Kłopoty z dostępem do drogi publicznej

Pałac Branickich w Białymstoku

Dziś kolejna historia z życia wzięta.

Chcę Państwa uczulić, zwłaszcza tych, którzy dopiero zdobywają pierwsze doświadczenia w branży deweloperskiej i nie nawykli do zlecania wykonania audytu prawnego nieruchomości, na kwestię, która musi być zbadana, zanim zdecydujecie się nabyć nieruchomość na realizację  inwestycji.

Chodzi o dostęp nieruchomości  do drogi publicznej.

Deweloper kupił pod Krakowem działkę rolną z zamiarem wybudowania na niej niewielkiego osiedla kilku domów jednorodzinnych.  Działka przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę jednorodzinną i powstała z podziału jednej dużej działki.

W decyzji podziałowej – obok działki dewelopera – została również wydzielona działka drogowa, która zgodnie z planem miejscowym miała stanowić drogę publiczną (drogę dojazdową) i jednocześnie zapewniać połączenie działki dewelopera z istniejącą już drogą publiczną.  Działka drogowa – z mocy decyzji podziałowej – stała się własnością gminy.

Problem w tym, że gmina nie planowała w najbliższym czasie budowy na niej drogi, nawet w zakresie, który zapewniałby dojazd do działki dewelopera.  A aktualnie rośnie na niej trawa. Deweloper ma zatem świetną działkę pod inwestycję, w urokliwym miejscu, ale faktycznie bez dostępu do drogi publicznej.

Teraz czeka go batalia z gminą, która postawiła warunek wybudowania na koszt dewelopera drogi dojazdowej do działki inwestycyjnej, w maksymalnie wysokim standardzie. Przy rozmiarach planowanej inwestycji, z oczywistych względów taki warunek jest dla dewelopera nie do zaakceptowania, z uwagi na koszty budowy drogi w standardzie oczekiwanym przez gminę.

Sęk w tym, że nawet jeśli deweloper wybuduje drogę, nie ma żadnej gwarancji, czy i kiedy droga ta zostanie uchwałą rady gminy włączona do dróg publicznych. A dopiero podjęcie takiej uchwały będzie oznaczało, że spełniony zostanie warunek zarówno faktycznego, jak i prawnego dostępu do drogi publicznej.

Nie ma też żadnej gwarancji, że gmina udzieli mu w innej formie prawnej zgody na korzystanie z działki drogowej dla celów dojazdu do jego działki.

Czy oznacza  to więc, że deweloper nie zrealizuje inwestycji?

Nie. Ale w takich okolicznościach, przy sztywnym stanowisku gminy co do wymogów  technicznych i materiałowych drogi, którą miałby wybudować deweloper, należy spodziewać się, że dojdzie do tego nieprędko.  Póki co, wspólnie walczymy z gminą na argumenty i mamy nadzieję, że uda się wypracować jakiś rozsądny kompromis co kosztów budowy drogi.

W ostateczności jednak dewelopera czeka długotrwały proces o ustanowienie na gminnej działce drogowej służebności drogi koniecznej, która zapewni mu dostęp do drogi publicznej i otworzy drogę do uzyskania pozwolenia na budowę.

Dziś, z perspektywy czasu deweloper już wie, że zanim zdecyduje się na zakup nieruchomości,  poprosi mnie o dokładne sprawdzenie stanu prawnego, a zwłaszcza tego,  czy nie będzie problemów z zapewnieniem dostępu do drogi publicznej.