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego, będzie ona wynosić do 0,2 %. Faktyczna wysokość składki w odniesieniu do poszczególnych rodzajów rachunku powierniczego, będzie określona w rozporządzeniu.

Składka na Fundusz będzie odprowadzana przez dewelopera od wpłat dokonywanych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Co istotne, nie jest przewidziany zwrot przekazanych na fundusz wpłat.

Co to będzie oznaczać w praktyce? Jeśli klient lub deweloper odstąpi od zawartej umowy deweloperskiej, a następnie dojdzie do podpisania nowej umowy deweloperskiej z innym nabywcą (w odniesieniu do tego samego lokalu/domu), wpłata na Fundusz będzie musiała zostać dokonana przez dewelopera ponownie.

Regulacje nowej ustawy deweloperskiej

O innych nowych regulacjach zawartych w projekcie ustawy deweloperskiej oraz o tym, kiedy ta ustawa wejdzie w życie i czy deweloperzy będą zobowiązani ją stosować do zawartych już umów, dowiecie się z kolejnych wpisów na blogu.

Już dziś zapraszam serdecznie do ich lektury!

dr Agnieszka Grabowska -Toś
radca prawny

Nowa ustawa deweloperska w Sejmie – jakie zmiany czekają deweloperów?

Agnieszka Grabowska-Toś11 kwietnia 2021Komentarze (0)

O zmianie ustawy deweloperskiej, o którą wnioskował UOKIK, mówi się już od ponad 5 lat. Ja również wspominałam o tym na blogu kilkakrotnie. Niewątpliwie na przestrzeni ostatnich lat temat ten pojawiał się co jakiś czas, by na kolejne miesiące wszystko znowu zamilkło. Wydaje się jednak, że tym razem będzie inaczej, bo prace nad projektem UOKIK w ostatnim czasie nabrały dużego tempa.
Nowa ustawa deweloperska, a dokładniej projekt tej ustawy jest już po pierwszym czytaniu w Sejmie i został skierowany do prac w podkomisjach.

Nowa ustawa deweloperska w Sejmie


Z jego uzasadnienia  wynika, że ustawa deweloperska w obecnym brzmieniu nie zapewnia kupującemu skutecznej ochrony, a stosowany przez deweloperów otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej – nie zapewnia kupującemu skutecznej ochrony. Dzieje się tak dlatego, że zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej, wypłata zgromadzonych środków z tego rodzaju rachunku powierniczego następuje przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę, co w przypadku upadłości dewelopera powoduje ryzyko utraty przez kupującego środków finansowych, jak i nieruchomości.

Nowa ustawa deweloperska w Sejmie

Deweloperzy, którzy w okresie obowiązywania ustawy deweloperskiej zrealizowali  już niejedną inwestycję, na pewno skwitują to stwierdzenie jednym słowem: bzdura!
I rzeczywiście, śledząc badania i analizy, zwłaszcza te prowadzone przez PZFD, można stwierdzić, że ustawa deweloperska daje Waszym klientom wystarczające gwarancje. Dlaczego wiec i UOKIK, a teraz rząd wychodzi przed przysłowiową orkiestrę? Tego nie wie nikt.

Co w takim razie ma się zmienić?

Nowa ustawa deweloperska w Sejmie – jakie zmiany czekają deweloperów?

Dzisiaj tylko wspomnę o najważniejszych regulacjach nowej ustawy deweloperskiej takich jak:

  • Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, finansowanego przez deweloperów z wpłat dokonywanych przez nabywców domów i mieszkań;
  • Wydłużenie okresu prowadzenia rachunków powierniczych oraz zmiany w dokonywaniu wypłat środków przez bank;
  • Określenie nowych zasad odbioru domów i mieszkań, w tym przyznanie nabywcom szczególnych uprawnień w przypadku wady istotnej;
  • Objęcie reżimem ustawy lokali użytkowych (garaży) oraz mieszkań i domów;
  • Objęcie reżimem ustawy umowy rezerwacyjnej.

Więcej szczegółów – już wkrótce na blogu! Ponieważ zmiany są istotne, planuję również przygotować dla wszystkich czytelników mojego bloga  Przewodnik po nowej ustawie deweloperskiej. Mam nadzieję, że okaże się on pomocny w codziennym stosowaniu tej ustawy.

dr Agnieszka Grabowska -Toś
radca prawny

Kilka słów w Nowym Roku

Agnieszka Grabowska-Toś03 stycznia 20212 komentarze

w Nowym RokuDrodzy Czytelnicy! W Nowym Roku…

Dziękuję, że kolejny rok jesteście ze mną. Dziękuję, że czytacie, komentujecie i doceniacie mojego bloga. Cieszę się, że jest on dla Was pomocą i wskazówką w codziennym działaniu. I choć pisany jest on z myślą o deweloperach, którzy przy realizacji inwestycji borykają się z różnymi problemami, to okazuje się, że czytają go również prawnicy, którzy czasem nawet na sali sądowej, gdy stają po przeciwnej w stosunku do mojego klienta stronie, powołują się na tezy z bloga. Muszę przyznać, że to ciekawe doświadczenie:)

Jedno jest pewne – dzięki Wam ten blog daje mi bardzo dużo satysfakcji, niezmiennie już od prawie 6 lat. 

Dziś życzę Wam, by ten Nowy Rok odmienił otaczającą nas rzeczywistość, by przyniósł zdrowie i spokój. Niech to będzie rok, w którym znowu będziemy mogli być blisko innych ludzi i cieszyć się życiem na 100%. Niech to będzie rok odważnych i mądrych decyzji uwieńczonych sukcesami. I obyśmy moi Drodzy za rok mogli świętować coś więcej, niż tylko zmianę daty. 

Serdeczności w Nowym Roku !

***

Zapraszam do kontaktu!

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →