Kiedy ponad rok temu pisałam tu na blogu, że w związku z reformą planowania przestrzennego będą również ustalone nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy, nie spodziewałam się, że tak długo przyjdzie nam czekać na rozporządzenie, które określi, w jaki sposób organ ma ustalać wskaźniki nowej zabudowy w przypadku, gdy na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy.
Przepisy dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy, wprowadzone reformą planowania przestrzennego weszły w życie już w ubiegłym roku, ale dopiero od kilku dni, to jest od 26 lipca tego roku zaczęły obowiązywać nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy i ustalania wskaźników przyszłej zabudowy.
Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy zostały określone w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lica 2024 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Reguluje ono, w jaki sposób mają być ustalane w decyzji o warunkach zabudowy poszczególne parametry nowej zabudowy.
Na początek, ważna dla wszystkich deweloperów i inwestorów informacja:
UWAGA!
Zmieniają się tylko zasady ustalania wskaźników nowej zabudowy.
Obszar analizy nadal będzie ustalany na dotychczasowych zasadach, czyli jako trzykrotność frontu działki budowlanej, ale nie mniej niż 50 m.
Ograniczenie obszaru analizy do maksymalnie 200 metrów, bez względu na wielkość frontu działki zacznie obowiązywać dopiero wtedy, gdy w danej gminie wejdzie w życie plan ogólny.
Gdy do 31 grudnia 2025 roku gmina nie uchwali planu ogólnego, zasada 200 m zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2026 roku.
Jeśli obawiacie się, że przez to ograniczenie możecie mieć problem z uzyskaniem decyzji WZ – powinniście złożyć wnioski zanim wejdzie w życie plan ogólny.
Nowe wskaźniki i parametry w decyzji o warunkach zabudowy
Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy, to nowe parametry, które organ będzie musiał określić przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.
Dotychczas, przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy brane były pod uwagę takie wskaźniki zabudowy sąsiedniej jak:
⇒ linia zabudowy
⇒ wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu
⇒ szerokości elewacji frontowej
⇒ wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki
⇒ geometria dachu (kąt nachylenia, wysokości kalenicy i układ połaci dachowych).
Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy oznaczają, że decyzja o warunkach zabudowy obok linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy i geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych) będzie uwzględniać następujące wskaźniki:
⇒ maksymalną intensywność zabudowy
⇒ maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy – zupełnie nowe wskaźniki, dotychczas nieregulowane
⇒ udział powierzchni zabudowy
⇒ minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej – mimo braku wyraźnej podstawy prawnej, dotychczas decyzje o warunkach zabudowy zawierały ten parametr
⇒ minimalna liczba miejsc do parkowania – podobnie jak w powyższym przypadku, dotychczas prawo nie regulowało obowiązku określania w decyzji o warunkach zabudowy minimalnej liczby miejsc postojowych, choć w praktyce decyzje WZ zawierały takie ustalenia.
Dziś omówię pierwsze pięć parametrów:
- linię zabudowy,
- wskaźnik intensywności zabudowy,
- wskaźnik minimalnej i maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy oraz
- wskaźnik powierzchni zabudowy.
Po analizę kolejnych – zapraszam już za tydzień 🙂
>>> Sprawdź, jak ustala się odległość budynku od granicy działki?
Nowe zasady wydawania decyzji o warunków zabudowy – wyjątki
Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie będą miały zastosowania do inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego.
Od 26 lipca 2024 roku podstawą dokonywanych ustaleń w zakresie parametrów zabudowy będzie istniejąca na obszarze analizowanym zabudowa i zagospodarowanie terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku.
Jeżeli jednak na obszarze analizowanym nie będzie występowała zabudowa o funkcji określonej we wniosku, ustalenia wskaźników organ określi na podstawie zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek zabudowanych znajdujących się w obszarze analizowanym.
Przykład:
Inwestor złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej. W obszarze analizy nie ma żadnej działki, która zabudowa jest budynkiem wielorodzinnym. W związku z tym, podstawą wyznaczenia wskaźników zabudowy będzie zabudowa znajdująca się na wszystkich działkach wchodzących w skład obszaru analizy.
Decyzja WZ nie będzie ustalała wskazanych wyżej parametrów, jeżeli konstrukcja obiektu budowlanego objętego wnioskiem nie wymaga określenia takiego ustalenia.
Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu rozporządzenia, nie ma potrzeby ustalania intensywności zabudowy, szerokości elewacji frontowej i geometrii dachu np. dla linii kolejowych, dróg, obiektów liniowych infrastruktury technicznej czy niektórych urządzeń wodnych.
Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy – linia zabudowy
Tak jak to miało miejsce dotychczas, linia zabudowy na terenie objętym wnioskiem będzie wyznaczana jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich.
Co to są działki sąsiednie?
To te, które znajdują się najbliżej terenu, którego dotyczy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Jeśli okaże się, że przebieg linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich tworzy uskok, linia zabudowy zostanie wyznaczona jako kontynuacja linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.
>>> Decyzja WZ dla działki rolnej – dlaczego przepisy, które mają tak istotny wpływ na zagospodarowanie gruntów rolnych, zostały wprowadzone bez zapewnienia ochrony inwestorom?
Warto wiedzieć, że analiza urbanistyczna będzie mogła ustalać linię zabudowy w inny sposób, niż te które właśnie opisałam, ale – jak wskazywały sądy na gruncie dotychczasowych przepisów – musi on być odpowiednio uzasadniony w analizie urbanistycznej.
Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy przewidują, że linię zabudowy ustala się jako nieprzekraczalną lub obowiązującą.
Nieprzekraczalna linia zabudowy to taka, której projektowany budynek nie może przekroczyć. Wskazanie w decyzji WZ takiej linii oznacza , że budynek można zlokalizować w dowolnym oddaleniu od tej linii.
Z kolei obowiązująca linia zabudowy – to linia, w której budynek musi być zlokalizowany. Jej ustalenie w decyzji WZ nie pozwala na żadną dowolność. Budynek musi stanąć tam, gdzie wyznaczono linię.
UWAGA!
Nowe parametry, które od 26 lipca mogą być wyznaczane w decyzji WZ to:
- linia zabudowy dla kondygnacji podziemnej lub
- inna linia zabudowy wynikająca z lokalnych uwarunkowań.
WAŻNE DLA DEWELOPERÓW!
Z punktu widzenia deweloperów, wśród nowych zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy szczególnie istotny jest parametr polegający na wyznaczeniu linii zabudowy dla kondygnacji podziemnej, ponieważ może to w istotny sposób ograniczyć budowę parkingu podziemnego na terenie inwestycji.
Wskaźnik intensywności zabudowy oraz nadziemnej intensywności zabudowy
Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy to również inne nowe wskaźniki, które organ będzie wyznaczał w decyzji WZ.
Będzie to:
– maksymalna intensywność zabudowy
– maksymalna nadziemna intensywność zabudowy
– minimalna nadziemna intensywność zabudowy
Czego dotyczą te wskaźniki?
Wyjaśnienie tych pojęć znajdziecie w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Intensywność zabudowy – to stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji (nadziemnych i podziemnych) wszystkich budynków zlokalizowanych na terenie do powierzchni tego terenu.
Z kolei nadziemna intensywność zabudowy – to stosunek sumy powierzchni kondygnacji nadziemnych budynków zlokalizowanych na terenie do powierzchni tego terenu
Ustalenie maksymalnej intensywności zabudowy i maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy będzie następowało na podstawie średniego wskaźnika tych intensywności dla obszaru analizowanego, z tolerancją do 20%.
Jak to będzie wyglądało w praktyce w przypadku, gdy wniosek o ustalenie warunków zabudowy będzie dotyczył np. budowy budynku wielorodzinnego?
1. Organ wyznaczy obszar analizy, następnie zidentyfikuje wszystkie budynki wielorodzinne, które w nim się znajdują.
2. Kolejnym krokiem będzie ustalenie, jaka jest w przypadku każdego z tych budynków intensywność zabudowy i odrębnie nadziemna intensywność zabudowy.
3. W oparciu o te dane – wyliczy średnią. Tak ustalony parametr, organ będzie mógł zwiększyć maksymalnie o 20%.
Natomiast minimalna nadziemna intensywność zabudowy ustalana będzie się na podstawie najmniejszej wartości tego wskaźnika dla działki, jaka występuje na obszarze analizowanym.
Organ będzie mógł odstąpić od opisanych wyżej zasad i ustalić te wskaźniki w inny sposób, jeśli ustalenie innej maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy będzie wynikało z analizy urbanistycznej.
>>> Jak wypełnić wniosek do planu ogólnego?
Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a udział powierzchni zabudowy
Zgodnie z rozporządzeniem regulującym nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy (§ 5), udział powierzchni zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego.
Oznacza to, że tak jak przy ustalaniu intensywności zabudowy i nadziemnej intensywności zabudowy decydujące będą poszczególne wskaźniki jakie mają budynki wielorodzinne na całym obszarze analizowanym.
W odróżnieniu od wskaźnika maksymalnej intensywności zabudowy i maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, organ nie może zwiększyć tego wskaźnika o 20%
Jeśli jednak analiza urbanistyczna będzie wskazywała na potrzebę ustalenia tego wskaźnika w inny sposób organ będzie mógł go określić w innej wysokości.
Nowe zasady wdawania decyzji o warunkach zabudowy – od kiedy obowiązują?
Jak już wspominałam, nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy obowiązują od 26 lipca 2024 roku.
Co to oznacza w praktyce?
Jeśli złożyłeś wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy 26 lipca lub złożysz go w najbliższych dniach, możesz być pewien, że będą miały do niego zastosowanie nowe zasady ustalania warunków zabudowy.
Zgodnie z przepisem przejściowym do rozporządzenia, które wprowadziło nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy tylko do spraw wszczętych i niezakończonych ostateczną decyzją o warunkach zabudowy będzie miało zastosowanie „stare” rozporządzenie, czyli dotychczasowe zasady ustalania warunków zabudowy.
***
Jeśli chcecie dowiedzieć się więcej na temat nowych zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a przede wszystkim na temat pozostałych parametrów, które obowiązkowo będą ustalane w decyzji o warunkach zabudowy w związku z wejściem w życie nowego rozporządzenia, już dziś polecam lekturę kolejnego mojego wpisu właśnie na ten temat, który pojawi się na blogu w przyszłym tygodniu.
Serdecznie zapraszam!
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
***
Wniosek do planu ogólnego – jak go wypełnić?
Jeśli jesteś deweloperem, inwestorem, właścicielem działki, a gmina, na której terenie masz nieruchomość, przystąpiła do sporządzenia planu ogólnego, powinieneś złożyć wniosek do planu ogólnego.
Dlaczego to takie ważne? I jak to zrobić?
Tego dowiesz się z dzisiejszego wpisu na temat wniosku do planu ogólnego [Czytaj dalej…]
{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Mam konkretne pytanie o plan ogólny. Co jeśli gmina nie zdecyduje się wyznaczyć obszarów uzupełnienia zabudowy (bo jak wiemy – może)? Na jakiej zasadzie wtedy będą wydawane WZ? Czy w oparciu o strefy planistyczne czy jeszcze inaczej? Czy wcale? Z góry dziękuję.
Panie Mariuszu,
w takim przypadku decyzje WZ nie będą wydawane.
Pozdrawiam!