Analiza urbanistyczna dla inwestycji deweloperskiej

Z decyzją WZ deweloperzy mają do czynienia na porządku dziennym i wiedzą o niej naprawdę wiele. Ale kiedy pytam, czy w aktach postępowania jest analiza urbanistyczna dla inwestycji deweloperskiej i co z niej wynika – zwłaszcza gdy organ odmawia ustalenia warunków zabudowy dla planowanej przez nich inwestycji deweloperskiej, to tu jest znacznie gorzej.

O tym, jak ważny jest to dokument, co powinna zawierać analiza urbanistyczna, jakiej zabudowy nie powinna uwzględniać i dlaczego należy ją weryfikować przed wydaniem decyzji, przeczytacie w dzisiejszym wpisie.

Do czego służy analiza urbanistyczna?

Analiza urbanistyczna zwana też analizą architektoniczno-urbanistyczną jest narzędziem, które służy stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia dla danej inwestycji (np. deweloperskiej) warunków zabudowy.

Analiza urbanistyczna ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ jej treść stanowi podstawowy dowód w sprawie.

Zasadniczo, jak wskazują sądy administracyjne analiza urbanistyczna powinna mieć postać odrębnego dokumentu na podstawie którego, przy uwzględnieniu pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy.

Zdarza się, że organy nie sporządzają analizy urbanistycznej w formie odrębnego dokumentu, tylko od razu uwzględniają ją w projekcie decyzji WZ. Takie rozwiązanie nie jest jednak prawidłowe, a brak analizy urbanistycznej w aktach sprawy – oznacza, że decyzja jest wadliwa.

Analiza urbanistyczna a wyznaczenie obszaru analizy 

Aby organ mógł wydać decyzję WZ planowanej przez Was inwestycji deweloperskiej, analiza urbanistyczna musi wskazywać, że Wasza inwestycja stanowić będzie kontynuację funkcji, a także kontynuację parametrów, cech i wskaźników zabudowy sąsiedniej, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu.

Kluczowe w tym przypadku jest to, że ma to być zabudowa, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej. Przy dokonywaniu analizy nie powinna być zatem brana pod uwagę zabudowa, która jest dostępna z innej drogi publicznej niż nasza inwestycja.

Podstawą analizy urbanistycznej jest wyznaczony zgodnie z wymogami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obszar.

Minimalny i maksymalny obszar analizy urbanistycznej

Zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym, obszar ten wyznaczany jest w odległości nie mniejszej niż trzykrotność frontu terenu inwestycji i nie mniejszej niż 50 m. Front terenu to ta część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Obecnie obowiązujące przepisy nie regulują natomiast maksymalnej wielkości obszaru analizowanego (czynią to jedynie w odniesieniu do budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy do 70 m2).

Z punktu widzenia deweloperów, brak tej regulacji w pewnych okolicznościach okazuje się korzystny, ponieważ umożliwia poszerzenie obszaru analizy urbanistycznej ponad wskazane w art. 61 ust. 5a ustawy minimum i dzięki temu możliwe jest uwzględnienie korzystnych dla inwestora parametrów.

Jednak w przypadku poszerzenia obszaru analizy muszą być spełnione dwa podstawowe warunki: po pierwsze – analiza urbanistyczna musi wskazywać na konieczność poszerzenia tego obszaru, a po drugie – zwiększenie tego obszaru musi służyć zachowaniu ładu przestrzennego.

Celem samym w sobie takiego powiększenia nie może być jedynie umożliwienie realizacji inwestycji w zaplanowanym przez inwestora kształcie.

Jeśli więc przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji WZ ustalicie front działki i obszar jaki obejmować będzie analiza urbanistyczna i okaże się że w tym obszarze nie ma zabudowy mieszkaniowej, musicie liczyć się z odmową ustalenia warunków zabudowy chyba, że będziecie w stanie przekonać autora analizy, że jej obszar -powinien być poszerzony.

Maksymalny obszar analizy według reformy planowania przestrzennego

Jednak zgodnie z uchwaloną przez Sejm reformą planowania przestrzennego, obszar analizy będzie  ustalany analogicznie jak obecnie, z tym że maksymalna odległość przyjęta do wyznaczenia obszaru analizy nie będzie przekraczać 200 m.

Wprowadzenie tego ograniczenia w określonych przypadkach może być niekorzystne dla inwestora, bo nie będzie można już odnosić się do parametrów zabudowy zlokalizowanej w dalszej odległości od terenu inwestycji niż te 200 m, ale z drugiej strony, może też działać in plus – zwłaszcza gdy trzeba by było uwzględniać dużo niższe parametry dalej lokalizowanej zabudowy.

Zasady wyznaczania obszaru analizy urbanistycznej

W orzecznictwie wskazuje się, że wyznaczenie obszaru analizy urbanistycznej powinno nastąpić w taki sposób, aby cała działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, znajdowała się w centrum tego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice obszaru analizowanego wynosiła nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniej niż 50 metrów.

Obszar analizy ma wówczas postać okręgu.

Warto jednak pamiętać, że taki sposób wyznaczenia obszaru analizy urbanistycznej nie wyklucza możliwości na przykład szerszego określenia granic obszaru analizowanego z jednej ze stron działki objętej wnioskiem celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie, o ile przemawia za tym racjonalność urbanistyczna (WSA w Warszawie w wyroku z 6.07.2021 r., VII SA/Wa 26/21)

WAŻNE!!

Jeśli analiza urbanistyczna, której obszar został wyznaczony jako minimum wskazuje, że założone przez Was parametry inwestycji nie zostaną osiągnięte, warto przekonywać organ, że poszerzenie obszaru analizy w tym konkretnym przypadku, bądź też wyznaczenie go w sposób nierównomierny jest wskazane i będzie służyło zachowaniu ładu przestrzennego.

Pamiętajcie też, że analiza urbanistyczna powinna uwzględnić obiekty, które znajdują się na działkach także częściowo znajdujących się w obszarze analizowanym.

Co zawiera analiza urbanistyczna?

Analiza urbanistyczna pozwala na ustalenie, jaką inwestycję deweloperską (czy będzie to zabudowa jednorodzinna czy wielorodzinna) i o jakich maksymalnych parametrach – będzie można zrealizować na danym terenie.

Dlatego też jest podstawowym dokumentem, z którym powinien zapoznać się każdy deweloper zanim zostanie wydana decyzja WZ.

Analiza urbanistyczna powinna wskazywać, jakiego rodzaju zabudowa i o jakiej funkcji występuje w obszarze analizowanym oraz  jakie ma ona cechy. W dalszej kolejności powinna też zawierać analizę:

• parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu,
• gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych znajdujących się w obszarze analizowanym
• ukształtowania linii zabudowy
• intensywności wykorzystania terenu.

Zdarza się, że analiza urbanistyczna sporządzana jest nierzetelnie, nie uwzględnia parametrów wszystkich obiektów lub uwzględnia parametry tych, których nie powinna uwzględniać. Przez to na jej podstawie zostają błędnie ustalone warunki zabudowy, najczęściej oczywiście na niekorzyść dewelopera.

Doświadczony w tego typu sprawach prawnik wychwyci te błędy i wskaże je organowi zanim ten zdąży wydać niekorzystną decyzję.

Dlatego jeśli macie problem z uzyskaniem decyzji WZ na warunkach, które Was satysfakcjonują, albo organ zamierza wydać Wam decyzję odmawiają ustalenia warunków zabudowy, zacznijcie działać, zanim organ wyda decyzję!

Sprawdźcie koniecznie, co jest w analizie urbanistycznej, czy została sporządzona prawidłowo, a najlepiej skorzystajcie z pomocy kogoś, kto potrafi zweryfikować jej prawidłowość.

* * *

Od ponad 15 lat wspieramy deweloperów w tego typu sprawach. Sprawdzamy prawidłowość analizy urbanistycznej oraz projektu decyzji WZ i jej załączników. Weryfikujemy prawidłowość postępowania pod kątem ewentualnych możliwych uchybień, które mogłyby być przedmiotem skutecznych zarzutów w odwołaniach  stron przeciwnych inwestycjom deweloperskim.

Jeśli macie podobne problemy – zapraszam do kontaktu. W tym celu skorzystaj z formularza do kontaktu lub po prostu zadzwoń.

dr Agnieszka Grabowska -Toś
radca prawny

* * *

Reforma planowania przestrzennego – czy będzie kolejny kryzys na rynku mieszkań?

Reforma planowania przestrzennego budzi w ostatnim czasie sporo emocji. 

Oczywiście nie bez powodu. 

Wszystko za sprawą uchwalonej nowelizacji  ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o czym  wspominałam  na początku tego tygodnia.

Media podkreślają, jaki problem będą miały teraz samorządy, aby zdążyć przed końcem 2025 roku i do tego czasu uchwalić plany ogólne [Czytaj dalej…]