Remont i odbudowa budynku po powodzi.

Od tygodnia z obserwujemy tragiczne skutki powodzi, która dotknęła południowo-zachodnie tereny naszego kraju. Kiedy woda już opadnie, remont i odbudowa budynków po powodzi będą kluczowym problemem, z którym przyjdzie mierzyć się tym wszystkim, którym woda zabrała lub zniszczyła domy.

To będzie też ogromny problem dla gmin, które staną przed koniecznością szybkiej odbudowy i remontu infrastruktury drogowej i technicznej.

Dzięki obowiązującej od 2001 roku ustawie o szczególnych zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu, remont i odbudowa budynków po powodzi, a także ich rozbiórka będzie mogła zostać zrealizowana na uproszczonych zasadach.

Ten wpis wyjątkowo nie jest kierowany do deweloperów.   

Przygotowałam go dla tych wszystkich poszkodowanych, którzy będą szukali wiedzy, co mają zrobić w sytuacji, gdy ich dom, firma uległy zniszczeniu w wyniku powodzi i wymagają odbudowy lub remontu.

Zasady remontu i odbudowy budynków po powodzi reguluje ustawa z o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu stosuje się do odbudowy, remontu i rozbiórek obiektów budowlanych, które zostały dotknięte działaniem żywiołu.

Ma ona szeroki zakres zastosowania – nie tylko do usuwania skutków powodzi i nie jest uzależniona od wprowadzenia stanu klęski żywiołowej.

Na podstawie danych przekazywanych przez wojewodów Premier wyda rozporządzenie, w którym określi gminy lub miejscowości, których mieszkańcy będą mogli zastosować szczególne zasady dotyczące odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych.

Tak zapewne będzie i teraz, w związku z aktualną sytuacją powodziową.

Rozporządzenie jest wydawane na okres nie dłuższy niż 24 miesiące. Decyzja co do czasu jego obowiązywania należy do Prezesa Rady Ministrów.

Należy spodziewać się w najbliższych tygodniach takie rozporządzenie zostanie wydane w odniesieniu do tych wszystkich gmin, które ucierpiały w wyniku powodzi.

W okresie obowiązywania tego rozporządzenia właściciele uszkodzonych i zniszczonych w wyniku działania powodzi budynków, będą mogli skorzystać z uproszczonej i szybszej procedury. 

I. Remont budynku po powodzi – kiedy można wykonać roboty budowlane bez formalności

Jeśli dom, budynek w którym przedsiębiorca prowadził firmę, uległ zniszczeniu w wyniku powodzi i jest on w takim stanie, że wymaga remontu, czyli wykonania robót które nie są bieżącą konserwacją, ale polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego budynku, to bez jakichkolwiek formalności taki remont będzie można bardzo szybko wykonać.

Właściciel budynku nie musi występować do Starosty o pozwolenie na budowę, ani nie musi dokonywać żadnego zgłoszenia zamiaru wykonywania robót budowlanych.

Może od razu przystąpić do tych prac.

UWAGA !!
Warto jednak w takim przypadku przed przystąpieniem do wykonania remontu w miarę możliwości udokumentować fotograficznie, w jakim stanie był budynek. Ważne też by mieć pewność, że jego stan techniczny nie wymaga rozbiórki, nawet częściowej z uwagi na bezpieczeństwo osób które będą w nim przebywać. Jak wynika z zapowiedzi takie działania będą prowadzili inspektorzy nadzoru budowlanego, ale też można taką analizę zlecić na własną rękę.

Bez żadnych formalności będzie można wykonać remont budynku o kubaturze do 1000 m3, którego wysokość nie przekracza 12 m nad poziomem terenu.

Jeśli budynek jest wyższy lub ma większą kubaturę – remont będzie wymagał zgłoszenia do Starosty ale tylko w przypadku , gdy jest to przewidziane w prawie budowlanym, czyli gdy będzie dotyczył np. wymiany zewnętrznych przegród lub elementów konstrukcyjnych budynku.

Remont budynku po powodzi – jak go odróżnić od odbudowy?

Remontem nie jest bieżąca konserwacja (pomalowanie ścian). Remont to naprawy, wymiana czy odnowienie niektórych elementów. Są to generalnie  roboty niezbędne do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym.

Przy remoncie następuje najczęściej wymiana tylko poszczególnych elementów obiektu i zastąpienie ich nowymi. Remontem nie będzie rozbiórka dotychczasowych ścian i budowa nowych, albo budowa nowego dachu.

Trzeba też rozróżniać remont od przebudowy.

Jeśli właściciel zniszczonego budynku będzie chciał wykonać roboty, w wyniku których nastąpi zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, to również nie będzie to remont, ale przebudowa o ile oczywiście nie zmieni się kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji budynku w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

II. Odbudowa budynku po powodzi – kiedy trzeba dokonać zgłoszenia

Według uproszczonych procedur właściciele budynków dotkniętych powodzią, będą mogli prowadzić nie tylko remonty zniszczonych domów, czy obiektów publicznych, ale również odbudowę budynku po powodzi.

Zgodnie z ustawą, odbudowa budynku po powodzi nie wymaga uzyskania pozwolenia na odbudowę. Wymaga jednak zgłoszenia, ale i w tym przypadku procedura jest uproszczona i szybsza.

Na czym polega odbudowa budynku?

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie, odbudowa polega na odtworzeniu budynku w całości lub w części.

Jeżeli odbudowa będzie wykonywana w dotychczasowym miejscu, budynek powinien zachować wymiary obiektu zniszczonego lub uszkodzonego.

Jeżeli odbudowa budynku po powodzi  będzie wykonywana na terenie tej samej gminy, ale  w innym miejscu wówczas budynek może różnić się wymiarami od obiektu zniszczonego lub uszkodzonego.

Przy odbudowie dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Co powinno zawierać zgłoszenie odbudowy budynku po powodzi?

W zgłoszeniu trzeba określić zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Odbudowa budynku po powodzi nie wymaga sporządzenia projektu budowlanego.

Do zgłoszenia należy natomiast dołączyć odpowiednie szkice i rysunki. Przepisy nie określają jednak, co mają przedstawiać szkice i rysunki. Ponadto jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy należy je dołączyć tylko zależności od potrzeb.

Nie trzeba dołączać innej dokumentacji w tym oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, opinii i uzgodnień, które standardowo byłyby wymagane.

Jakie budynki podlegają odbudowie na podstawie zgłoszenia?

Odbudowa budynku po powodzi będzie możliwa na podstawie zgłoszenia, jeśli zniszczony budynek ma kubaturę mniejszej niż 1000m3 i jest nie wyższy niż 12 m nad poziomem terenu. W taki sposób będzie tez można odbudować obiekty liniowe, czyli linie kolejowe, drogi.

Czy na odbudowę budynku po powodzi trzeba uzyskać decyzję WZ?

Ustawa nie określa, czy w przypadku odbudowy należy uzyskać decyzję WZ, jeśli nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym. Taki obowiązek nie został wprost wyłączony w ustawie, a zgodnie z art. 3 w zakresie nieuregulowanym stosuje się przepisy prawa budowlanego. 

Biorąc jednak pod uwagę, że w przypadku odbudowy wymagającej pozwolenia na budowę wyłączony został  obowiązek badania zgodności projektu z tą decyzją, należy przyjąć, że tym bardziej  w w przypadku zgłoszenia nie jest ona wymagana.

Kiedy odbudowa nie wymaga zgłoszenia?

Bez żadnych formalności można odbudować obiekty gospodarcze i składowe o kubaturze mniejszej niż 1000 m3 i nie wyższe niż 12 m nad poziomem terenu, usytuowane na działce siedliskowej, jak również budowle regulacyjne na wodach oraz urządzenia wodne.

Kiedy można przystąpić do wykonywania odbudowy budynku?

Po 7 dniach od zgłoszenia można przystąpić do wykonywania robót budowlanych, o ile w tym terminie starosta nie wniesie sprzeciwu.

W wyjątkowych przypadkach Starosta może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę określonego obiektu budowlanego lub wykonanie określonych robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia.

Będzie tak, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub spowodować: zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub dóbr kultury, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie albo zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

3. Odbudowa budynku po powodzi – kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę

Jeśli w wyniku powodzi odbudowy będą wymagały budynki lub inne obiekty budowlane o kubaturze większej niż 1000 m3 lub wyższe niż 12 m nad poziomem terenu właściciel będzie zobowiązany uzyskać pozwolenie na budowę. Procedura wydawania pozwolenia na budowę dla takich budynków również będzie uproszczona.

Wniosek o pozwolenie na odbudowę budynku po powodzi

Do wniosku o pozwolenie na odbudowę budynku w dotychczasowym miejscu, trzeba dołączyć tylko projekt architektoniczno-budowlany oraz szkic usytuowania budynku sporządzone w sposób, który nie narusza ustaleń aktów prawa miejscowego.

Nie trzeba dołączać żadnych innych dokuemntów, w szczególności, projektu zagospodarowania terenu, opinii i uzgodnień, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Nie trzeba uzyskiwać wcześniej decyzji WZ ani decyzji środowiskowej.

Nie stosuje się bowiem w tym przypadku art. 32, 33 oraz art. 34 ust. 1 i 3 ustawy prawo budowlane.

Gdy  jednak odbudowa nie będzie realizowana w dotychczasowym miejscu, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć projekt zagospodarowania terenu oraz projekt budowlany sporządzony w sposób, który nie narusza ustaleń aktów prawa miejscowego.

Co weryfikuje organ w postępowaniu o pozwolenie na odbudowę budynku po powodzi?

W toku postepowania organ sprawdzi czy projekt jest zgodny z ustaleniami aktów prawa miejscowego, czy jest kompletny , czy został sporządzony przez osobę posiadająca uprawnienia budowlane oraz czy ma opinię Zespołu Opiniowania Dokumentacji.

Taki zespół powoływany jest na potrzeby opiniowania projektów budowlanych i działa przy Staroście. W jego skład wchodzą przedstawiciele organów i jednostek, z którymi realizujący odbudowę poszkodowany właściciel musiałby uzgadniać odbudowę.

Dzięki temu, cały proces uzyskiwania pozwolenia na budowę znacznie się skróci.

W toku postępowania Starosta nie dokonuje innych ustaleń ponieważ ustawa wyłączyła zastosowanie art. 35 prawa budowlanego.

Nie trzeba też uzyskiwać pozwolenia konserwatora zabytków na wykonywanie robót budowlanych jeśli odbudowa dotyczy budynku wpisanego do rejestru zabytków lub znajdującego się na obszaru wpisanym do ewidencji zabytków. Nie stosuje bowiem art. 39 prawa budowalnego.

Kiedy można rozpocząć roboty budowlane po uzyskaniu pozwolenia na odbudowę budynku po powodzi?

Decyzję o pozwoleniu na odbudowę budynku po powodzi organ powinien wydać w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku. W normalnym trybie organ ma w zasadzie 2 miesiące na wydanie decyzji, choć w praktyce trwa to znacznie dłużej.

Pozwolenie na budowę z automatu ma nadany rygor natychmiastowej wykonalności. To oznacza, że nawet gdyby pozwolenie na budowę zostało zaskarżone, to i tak można wykonywać na jego podstawie roboty budowlane.

Przystąpienie do użytkowania po zakończeniu odbudowy budynku po powodzi

Do użytkowania budynku po zakończaniu jego odbudowy realizowanej na podstawie zgłoszenia albo pozwolenia na budowę będzie można przystąpić niezwłocznie po zawiadomieniu organu o zakończeniu odbudowy budynku po powodzi.

Do zawiadomienia o zakończeniu odbudowy budynku po powodzi trzeba będzie dołączyć:

• oryginał dziennika budowy,
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonanej odbudowy obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami,
• protokoły badań i sprawdzeń,
• powykonawczą inwentaryzację geodezyjną.

****

Pamiętajcie !

Jeśli będziecie korzystać z uproszczonej procedury zgłoszenia, czy pozwolenia na budowę, w związku z remontem lub odbudową budynku po powodzi, nie zwalnia Was to z obowiązku przestrzegania przepisów dotyczących warunków technicznych, czy innych przepisów prawa budowlanego.

Nie możecie budować na nieruchomości do której nie macie prawa do dysponowania nieruchomości na cele budowlane

Uproszczenie dotyczy tylko procedury.