Obszar oddziaływania w przypadku etapowania inwestycji

Zamek w Pieskowej Skale

Pojęcie obszaru oddziaływania inwestycji wciąż budzi wątpliwości. Po nowelizacji prawa budowlanego, która miała miejsce w 2015 roku – chyba nawet bardziej, niż wcześniej.

Ja też je miewam, a niejednolite orzecznictwo niestety nie ułatwia nam oceny, czy dana nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji, czy też nie i czy w związku z tym krąg stron został wyznaczony prawidłowo.

Tak też było ostatnio, kiedy reprezentując klienta musiałam wykazać, że jego nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji. Sprawa dotyczyła budowy jednego budynku na całkiem sporej działce, jednak z projektu zagospodarowania terenu wynikało, że faktycznie na jednej działce planowanych jest kilkanaście budynków jednorodzinnych, docelowo mających stanowić zamknięte osiedle. Dla każdego z tych budynków organ wydał odrębne pozwolenie na budowę uznając, że żaden z nich nie oddziałuje na działki sąsiednie.

Okazało się, że organ potraktował każdy budynek, jako odrębny obiekt, jako jedną inwestycję, zapominając, że faktycznie mamy tu do czynienia z jedną inwestycją wieloobiektową, której obszar oddziaływania – z istoty swej -musi być inny niż, niż obszar oddziaływania każdego odrębnego obiektu.

W wyroku z dnia 25 października 2016 roku NSA stwierdził, że (…) w przypadku tak zwanego etapowania zamierzenia budowlanego przywiązuje się wagę do oceny zgodności z prawem całego zamierzenia inwestycyjnego, a nie tylko poszczególnych jego etapów (…) Projekt zagospodarowania terenu pozwala na ocenę oddziaływania projektowanej inwestycji na uzasadnione interesy osób trzecich, czyli przede wszystkim właścicieli nieruchomości sąsiednich. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, wolą ustawodawcy było, aby w przypadku etapowania zamierzenia budowlanego ocena, czy zamierzenie to oddziałuje na usprawiedliwione interesy osób trzecich, dokonywana była z uwzględnieniem całego zamierzenia budowlanego, a nie tylko poszczególnych jego etapów”.

Pamiętajcie więc Państwo, że jeśli macie do czynienia z inwestycją etapową – prawidłowe wyznaczenie obszaru oddziaływania inwestycji powinno nastąpić z uwzględnieniem całego zamierzenia, a nie tylko jego poszczególnych etapów.