Kilka tygodni temu informowałam Was, że 26 lipca br. weszły w życie nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Co to oznacza dla już toczących się postępowań, które zostały wszczęte przed tą datą?
W tych postępowaniach nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie będą obowiązywały – organ będzie stosował dotychczasowe przepisy.
Natomiast w postępowaniach wszczynanych po tej dacie, zastosowanie będą już miały nowe zasady ustalania warunków zabudowy. W decyzjach o warunkach zabudowy pojawią się więc nowe wskaźniki.
O niektórych z nich wspominałam w poprzednim wpisie pt. „Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy – cz. I.”
Dziś omówię kolejne parametry, które będą ustalane w decyzji o warunkach zabudowy:
• szerokość elewacji frontowej,
• wysokość zabudowy,
• geometrię dachu (kąt nachylenia i układu połaci dachowych),
• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej,
• minimalną liczbę miejsc do parkowania.
Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy – szerokość elewacji frontowej
Szerokość elewacji frontowej będzie wyznaczana na dotychczasowych zasadach, czyli na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %.
Dopuszczalne będzie ustalenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli będzie to wynikać z analizy urbanistycznej.
Wysokość zabudowy
Jednym ze wskaźników, do którego odnoszą się nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy jest wysokości zabudowy. Dotychczas w decyzjach WZ spotykaliście ten wskaźnik pod inną nazwą: wysokości „górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki.
Wskaźnik wysokości zabudowy będzie ustalany na podstawie wysokości zabudowy na dostępnych z tej samej drogi publicznej przylegających działkach sąsiednich.
Jeżeli wysokość ta będzie przebiegać tworząc uskok, wówczas powinno się przyjąć średnią wielkość występującą na tych działkach.
Dopuszczalne będzie jednak ustalanie innej wysokości zabudowy, jeżeli będzie to wynikało z analizy urbanistycznej.
Wprawdzie rozporządzanie nie wyjaśnia co należy rozumieć pod pojęciem wysokości zabudowy, jednak należy sięgnąć do definicji zawartej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 2 pkt.30:
„wysokość zabudowy” – należy przez to rozumieć różnicę pomiędzy wysokością:
a) najwyżej położonego punktu budynku na dachu, ścianie lub attyce, z wyłączeniem komina, nadbudówki mieszczącej maszynownię dźwigu lub innego pomieszczenia technicznego oraz wyjścia z klatki schodowej, a średnią wysokością najniższego i najwyższego poziomu terenu mierzoną na obwodzie rzutu poziomego ścian zewnętrznych budynku,
b) najwyżej i najniżej położonego nad poziomem terenu punktu budowli;
Geometria dachu a nowe zasady ustalania warunków zabudowy
Geometria dachu (kąt nachylenia i układ połaci dachowych) ma być ustalana odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Podobnie jak w dotychczasowych przepisach prawodawca posłużył się sformułowaniem „odpowiednio”, co wskazuje, że powinno to nastąpić analogicznie do istniejącej zabudowy, jednakże z dopuszczeniem pewnych modyfikacji.
W tym zakresie powinno zachować swoją aktualność dotychczasowe orzecznictwo organów i sądów.
Rozporządzenie precyzuje, że geometrię dachu w zakresie układu połaci dachowych ustala się poprzez określenie rodzaju dachu, układu głównych połaci dachu oraz kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działki.
Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej – nowy wskaźnik
Określając nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy dodano nowy wskaźnik, który nie występował w dotychczasowych przepisach. Mimo braku podstawy prawnej, zdarzało się, że decyzje o warunkach zabudowy zawierały takie ustalenia.
Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ma być ustalany na podstawie średniego występującej na obszarze analizowanym. Możliwe będzie wyznaczenie go w inny sposób, jeżeli będzie to wynikać z analizy urbanistycznej.
Pojęcie „powierzchni biologicznie czynnej” zostało zdefiniowane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to teren zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych i roztopowych, teren pokryty ciekami lub zbiornikami wodnymi, z wyłączeniem basenów rekreacyjnych i przemysłowych, a także 50 % powierzchni tarasów i stropodachów oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2”.
Nowe zasady ustalania warunków zabudowy – minimalna liczba miejsc do parkowania
Jest to nowy wskaźnik zabudowy nie przewidziany w dotychczasowych przepisach. W praktyce w decyzji WZ zakreślano jednak stosunkowo często zasady ustalania minimalnej liczby takich miejsc. Niektóre miasta przyjmowały nawet specjalną politykę parkingową, którą przenosiły do decyzji WZ.
Zgodnie z rozporządzeniem minimalną liczbę miejsc do parkowania ustala się w stosunku do liczby lokali mieszkalnych, liczby lokali usługowych, liczby osób mogących jednocześnie przebywać w budynku, liczby zatrudnionych lub powierzchni obiektów usługowych i produkcyjnych.
Regulacja ta nie zawiera jednak szczegółowych wytycznych, w jaki sposób wyznaczać tą liczbę. Wskazano jedynie okoliczności, jakie organ powinien brać pod uwagę.
W praktyce można się więc możemy spodziewać się że właściwie wszystko będzie zależało od uznania organu, czyli można powiedzieć, że nic się w tej kwestii nie zmieni:)
Nowe zasady ustalania warunków zabudowy – wzór wniosku o wydanie decyzji WZ
Do nowych zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy został dostosowany wzór wniosku o wydanie decyzji WZ.
Możecie go pobrać tutaj: wniosek-o-ustalenie-lokalizacji-inwestycji-celu-publicznego-albo-warunkow-zabudowy WZÓR
Składając wniosek trzeba uwzględnić wszystkie nowe wskaźniki.
****
Jeśli masz problemy z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, napisz do mnie. Nasza Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś świadczy usługi prawne w takich sprawach i pomaga inwestorom, jeśli organ odmawia wydania decyzji o warunkach zabudowy. Weryfikujemy również analizy urbanistyczne pod kątem prawidłowości ich sporządzenia i ustalenia konkretnych wskaźników.
Serdecznie zapraszam!
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radczyni prawna
***
Nowe warunki techniczne 2024 – ebook dla deweloperów i ich klientów
Nowe warunki techniczne 2024 i nowy e-book na ten temat jest już dla Was dostępny na blogu.
Z ogromną radością i dumą oddaję w Wasze ręce mój najnowszy e-book pt. „Nowe warunki techniczne budynków i ich usytuowania. Ściąga z przepisów dla dewelopera.”
To praktyczna ściąga z nowych warunków technicznych 2024 r.
I lektura obowiązkowa dla każdego dewelopera i inwestora, ale też dla nabywców lokali i domów. [Czytaj więcej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }