Zamek Bobolice
Po całej serii informacji o użytkowaniu wieczystym i ustawie uwłaszczeniowej, którymi – mam nadzieję, że nie do znudzenia;-) – raczyłam Państwa w ostatnich tygodniach, postanowiłam, że przez najbliższy czas nie powiem już na ten temat ani słowa.
Musiałam jednak zweryfikować moje mocne i szczere postanowienie, gdy okazało się, że w sprawach związanych z użytkowaniem wieczystym ciągle coś ważnego się dzieje i trudno przejść obok tego obojętnie. Tak było, gdy przeczytałam artykuł, który ukazał się w Rzeczpospolitej ponad dwa tygodnie temu. Tytuł brzmiał bardzo wymownie i sugestywnie: Zmiana celu dla użytkowania wieczystego – Kraków bezprawnie żądał haraczu od deweloperów.
Sam artykuł był z pewnością bardzo ważny dla deweloperów. Rzecz dotyczyła bowiem wyroku NSA z dnia 13 grudnia 2016 roku, którym utrzymany został w mocy wyrok WSA w Krakowie stwierdzający nieważność zarządzenia Prezydenta Miasta Krakowa nr 739/2009 z dnia 7 kwietnia 2009 r. w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa położonych na terenie miasta Krakowa.
Nie dlatego jednak zwróciłam na ten artykuł uwagę i postawiłam o nim Państwu opowiedzieć. Dla wielu czytelników, nie znających zawiłości związanych z prawem użytkowania wieczystego, jego tytuł może być swoistą pułapką. Dlaczego? Już wyjaśniam.
Tak, jak przypuszczałam, NSA utrzymał w mocy wyrok krakowskiego sądu, ponieważ podobne rozstrzygnięcie NSA wydał w odniesieniu do analogicznego zarządzenia obowiązującego na terenie Warszawy. Nie było więc dla mnie zaskoczeniem to, że zarządzenie ws zmiany celu użytkowania wieczystego krakowskich nieruchomości zostało prawomocnie unieważnione.
Zaskoczeniem było natomiast zawarte w tytule tego artykułu stwierdzenie, jednoznacznie wskazujące, że prawo nie pozwalało władzom Krakowa na pobieranie opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego. Tytuł sugeruje, że NSA wypowiedział się konkretnie i jednoznacznie w kwestii dopuszczalności pobierania opłat, a nie w kwestii istnienia podstaw prawnych do wydania przez prezydenta miasta zarządzenia, które w sposób wiążący wszystkich użytkowników wieczystych, reguluje zasady zmiany umów użytkowania wieczystego i wysokość związanych z tą zmianą opłat.
Tymczasem zgodność z prawem pobierania opłat i zgodność z prawem samego zarządzania, to zupełnie dwie różne sprawy, czego świadomości najprawdopodobniej nie miał autor rzeczonego artykułu. Nieważność zarządzenia, nie oznacza automatycznie, że pobieranie opłat za zmianę celu jest również niezgodne z prawem.
Muszą Państwo wiedzieć, że dotychczas, żaden sąd administracyjny orzekający w sprawie zasad zmiany celu użytkowania wieczystego (za wyjątkiem WSA w Krakowie, który orzekał w sprawie uchwały Rady Miasta Krakowa dotyczącej zmiany celu użytkowania wieczystego), nie wypowiedział się wprost, że pobieranie opłat za zmianę celu jest niezgodne z prawem. Żaden sąd nie potwierdził, że skoro nie istnieje przepis ustawowy, który takie opłaty przewiduje (a nie istnieje), to miasto nie może nimi obciążać użytkowników wieczystych. Sądy stwierdzały jedynie, że nie można było wydać zarządzenia regulującego zasady zmiany celu użytkowania wieczystego, albowiem Prezydent miasta nie ma kompetencji do wydawania aktów w tym zakresie.
Dlatego też Warszawa nadal pobiera opłaty, choć formalnie zarządzenie, które je wprowadzało już nie obowiązuje. Z informacji krakowskiego ratusza również wynika, że pomimo unieważnienia zarządzenia, opłaty będą pobierane. To akurat paradoksalnie dobra wiadomość dla krakowskich deweloperów. Istniała bowiem obawa, że Kraków, wzorem Gdańska, po unieważnieniu zarządzenia nie będzie zmieniać celu użytkowania wieczystego. Oznaczałoby to więc, że wielu deweloperów, posiadających grunty oddane w użytkowanie wieczyste, nie mogłoby na nich zrealizować planowanych inwestycji, gdyż inwestycje te byłyby sprzeczne z celem, na jaki te grunty zostały oddane w użytkowanie wieczyste.
Gdyby sądy jednoznacznie stwierdziły, że pobieranie opłat jest niedopuszczalne w świetle obowiązującego prawa, to ani Kraków, ani Warszawa, ani żadne inne miasto, nie mogłoby takich opłat pobierać.
Sęk w tym, że w wyrokach stwierdzających nieważność i krakowskiego i warszawskiego zarządzenia, takie stwierdzenia się nie znalazły. Nie wydaje mi się, by również NSA w ustnym uzasadnieniu opisywanego przez Rzeczpospolitą wyroku wyraził w tym zakresie jakiekolwiek stanowisko. Gdyby tak było, urzędnicy krakowscy nie deklarowaliby teraz możliwości zmiany celu, w zamian za uiszczenie opłaty.
Jeśli więc po lekturze tekstu tego artykułu, ktoś z Państwa stwierdził, że nie będzie już musiał płacić za zmianę celu, bo ten swoisty haracz – zgodnie z tytułem artykułu – był bezprawny, to niestety jest w błędzie.
Szkoda, że informując Państwa i wszystkich innych czytelników o rozstrzygnięciu NSA, autor tekstu nie zaczekał na pisemne uzasadnienie wyroku NSA, choć powinien to zrobić i dopiero potem formułować wnioski, które będą miały potwierdzenie w treści orzeczenia. Co ciekawe, jest to nie pierwszy już przykład kiedy dziennikarze wypowiadają się o wyroku ws unieważnienia zarządzenia ws zmiany użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w Krakowie i wyciągają z niego błędne wnioski. Szkoda tylko, że nie zasięgają wcześniej opinii prawników w tak skomplikowanych sprawach i wypowiadają kategoryczne stwierdzenia, wprowadzające czytelników w błąd.
Moja rada więc taka – zaczekajmy na pisemne stanowisko NSA. Być może znajdzie się w nim potwierdzenie tezy postanowionej przez autora artykułu i być może jakiś mocny argument, którym można będzie przekonywać urzędników, że opłata za zmianę celu nie znajduje uzasadnienia w żadnym obowiązującym przepisie prawa.
Obawiam się jednak, że w kontekście ostatniego wyroku WSA w Krakowie, o którym już Państwu wspominałam, a także wyjaśnień Urzędu Miasta Krakowa, może być to bardzo trudne.
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }