Od 13 lutego 2026 roku obowiązują nowe zasady ustalania w umowach deweloperskich oraz innych umowach zawieranych na podstawie ustawy deweloperskiej ceny sprzedawanych przez deweloperów lokali oraz ustalania powierzchni użytkowej lokalu na potrzeby określenia tej ceny.
Jest to efekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ustawy deweloperskiej), która wprowadziła do tej stawy art. 5a.
Od wielu lat zagadnienie prawidłowego ustalania powierzchni użytkowej sprzedawanego lokalu budziło wątpliwości.
Nie chodziło wyłącznie o techniczne szczegóły pomiarów, ale przede wszystkim o kwestie podstawowe – w jaki sposób ustalać powierzchnię użytkową lokalu na potrzeby ustalenia ceny w umowach deweloperskich, jakie elementy lokalu wliczać do powierzchni użytkowej oraz w jaki sposób ją określać przy zawieraniu umów przenoszących własność po wybudowaniu budynku.
Dlatego w umowach deweloperskich można było spotkać różne rodzaje powierzchni: powierzchnię użytkową, powierzchnię sprzedażową czy powierzchnię powykonawczą.
Celem wprowadzonej zmiany było uporządkowanie tych zasad.
Jednak stopień skomplikowania nowych przepisów oraz brak ich pełnej korelacji z prawem budowlanym rodzi szereg ryzyk, które deweloperzy muszą uwzględnić już teraz, zawierając nowe umowy deweloperskie, rezerwacyjne oraz inne umowy regulowane ustawą deweloperską.
Z tego wpisu dowiesz się:
- jak była ustalana powierzchnia użytkowa lokalu przed wejściem w życie nowego przepisu i jakie problemy rodziły dotychczasowe regulacje,
- co faktycznie zmienia nowy art. 5a ustawy deweloperskiej z punktu widzenia deweloperów,
- jakie wątpliwości rodzą nowe przepisy,
- jakie działania deweloper musi podjąć w związku z nowymi zasadami ustalania powierzchni użytkowej lokalu.
Zasady ustalania powierzchni użytkowej lokalu obowiązujące do 13 lutego 2026 r.
Do tej pory sposób ustalania powierzchni użytkowej lokalu nie był wprost regulowany w ustawie deweloperskiej.
Zgodnie jednak z art. 35 ust. 1 pkt 15 tej ustawy deweloper miał obowiązek wskazać w umowie deweloperskiej sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu.
W praktyce powierzchnia użytkowa ustalana była zgodnie z Polską Normą dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych (PN-ISO 9836) oraz z uwzględnieniem rozporządzenia w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego.
Kluczowe znaczenie miało rozporządzenie. To właśnie ono określa bowiem, jakie elementy należy wyłączyć z powierzchni użytkowej lokalu ustalonej zgodnie z Polską Normą.
Zgodnie z § 20 ust. 1 pkt 4 tego rozporządzenia powierzchnię użytkową budynku należy ustalać z uwzględnieniem zasad wynikających z Polskiej Normy dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, ale jednocześnie przepis ten wprowadza katalog powierzchni, które należy z powierzchni użytkowej wyłączyć.
Rozporządzenie wskazuje, że powierzchnię użytkową pomniejsza się między innymi o:
- powierzchnię przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych,
- przejścia i otwory w przegrodach,
- powierzchnię balkonów, tarasów i loggii,
- schody wewnętrzne oraz podesty w lokalach wielopoziomowych,
- powierzchnie nieużytkowych poddaszy.
Z drugiej strony, powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób.
Ponadto zgodnie z rozporządzeniem przy obliczaniu powierzchni użytkowej bierze się pod uwagę wysokość pomieszczenia.
Jeżeli w danej części lokalu wysokość od podłogi do sufitu wynosi co najmniej 2,20 m – tę część liczy się w całości (100%).
Jeżeli wysokość wynosi od 1,40 m do 2,20 m – taką powierzchnię liczy się w 50%.
Natomiast powierzchni lokalu w miejscu, gdzie wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, nie wlicza się do powierzchni użytkowej.
W praktyce zasada ta ma znaczenie głównie w mieszkaniach lub domach ze skosami – na przykład na poddaszach, gdzie część pomieszczenia ma pełną wysokość, a część jest niższa z powodu nachylenia dachu.
Generalnie powierzchnia użytkowa lokalu ustalana w dokumentacji projektowej uwzględniała zarówno zasady pomiaru wynikające z Polskiej Normy, jak i wyłączenia wskazane w rozporządzeniu.
Takie rozwiązanie prowadziło do sytuacji, w której powierzchnia użytkowa lokalu wykazana w dokumentacji projektowej i ta wskazywana w umowach deweloperskich powinna być zasadniczo spójna.
Problem polegał na tym, że zapisy Polskiej Normy były różnie interpretowane przez deweloperów i nabywców, co skutkowało sporami dotyczącymi wysokości ostatecznie naliczonej ceny sprzedaży lokalu.
Największe kontrowersje budziła praktyka wliczania do metrażu lokalu powierzchni zajętej przez ścianki działowe.
Deweloperzy, opierając się na interpretacji poprzedniej wersji normy PN-ISO 9836.1997, argumentowali, że skoro ściany te są elementami demontowalnymi, to powierzchnia użytkowa lokalu powinna obejmować również powierzchnię pod nimi.
W efekcie nabywca uiszczał cenę za metraż, który w ujęciu fizycznym był dla niego niedostępny, co doprowadziło w ostatnich kilkunastu miesiącach do fali postępowań sądowych o zwrot nadpłaconej ceny.
Nowe zasady ustalania powierzchni użytkowej lokalu i ceny – co się zmieniło od 13 lutego 2026 r.
Aby wyeliminować te rozbieżności, do ustawy deweloperskiej wprowadzono zasadę, że cena lokalu ustalana w umowie deweloperskiej stanowi iloczyn ceny za metr kwadratowy i powierzchni użytkowej lokalu.
Powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy.
Dodany do ustawy art. 5a wyklucza możliwość stosowania ryczałtowego określenia ceny w oderwaniu od metrażu.
Deweloperzy nie mają również możliwości stosowania w umowach definicji powierzchni sprzedażowej, która byłaby większa niż powierzchnia użytkowa lokalu wyliczona według właściwej normy.
Umowa deweloperska nie może określać ceny lokalu bez wskazania ceny ustalonej za 1 m² jego powierzchni użytkowej.
Sama powierzchnia użytkowa ma być obliczana zgodnie z zasadami wynikającymi z Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.
Zgodnie z nowym przepisem, powierzchnia użytkowa lokalu powinna być parametrem sztywnym.
Niedopuszczalne jest jej zawyżanie poprzez wliczanie stałych elementów konstrukcyjnych czy działowych.
Stanowiłoby to bezpośrednie naruszenie ustawy deweloperskiej, skutkujące nie tylko roszczeniami cywilnoprawnymi, ale także ryzykiem kontroli UOKIK.
Wprowadzony przepis miał wyeliminować spory dotyczące możliwości wliczania przez deweloperów do powierzchni użytkowej lokalu powierzchni pod ścianami działowymi.
Problem polega na tym, że nowy przepis zupełnie pomija zasady wynikające rozporządzenia dotyczącego projektu budowlanego. I właśnie w tym zakresie pojawia się największy problem interpretacyjny.
Czy ustalając powierzchnię użytkową lokalu po 13 lutego 2026 roku deweloper może stosować przepisy rozporządzenia w sprawie projektu budowlanego?
Pojawia się zatem pytanie, czy w umowie deweloperskiej, zawieranej po 13 lutego 2026 r. deweloper powinien ustalać powierzchnię użytkową wyłącznie w oparciu o Polską Normę – jak nakazuje literalna interpretacja art. 5a?
Czy też może uwzględniać również zasady wynikające z rozporządzenia, które nakazują pomniejszać powierzchnię użytkową lokalu o określone powierzchnie (np. pod skosami, powierzchnię balkonów, tarasów i loggii)?
Polska Norma nie zawiera identycznego katalogu wyłączeń.
Oznacza to, że przed zmianą przepisów nabywca nie musiał płacić za powierzchnię pod skosami, powierzchnię balkonu, tarasu czy loggii albo schodów wewnętrznych.
Natomiast obecnie – przy literalnym odczytaniu nowych przepisów – musi, ponieważ deweloper ma obowiązek ustalać powierzchnię wyłącznie w oparciu o Polską Normę.
Z uzasadnienia do projektu ustawy, którą wprowadzono nowe zasady ustalania powierzchni użytkowej lokalu, nie wynika, aby zamiarem ustawodawcy było wyłączenie stosowania rozporządzenia, które reguluje sposób sporządzania dokumentacji projektowej.
Literalna treść art. 5a prowadzi jednak do odmiennych wniosków.
Część deweloperów będzie zatem ustalać powierzchnię użytkową lokalu zgodnie z nowymi zasadami -niekorzystnymi dla nabywców – a część zgodnie z dotychczasową praktyką.
W każdym przypadku deweloperzy będą musieli w odpowiedni sposób komunikować nabywcom przyjęty sposób rozliczeń.
Skutki wprowadzenia nowych zasad ustalania powierzchni użytkowej lokalu w umowach deweloperskich
1. Czy powierzchnia użytkowa lokalu w dokumentacji projektowej będzie taka sama jak w umowie deweloperskiej?
Nowy przepis może doprowadzić do sytuacji, w której powierzchnia użytkowa lokalu wskazana w projekcie budowlanym będzie różnić się od tej, która zostanie przyjęta do ustalenia ceny lokalu.
Dla celów zawarcia umowy deweloperskiej wyliczenie powierzchni użytkowej lokalu powinno być dokonane wyłącznie w oparciu o Polską Normę. Natomiast projekt budowlany oraz inwentaryzacja powykonawcza sporządzana na potrzeby uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku będą ustalane w oparciu o Polską Normę, ale z uwzględnieniem zasad wynikających z rozporządzenia.
Może to oznaczać, że nabywca otrzyma informację o dwóch wartościach powierzchni użytkowej:
• jednej dla celów administracyjnych związanych z budową budynku i jego odbiorem,
• drugiej dla celów kontraktowych (ustalenia ceny).
Co istotne – powierzchnia dla celów uzyskania pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie w wielu przypadkach może być mniejsza niż powierzchnia przyjęta do celów umowy.
Z punktu widzenia deweloperów taka sytuacja jest wysoce niepożądana i z dużym prawdopodobieństwem będzie rodzić jeszcze większe ryzyko sporów z nabywcami niż dotychczasowe spory dotyczące tzw. metrów pod ściankami.
2. Do jakich umów stosuje się nowe zasady ustalania powierzchni użytkowej lokalu – ważne terminy
Nowe zasady ustalania powierzchni użytkowej lokalu mają zastosowanie do umów deweloperskich oraz innych umów objętych ustawą deweloperską zawieranych po wejściu w życie nowelizacji.
Nie obejmują natomiast umów zawartych wcześniej.
Stosowanie nowych zasad nie jest uzależnione od tego, kiedy deweloper rozpoczął sprzedaż w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Oznacza to, że do przedsięwzięć, w których sprzedaż rozpoczęła się przed 13 lutego 2026 r., należy stosować nowe zasady ustalania powierzchni użytkowej lokalu, jeżeli po tej dacie zawierana jest umowa deweloperska w ramach tego przedsięwzięcia.
Identyczna zasada obowiązuje przy zawieraniu umów rezerwacyjnych lub innych umów wskazanych w ustawie deweloperskiej.
Natomiast jeżeli umowa deweloperska została zawarta przed 13 lutego 2026 r., to do umowy przenoszącej własność lokalu zawieranej po tej dacie, stosuje się zasady ustalania powierzchni użytkowej i ceny określone w tej umowie deweloperskiej.
Dlaczego?
Ponieważ ustawy deweloperskiej nie stosuje się do umów przenoszących własność zawieranych w wykonaniu umowy deweloperskiej.
3. Dwie zasady liczenia powierzchni użytkowej w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego
W praktyce oznacza to, że przez pewien czas w ramach jednego przedsięwzięcia mogą równolegle obowiązywać różne zasady ustalania powierzchni użytkowej lokalu i jego ceny.
W obrębie jednej inwestycji deweloper może być zmuszony operować dwiema odmiennymi metodami ustalania powierzchni użytkowej.
Przykładowo: powierzchnia użytkowa lokalu dla klienta „starego” nie będzie uwzględniała powierzchni balkonu, podczas gdy dla klienta „nowego” ten sam lokal może zostać wyceniony wyłącznie w oparciu o metraż ustalony zgodnie z Polską Normą, która nie przewiduje takiego wyłączenia.
Taka sytuacja będzie wymagała szczególnej ostrożności w komunikacji z nabywcami oraz w przygotowywaniu dokumentacji sprzedażowej.
4. Czy deweloper ma obowiązek zmienić prospekt informacyjny, wzór umowy oraz informacje na stronie internetowej?
Wejście w życie nowego art. 5a oznacza dla deweloperów konieczność przeanalizowania stosowanych wzorów dokumentów, w szczególności prospektów informacyjnych oraz wzorów umów deweloperskich.
Deweloper ma obowiązek zaktualizować prospekt w taki sposób, aby odzwierciedlał nową metodę pomiaru powierzchni użytkowej lokalu oraz sposób wyliczenia ceny dla lokali pozostających w jego ofercie.
Każda rozbieżność w tym zakresie może stanowić podstawę do odstąpienia od umowy przez nabywcę.
Ponadto od lipca 2025 r. deweloperzy są zobligowani do publikowania cen na stronach internetowych wraz z historią ich zmian. Po 13 lutego 2026 r. każda cena widniejąca na stronie internetowej musi być ściśle powiązana z parametrem, jakim jest powierzchnia użytkowa lokalu wyliczona zgodnie z art. 5a.
Brak spójności między ofertą publiczną, prospektem a umową będzie interpretowany przez sądy na niekorzyść dewelopera, co – przy rosnącej świadomości prawnej nabywców – stanowi realne ryzyko finansowe.
FAQ – powierzchnia użytkowa lokalu po 13 lutego 2026 r.
Czy od 13 lutego 2026 r. powierzchnia użytkowa lokalu zawsze będzie liczona według Polskiej Normy?
Nowy art. 5a ustawy deweloperskiej wskazuje Polską Normę jako podstawę ustalania powierzchni użytkowej na potrzeby umów deweloperskich. Nadal jednak obowiązują przepisy rozporządzenia dotyczącego projektu budowlanego, które regulują sposób sporządzania dokumentacji projektowej.
Deweloper musi podjąć decyzję, w jaki sposób będzie ustalał powierzchnię użytkową lokalu i – w konsekwencji – jego cenę.
Czy deweloper może wliczać balkony i tarasy do powierzchni użytkowej lokalu?
Nowy art. 5a odwołuje się wyłącznie do Polskiej Normy.
Rozporządzenie dotyczące projektu budowlanego przewiduje wyłączenie balkonów i tarasów z powierzchni użytkowej, natomiast Polska Norma nie formułuje takiego wyłączenia wprost. To właśnie ta rozbieżność jest obecnie źródłem sporów interpretacyjnych.
Czy powierzchnia użytkowa lokalu w projekcie budowlanym może różnić się od tej w umowie deweloperskiej?
Takie ryzyko istnieje.
Dokumentacja projektowa musi uwzględniać przepisy rozporządzenia, natomiast ustawa deweloperska odwołuje się do Polskiej Normy. Brak jednoznacznej regulacji relacji między tymi przepisami może prowadzić do rozbieżności w zakresie powierzchni użytkowej przyjmowanej dla celów administracyjnych i kontraktowych.
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radczyni prawna
Zdjęcie: Leohoho
***
Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy – cz. II
Kilka tygodni temu informowałam Was, że 26 lipca br. weszły w życie nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Co to oznacza dla już toczących się postępowań, które zostały wszczęte przed tą datą?
W tych postępowaniach nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie będą obowiązywały – organ będzie stosował dotychczasowe przepisy [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }