Co wybrać w przypadku, gdy zakończyliśmy budowę budynku wielorodzinnego – zawiadomienie o zakończeniu budowy czy pozwolenie na użytkowanie?
Czy lepiej jest obecnie uzyskać zaświadczenie o niewniesieniu przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy, czy uzyskać pozwolenie na użytkowanie?
Jakie będą skutki, gdy uzyskamy pozwolenie na użytkowanie a jakie, gdy dokonamy zawiadomienia o zakończeniu budowy?
I czy dzisiaj, można uzyskać pozwolenie na użytkowanie dla budynku wielorodzinnego, czy też dopuszczalne jest wyłącznie zawiadomienie o zakończeniu budowy?
Te pytania warto sobie zadać nie tylko dziś, ale także na przyszłość, zwłaszcza gdy – jak Wam wspominałam – Ministerstwo planuje wprowadzenie jako zasady zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Zatem – do rzeczy!
Zawiadomienie o zakończeniu budowy
Od ponad dwóch lat obowiązuje ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.
Zgodnie z art. 31 zy1 tej ustawy, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 przepisów art. 55 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane nie stosuje się. Oznacza to, że inwestor nie ma obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie w przypadku obiektu określonego w art. 55 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Takim obiektem jest- między innymi – budynek wielorodzinny.
Jeśli deweloper zakończy budowę budynku wielorodzinnego to obecnie, zgodnie z powołanym przepisem ustawy covidowej, nie ma obowiązku złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, lecz może złożyć do nadzoru budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy, czyli skorzystać z rozwiązania, które uważane jest za prostsze i szybsze.
Nadal mamy bowiem stan zagrożenia epidemicznego.
Pozwolenie na użytkowanie
Spotkałam się z opiniami, także ze strony niektórych pracowników PINB, że obecnie, właśnie z uwagi na przepisy covidowe, nie jest możliwe wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie.
Tymczasem skorzystanie z możliwości złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, zamiast zawiadomienia o zakończeniu budowy jest dziś uprawnieniem inwestora, a nie jego obowiązkiem. Jak bowiem wynika z art. 55 ust. 2 Prawa budowlanego, którego stosowanie nie zostało wyłączone ustawą covidową, inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy, może wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie.
Innymi słowy, obecnie deweloper może wybrać, czy po zakończeniu budowy wystąpi o pozwolenie na użytkowanie, czy też złoży zawiadomienie o zakończeniu.
W praktyce to ostatnie właściwie występuje nagminnie.
Czy aby na pewno jest to dobry krok?
Aby podjąć decyzję, które rozwiązanie jest lepsze, warto poznać różnice i konsekwencje każdego z nich.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy i pozwolenia na użytkowanie – różnice
Termin przystąpienia do użytkowania
W przypadku, gdy składamy w nadzorze budowlanym zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku wielorodzinnego, możemy przystąpić do użytkowania tego budynku, jeśli w terminie 14 dni PINB nie wniesie sprzeciwu w formie decyzji. Organ nie prowadzi w tym zakresie klasycznego postępowania administracyjnego.
Albo wydaje sprzeciw, albo nie.
Upływ 14 dni od daty, kiedy zawiadomienie o zakończeniu budowy zostało złożone, nie oznacza jednak, że od razu piętnastego dnia możemy przystępować do użytkowania budynku. Niewykluczone bowiem, że ostatniego dnia terminu, PINB nada w placówce pocztowej Poczty Polskiej sprzeciw, który finalnie dotrze do nas po kilku dniach od upływu 14- dniowego terminu.
Przykład:
20 czerwca 2022 roku Inwestor złożył na dzienniku podawczym Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Termin do wniesienia sprzeciwu upływał 4 lipca 2022 r.. 8 lipca 2022 roku Inwestor odebrał przesyłkę z PINB zawierającą sprzeciw.
Czy w takim wypadku sprzeciw odniesie skutek?
Tak.
Zgodnie bowiem z art. 54 ust. 1 i art. 30 ust. 6a prawa budowlanego, za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora pocztowego.
Z kolei w przypadku, gdy występujemy z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie, do użytkowania budynku można przystąpić po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. O tym, kiedy decyzja staje się ostateczna możecie przeczytać tutaj.
Wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie następuje po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego oraz po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli budowy.
Obowiązkowa kontrola budowy
W przypadku, gdy składamy zawiadomienie o zakończeniu budowy, PINB nie jest zobligowany do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli budowy. Odpada nam zatem czas oczekiwania na jej przeprowadzenie. Zazwyczaj, po dokonaniu zawiadomienia, pojawia się na budowie inspektor nadzoru budowlanego, jednakże nie przeprowadza on kontroli właściwej dla pozwolenia na użytkowanie.
Inaczej jest, gdy wydawane jest pozwolenie na użytkowanie, kiedy to kontrola jest obowiązkowa. Organ nadzoru ma wówczas obowiązek jej przeprowadzenia w terminie 21 dni od wezwania.
W czasie takiej kontroli PINB sprawdza szereg kwestii, w tym m. in. zgodność wykonania budynku z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz zgodność budynku z projektem architektoniczno-budowlanym i technicznym.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy a pozwolenie na użytkowanie – skutki
Jeśli organ nadzoru budowlanego nie wniesie sprzeciwu, możemy uzyskać zaświadczenie o niewniesieniu sprzeciwu i wówczas spokojnie już można przystąpić do przekazywania lokali nabywcom i użytkowania tych lokali.
Dokument ten ma jednak wyłącznie taką moc, że potwierdza jedynie fakt zakończenia budowy i fakt, że organ nie wniósł sprzeciwu.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy:
- umożliwia szybsze przystąpienie do użytkowania i wydanie klientom lokali,
- nie stanowi jednak potwierdzenia, iż budynek został wybudowany zgodnie prawem
- nie wyklucza późniejszej (już w trakcie użytkowania budynku przez nabywców lokali) możliwości zbadania prawidłowości jego budowy, jej zgodności z pozwoleniem na budowę i innymi przepisami,
- nie wyłącza możliwości zakwestionowania na etapie użytkowania budynku, zrealizowania budowy z istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego, czy niezgodności z innymi przepisami i wszczęcia postępowania naprawczego
Trzeba zatem mieć na względzie, że jeśli złożymy zawiadomienie o zakończeniu budowy i uzyskamy zaświadczenie o niewniesieniu sprzeciwu, w każdym czasie nasza inwestycja może zostać zakwestionowana przez nadzór budowlany.
Zupełnie inną moc ma natomiast pozwolenie na użytkowanie, bowiem potwierdza ono, że budowa została zrealizowana zgodnie z prawem. W trakcie użytkowania budynku, dla którego zostało wydane pozwolenie na użytkowanie, organ nadzoru budowlanego nie może kwestionować, że jakieś roboty budowlane zostały wykonane z odstępstwem od zatwierdzonego projektu budowlanego i nie może wszczynać postępowania w takiej sprawie. Jak bowiem wskazują sądy:
Jeżeli w obrocie prawnym pozostaje ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego, to wszczęcie postępowania naprawczego może mieć miejsce dopiero po uchyleniu lub stwierdzeniu jej nieważności ( tak np. NSA wyroku z 5 lutego 2010 r. II OSK 294/09, z 20 maja 2011 r. II OSK 887/10).
Co wybrać – zgłoszenie zakończenia budowy czy pozwolenie na użytkowanie
Odpowiadając więc na postawione na wstępie pytania, trzeba stwierdzić, że:
- obecnie inwestor może wystąpić do nadzoru o pozwolenie na użytkowanie budynku wielorodzinnego. Przepisy ustawy covidowej i prawa budowlanego nie wyłączają mu takiej możliwości;
- niewątpliwie – co potwierdzają sądy administracyjne – ostateczne pozwolenie na użytkowanie stanowi dla inwestora lepszą ochronę niż skuteczne zawiadomienie o zakończeniu budowy i zaświadczenie organu o niewniesieniu sprzeciwu. Przykładowo NSA w wyroku z 7 lipca 2017 r., sygn. II OSK 2936/15 stwierdził, że:
błędny jest pogląd (…), że po skutecznym zawiadomieniu o zakończeniu budowy niedopuszczalna jest jakakolwiek kontrola organów nadzoru budowlanego, przeczą temu chociażby kompetencje organów nadzoru budowlanego zawarte w przepisach art. 81-81c oraz art. 83-84b Prawa budowlanego. Poza tym, w przypadku stwierdzenia jakichkolwiek nieprawidłowości, organ nadzoru budowlanego ma prawo, a nawet obowiązek wszczęcia postępowania naprawczego na podstawie przepisów art. 50-51 Prawa budowlanego. Skuteczne zawiadomienie o zakończeniu budowy, nie chroni inwestora przed ewentualną ingerencją organów nadzoru budowlanego, w przeciwieństwie do ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego. Przyjęcie przez organ zawiadomienia o zakończeniu budowy nie jest bowiem tożsame z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, które – jak każda decyzja ostateczna – dopóki nie zostanie uchylona lub nie stwierdzi się jej nieważności, korzysta z domniemania jej prawidłowości.
Co zatem wybrać ? Zgłoszenie zakończenia budowy, czy jednak pozwolenie na użytkowanie?
Gdybym ja miała podjąć decyzję – wybrałabym pozwolenie na użytkowanie. Ale ostatecznie, jak zawsze, decyzja należy do Was:)
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
*****
Czy zgłoszenie zakończenia budowy zastąpi pozwolenie na użytkowanie
Czy to możliwe, że deweloperzy nie będą już musieli martwić się, kiedy organ wyda im pozwolenie na użytkowanie, bo takiego pozwolenia nie trzeba już będzie uzyskiwać? Wygląda na to, że jest spora szansa, że tak właśnie będzie.
I to na stałe, nie tylko na czas pandemii.
*****
Czy zgłoszenie zakończenia budowy zastąpi pozwolenie na użytkowanie?
Czy to możliwe, że deweloperzy nie będą już musieli martwić się, kiedy organ wyda im pozwolenie na użytkowanie, bo takiego pozwolenia nie trzeba już będzie uzyskiwać?
Wygląda na to, że jest spora szansa, że tak właśnie będzie.
I to na stałe, nie tylko na czas pandemii [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }