Deweloperze! nie daj się zaskoczyć zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Ferie, ferie i po feriach… 🙁

Nie wiem, jak Państwo, ale ja nie pamiętam, kiedy ostatnio w górach była taka piękna zima i tak dużo świeżego śniegu. Dlatego szusowanie w tym roku po ośnieżonych stokach było dla mnie ogromną przyjemnością, zwłaszcza, że również pogoda wyjątkowo nam dopisała i przez większość pobytu mieliśmy słoneczną, lekko mroźną pogodę. Muszę przyznać, że z wielkim żalem pożegnałam ten zimowy, bajkowy krajobraz okolic Krynicy i wróciłam do pracy.

A tu – jak zawsze – czekały już na mnie nowe, ciekawe sprawy. O jednej z nich postanowiłam na szybko Państwu opowiedzieć, bo myślę, że prędzej, czy później mogą się Państwo z podobną sytuacją zetknąć.

Wszyscy wiedzą, że w przypadku, gdy dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,  projekt budowlany dotyczący inwestycji realizowanej na terenie objętym tym planem, musi być zgodny z jego ustaleniami.

Ktoś powie – to oczywista oczywistość.

Zgadzam się.

Co jednak w sytuacji, gdy w toku postępowania o pozwolenie na budowę dojdzie do zmiany ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i to w taki sposób, że projekt budowlany, który jeszcze dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę był zgodny ze starym planem –  po wejściu w życie nowego – wymaga wprowadzenia istotnych zmian (np. w zakresie minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, czy liczby kondygnacji).

Właśnie z taką sytuacją zetknął się jeden z naszych Klientów.

Okazało się, że starostwo wydało mu decyzję odmawiającą zatwierdzenia projektu budowlanego powołując się na niezgodność projektu z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Niestety, nasz Klient miał pecha, bo nowy plan wszedł w życie zanim organ zdążył wydać decyzję. I trudno tu nawet dyskutować ze stanowiskiem organu, skoro projekt ma być zgodny z obowiązującymi w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę przepisami.

Wymóg ten odnosi się zarówno do aktu prawa miejscowego, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i do przepisów prawa powszechnie obowiązującego (w szczególności norm techniczno-budowlanych). Jeśli więc okazuje się, że od daty złożenia wniosku o pozwolenie na budowę do daty wydawania decyzji w tym przedmiocie stan prawny uległ zmianie, czyli np. doszło do zmiany planu miejscowego, to organ administracji ma obowiązek fakt ten uwzględnić i wydać decyzję zgodną z obowiązującym prawem.

W sprawie naszego Klienta Starostwo popełniło jednak inny błąd. Otóż w sytuacji, gdy złożony projekt budowlany nie jest zgodny z ustaleniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego, wówczas organ powinien nałożyć na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu, powinien wydać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Takiego wezwania nasz Klient jednak nie otrzymał, a starostwo od razu wydało decyzję negatywną.

Faktem jednak jest, że nawet gdyby takie wezwanie nasz Klient otrzymał i tak nie byłby w stanie przystosować projektu do ustaleń nowego planu. W tym przypadku, trzeba bowiem przygotować projekt od nowa, co oczywiście będzie się wiązało z koniecznością zapłaty po raz drugi kilkuset tysięcy złotych i stratą kolejnych kilku miesięcy.

Czy można było tego uniknąć? Czy nasz Klient mógł się jakoś zabezpieczyć przed taką sytuacją?

Odpowiedź jest prosta – oczywiście, że tak!!

Wystarczyło tylko przed przystąpieniem do projektowania sprawdzić, czy nie jest procedowany nowy plan, a jeśli jest – to czy planowana inwestycja będzie zgodna z ustaleniami nowego planu. Gdyby nasz Klient to zrobił, dziś nie miałby problemu. Miałby pozwolenie na budowę, mógłby rozpocząć budowę i nie byłby stratny o kwotę, którą będzie musiał zapłacić za nowy projekt.

Dlatego  deweloperze – bądź czujny i nie daj się zaskoczyć zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego!