Wszystko co chcielibyście wiedzieć o zmianie decyzji o warunkach zabudowy, ale boicie się zapytać;-)

Agnieszka Grabowska-Toś        18 października 2015        25 komentarzy

Ruiny zamku w Rabsztynie

Ruiny zamku w Rabsztynie

No może prawie wszystko… 🙂

Trudno bowiem w jednym wpisie na blogu powiedzieć wszystko na temat, który już sam w sobie rodzi sporo kontrowersji i dyskusji, a przy tym nikogo z Was drodzy Czytelnicy nie zanudzić.

Dlatego dzisiaj, najważniejsze kwestie, a jeśli kogoś z Państwa ten temat szczególnie zainteresuje, postaram się do niego wrócić przy najbliższej okazji.

Często zdarza się, że deweloperzy kupują nieruchomość wraz z prawem do ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, płacąc sprzedającemu dodatkowe wynagrodzenie za prawo do tej decyzji. Choć nie zawsze taka decyzja w pełni im odpowiada, to jednak deweloperzy decydują się płacić za nią dodatkowe wynagrodzenie. Wychodzą bowiem z założenia, że w razie czego, będzie ją można zmienić, bo ich zdaniem łatwiej i szybciej będzie to można zrobić, niż uzyskać nowe warunki zabudowy.

Założenie to, nie do końca jest jednak słuszne.

Co powinni zatem Państwo wiedzieć o zmianie decyzji o warunkach zabudowy?

Po pierwsze –  że zmiana takiej decyzji wymaga zgody wszystkich stron postępowania, co już samo w sobie może okazać się problemem, zwłaszcza gdy zmieniana decyzja była już wcześniej kwestionowana przez strony np. w drodze odwołania lub skargi do sądu administracyjnego. Jeśli zatem deweloper składa wniosek o zmianę decyzji, to musi liczyć się z tym, że organ zapyta pozostałe strony, czy zgadzają się na tę zmianę. Jeśli choćby jedna osoba nie wyrazi zgody – organ odmówi dokonania zmiany decyzji.

Po drugie – że zmiana może dotyczyć tylko decyzji ostatecznych.

Po trzecie –  że zmiana nie może prowadzić do usuwania  ewentualnych wad takiej decyzji. Jeśli więc decyzja zawierałaby zapisy skutkujące jej nieważnością, to ich usunięcie nie może odbywać się w trybie zmiany decyzji.

I po czwarte – że przedmiotem postępowania w sprawie zmiany decyzji o warunkach zabudowy nie jest ponowne rozpoznanie tej samej sprawy, lecz zbadanie, czy w świetle obowiązujących przepisów zostały spełnione przesłanki do zmiany decyzji w zakresie żądanym przez wnioskującą stronę. Chodzi bowiem o to, że w świetle art. 155 k.p.a. zmiana decyzji może nastąpić, jeśli przemawia za tym słuszny interes strony lub interes społeczny i zmianie nie sprzeciwiają się przepisy szczególne.

I na tym właściwie mogłabym zakończyć mój dzisiejszy wpis, gdyby nie jedno ale…

Otóż musicie Państwo wiedzieć, że nie ma w orzecznictwie jednoznacznego stanowiska co do tego, czy decyzję o warunkach zabudowy można rzeczywiście zmienić. Mogę przytoczyć co najmniej kilka orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, z których wynika jasno, że decyzja o warunkach zabudowy jest takim szczególnym rodzajem decyzji, której nie można zmienić. I mogę przytoczyć tyleż samo orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, że jest to jak najbardziej dopuszczalne.

Sądy nie mogą się zdecydować, czy decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją uznaniową, czy też ma tak zwany związany charakter, co oznacza, że jeśli spełnione są przesłanki, organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. A jak przyjmuje ten sam Naczelny Sąd Administracyjny i przedstawiciele doktryny, można zmienić tylko taką decyzją, która jest decyzją uznaniową, a nie związaną.

Te niuanse prawne dotyczące charakteru decyzji o warunkach zabudowy – czy uznaniowa, czy związana, nie są oczywiście Państwu do szczęścia szczególnie potrzebne, nie mniej wiedza o tym, czy organ, który wydał Waszą decyzję o warunkach zabudowy, dopuszcza co do zasady zmianę decyzji o warunkach zabudowy – niewątpliwie już tak.

Dlatego, zanim podejmiecie jakąkolwiek decyzję co do nabycia praw do decyzji o warunkach zabudowy, która nie do końca Państwa satysfakcjonuje, sprawdźcie przede wszystkim to, czy organ który ją wydał, co do zasady zmienia tego rodzaju decyzje oraz sprawdźcie, ile stron miało postępowanie, które toczyło się w sprawie ustalenia warunków zabudowy i czy którakolwiek z tych stron odwoływała się od tej decyzji.

Dzięki temu będziecie mogli ocenić, jakie są szanse na zmianę takie decyzji i czy rzeczywiście warto za nią dodatkowo płacić.

{ 25 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Tomasz W. Październik 25, 2015 o 12:34

Z zaciekawieniem przeczytałem wpis dotyczący zmiany decyzji o warunkach zabudowy. Od początku działalności w zawodzie wpajano mi jedną zasadę – decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. I nie ukrywam, że ja się z tym zgadzam. Mimo to, nigdy nie spotkałem się z argumentem o braku podstaw do zmiany takiej decyzji – a sporo orzeczeń i wyroków czytałem. Problem skupiał się zawsze na innej kwestii. Przy zmianie warunków zabudowy nie rozstrzyga się kwestii nowych, a zakres zmian nie powinien wykraczać poza ustalenia zawarte w analizie wykonanej do tej decyzji – i tutaj pojawiał się problem, ponieważ w analizach często nie podaje się skrajnych wartości analizowanych parametrów – skutkiem tego jest często brak możliwości zmiany, gdyż nie wiadomo w jakich granicach można się poruszać. No i oczywiście musimy „obracać się” w niezmienionym stanie prawnym.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Październik 26, 2015 o 00:04

Witam Panie Tomaszu,
Bardzo dziękuję za komentarz. Niestety w sprawie zmiany decyzji WZ można mówić o pewnej niekonsekwencji sądów i ewidentnej wewnętrznej sprzeczności ich rozstrzygnięć. Pisze Pan, że był Pan uczony, iż decyzja WZ jest decyzją związaną, a z drugiej strony – że można ją zmienić. No cóż – trudno tu mówić o konsekwencji. Zresztą taka sytuacja występuje również w orzecznictwie. Istnieje sporo orzeczeń z których jednoznacznie wynika, że rzeczywiście decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją związaną (np. wyrok NSA II OSK 1936/13). Z drugiej jednak strony sądy konsekwentnie mówią, że zmiana decyzji jest absolutnie niedopuszczalna właśnie w odniesieniu do decyzji związanych, można jej dokonać tylko w stosunku do decyzji uznaniowych. A skoro decyzje o warunkach zabudowy są decyzjami związanymi, to jedyny logiczny wniosek jaki się nasuwa jest taki, że takiej decyzji nie można zmienić. Tak właśnie orzekł NSA w wyroku o sygn. II OSK 1482/12. Mimo to, inne składy orzekające dopuszczają zmianę decyzji WZ.
Pozdrawiam serdecznie!

Odpowiedz

rafal Kwiecień 18, 2016 o 16:37

Witam serdecznie
Mam niemałą zagwozdkę ze zmianą decyzji o warunkach zabudowy. Po krótce przedstawię swoją sytuację. Kupuję dom w stanie surowym wraz z działką od Pana X. Pan X nabył działkę na której postawił stan surowy od Pani Y. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana na Panią Y. W decezji odbiornikiem ścieków może być jedynie szambo. A ja chciałbym mieć oczyszczalnię ścieków
Decyzja została wydana 5 lat temu. Po pierwszej wizycie w gminie dowiedziałem się iż na tym terenie nie ma planów na kanalizację i taka zmiana byłaby możliwa ale musiałby jej dokonać obecny właściciel jeszcze przed przeniesieniem pozwolenia na budowę na mnie.I tak uczyniliśmy – niestety gmina odmówiła mu tej możliwości ponieważ nie był on pierwotnym właścicielem działki.
Z kolei w starowie Pani uważa to za nielogicznie, wyjaśniając mi iż po zmianie pozwolenia na budowę na mnie – to ja- jako obecny inwestor powiniem mieć możliwość zmiany decyzji o zabudowie.
Wszystko to przypomina niezłą bujaczkę – z jeden strony – jedna wersja, z drugiej – druga. Nie bardzo wiem co i jak można w tej kwestii jeszcze zrobić.

Bardzo proszę o Pani sugestie
pozdrawiam

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Kwiecień 19, 2016 o 12:57

Witam Panie Rafale,
w tej sprawie zapraszam na konsultację do kancelarii.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

rafal Kwiecień 20, 2016 o 12:58

Witam
Będzie to niestety trudne – mieszkam 400 km od Krakowa.
Sprawa nadal pozostaje niewyjaśniona i nadal nie wiem o dalej robić.
Niemniej dziękuję za poświęcony czas

pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin Sierpień 1, 2016 o 16:23

Witam,kupiłem działkę i wystąpiłem o warunki zabudowy ponieważ chciałem postawić sobie domek jednorodzinny.Złożyłem odpowiednie papiery do gminy.Po pewnym czasie dostałem projekt warunków zabudowy,poszedłem do gminy pan zajmujący się sprawą poinformował mnie że tak się robi i żeby sobie ten projekt sprawdzić i jak coś to on tam poprawi i będzie elegancko.Po tygodniu jak już wybrałem architekta adaptującego projekt.Pani architekt znalazła wiele nieścisłości w projekcje więc wybrałem się do gminy aby dokonano poprawek.Jakie wielkie było moje zdziwienie kiedy ów Pan poinformował mnie ,”że papiery już poszły i się musimy zmieścić w tym co dostaniemy”. Moje pytanie brzmi,co teraz zrobić,w tych warunkach są błędy merytoryczne i w takiej postaci nic tam nie zbuduje.

Odpowiedz

piotr Sierpień 3, 2016 o 20:04

Witam, kupiłem działke z warunkami zabudowy z przyłączem do sieci wodociągowej, ale dostałem z gminy informacje ze siec jest o małej przepustowosci i brakuje wody. Gmina zasugerowała wybudowanie studni głebinowej. Po zapytaniu włascicieli sasiednich działek (przez gmine) o zmianie warunkow zabudowy nie otrzymałem ich zgody. Czy to juz koniec czy jeszcze moge sie odwolac.
Prosz o podpowiedz.
piotr.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Sierpień 16, 2016 o 22:30

Panie Piotrze,
nie bardzo rozumiem, od czego chciałby się Pan odwołać. Jeśli otrzymał Pan niekorzystną decyzję administracyjną, to jak najbardziej może się Pan od niej odwołać. Jeśli nie, to trudno tu mówić o jakimś odwołaniu.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Krzysztof Wrzesień 3, 2016 o 07:38

Witam, w tym roku otrzymałem warunki zabudowy, które się już uprawomocniły. W trakcie prac projektowych okazało się jednak, ze źle obliczyłem odległość domu oraz wolno stojącego garażu od drogi – chciałbym aby dom był oddalony o dodatkowe 5 m (20 zamiast 15 wynikających z decyzji), a garaż o 40m zamiast- wynikajaćych z decyzji – 15) Czy mogę wnioskować o zmianę warunków zabudowy?
Pozdrawiam, Krzysztof

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Wrzesień 5, 2016 o 22:21

Panie Krzysztofie,
To zależy po pierwsze od tego, czy organ który wydał Panu decyzję dopuszcza taką możliwość, a po drugie – w jaki sposób ta linia zabudowy została wyznaczona – jako obowiązująca? nieprzekraczalna? Lektura analizy urbanistycznej sporządzonej na potrzeby Pana sprawy powinna także dać jakąś wskazówkę.

Odpowiedz

Łukasz Wrzesień 15, 2016 o 22:41

Witam Serdecznie

Mam takie pytanie odnośnie zmiany warunków zabudowy. Postanowiliśmy z żoną budować mały domek z poddaszem użytkowym i w momencie składania wniosku o warunki zabudowy nie mieliśmy pieniędzy na garaż który miał by przylegać do budynku i miało by się do niego wchodzić z domu itd. Więc z niego w tedy zrezygnowaliśmy ale rozpoczęcie budowy jeszcze się nie rozpoczęło bo teraz będziemy składać wniosek o pozwolenie na budowę i teraz mamy pieniądze na ten garaż ale on nie jest uwzględniony w decyzji o warunkach zabudowy i czy coś możemy z tym zrobić??
Jeżeli chodzi o zgodę sąsiadów to z tym nie mam problemu

Odpowiedz

Anna Luty 14, 2017 o 10:37

Witam. W październiku złożyłam wniosek o WZ (brak zagospodarowania przestrzennego dla gminy) i do tej pory (w listopadzie) otrzymałam tylko pismo że mogę zapoznać się z decyzją pani urbanistki, która jest odmowa. Niestety nie dostałam nic na piśmie. Czy mogę odwołać się od tej decyzji mimo upływu kilku miesięcy? Dodam że według geodety wniosek i działka spełnia wymagania do uzyskania wz dla mojej inwestycji.

Odpowiedz

Grzegorz Marzec 6, 2017 o 13:34

Witam
Wystąpiłem do Administracji Budowlanej o zmianę warunków zabudowy. Planowana jest budowa budynku wielorodzinnego pierzejowego, na które mam warunki, ale chcę zmienić wysokość. Pani w Administracji poinformowała mnie, że zgodę sąsiadów będę musiał uzyskać osobiście… Wydawało mi się, że to miasto pyta sąsiadów o zgodę?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Marzec 16, 2017 o 12:13

Witam.
Zapewne Pani w Administracji chodziło o to, że jeśli pozostałe strony nie zgodzą się na zmianę, a Pan ich do wyrażenia tej zgody nie przekona, to urząd nie zmieni Panu warunków zabudowy. Radziłabym taką zgodę uzyskać.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Magda Czerwiec 28, 2017 o 09:41

Witam,
Mam działkę i chcę wybudować dom. Wybrałam projekt, ale jeszcze go nie kupiłam. Gmina wydała warunki zabudowy, które określiłam według projektu. Teraz pytanie…czy można by zmienić te warunki zabudowy, np dach, wielkość domu ?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Czerwiec 30, 2017 o 09:59

Pani Magdo.
Praktyka organów w takich sprawach jest różna w różnych częściach Polski. Warto więc w pierwszej kolejności podjąć ustalenia w Pani urzędzie.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Zdzisław Czerwiec 29, 2017 o 09:09

Dzień dobry
borykam się z następującym problemem:
otrzymałem warunki zabudowy na działkę i decyzja jest prawomocna, po pewnym czasie postanowiłem działkę podzielić na dwie działki, podział jest prawomocny, jak wystąpić do Gminy o zmianę treści WZ
tak aby WZ obowiązywały dla nowo powstałych działek, podkreślam, że strony postępowania się nie zmieniły oraz treść WZ również się nie zmienia, chodzi tylko o to aby uległ zmianie numer działki na nowy, który powstał w wyniku podziału geodezyjnego,
moje zapytania w Gminie pozostały bez odpowiedzi, lub uzyskałem informację, że muszę ponownie wystąpić o nowe WZ , ale ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że podział, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest możliwy, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnym albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu co wprost dopuszcza sytuację, w której do podziału dochodzi o uzyskaniu decyzji WZ. Czy może mi ktoś podpowiedzieć jak rozwiązać problem?
Pozdrawiam
Zdzisław

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Czerwiec 30, 2017 o 09:52

Panie Zdzisławie.
Niestety nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Moim zdaniem, jeśli chodzi tylko o zmianę numeracji działek, a teren inwestycji jest tożsamy z terenem dla którego została wydana decyzja WZ, organ powinien zmienić WZ. W orzecznictwie ta kwestia nie jest też jednoznacznie przesądzona.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Marcin Lipiec 10, 2017 o 17:29

Dzień dobry.
Moje pytanie dotyczy następującego problemu.
Na początku roku otrzymałem wstępne warunki zabudowy, na podstawie których stwierdziłem, że nie jestem w stanie wybudować wybranego domu ze względu na max szerokość ściany frontowej oraz kąta nachylenia połaci dachowej. Napisałem odwołanie, w którym poprosiłem o zmianę tych dwóch punktów a urząd przychylił się do mojej prośby. Decyzja się uprawomocniła i tak przeleżoała parę miesięcy.
Przyszedł czas na kupno projektu udałem się więc do biura architektonicznego. Pan projektant przyjrzał się projektowi domu i WZ po czym oznajmił, że nie ma szans na realizację tego projektu ze wzglądu na powierzchnię całkowitą budynku, która przekracza o kilkanaście metrów współczynnik powierzchni zabudowy do wielkości działki. Poza tym chciałbym zmienić kolor dachówki na szarą.
Co w takiej sytuacji zrobić, żeby uzyskać nowe warunki zabudowy?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin Lipiec 10, 2017 o 17:51

oczywiście chodzi o powierzchnię zabudowy a nie całkowitą

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Lipiec 11, 2017 o 09:56

Panie Marcinie,
drogi są dwie – albo wystąpi Pan o nowe warunki zabudowy, albo o zmianę decyzji, którą już Pan uzyskał. Warto wcześniej dowiedzieć się, czy organ który wydał decyzję dopuszcza możliwość zmiany decyzji WZ, bo z tym niestety bywa różnie.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

ALICJA Sierpień 14, 2017 o 11:14

Witam, mam pytanie dotyczące warunków zabudowy.Ojciec jest posiadaczem ziemi, chce wydzielić działkę aby była przeznaczona na budowę domu(dla córki). W związku z tym , że gmina nie zgodziła się się już na jedną lokalizację (Zakład Wodociągów uznał że podłączenie wody jest niemożliwe przez starą sieć wodną) chce ustalić warunki zabudowy w innej lokalizacji,a gdy Gmina zgodzi się na budowę chce wydzielić działkę na której możemy budować.Czy w związku z tym po wyznaczeniu działki musimy od nowa starać się o warunki zabudowy do nowo wytyczonej działki? Czy ojciec może przenieść warunki zabudowy na córkę? Czy trzeba od nowa zaczynać całą procedurę z ustaleniem warunków zabudowy ?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Sierpień 22, 2017 o 10:24

Witam!
co do zasady warunki zabudowy można przenieść na inną osobę. Nie można przenieść warunków co do części działki.

Odpowiedz

Andrzej Wrzesień 2, 2017 o 22:30

Pani Agnieszko,
chciałbym zakupić działkę w Krakowie, dla której kilka lat temu ustalono warunki zabudowy. Pierwotnie planowano tam budowę killku budynków jednorodzinnych z garażami wolnostojącymi. Uzyskano też pozwolenie na budowę, w której planach były domy bliźniacze ulokowane na pograniczu sąsiadujących z garażami w bryle budynku oraz wolnostojącymi. Inwestycja nie doszła do skutku i działki sprzedawane są osobno. Czy na podstawie tej WZ można wybudować dom wolnostojący z garażem w bryle budynku ale bez wolnostojącego? A jeśli nie to czy można wnioskować o zmianę WZ? Czy w Krakowie dopuszcza się zmiany w WZ czy zawsze wymagane jest uzyskanie nowej pełnej WZ? Na stronie UMK procedury ujmują tylko nowe WZ, nic nie ma o zmianach, gdy tymczasem na stronach urzędów innych miast (np Wrocławia) jest taka możliwość. Kraków słynie z niemal rocznego okresu określania WZ, czy czas ustalania zmiany w WZ tylko w w/w zakresie też będzie tak długi?

pozdrawiam,
Andrzej.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Wrzesień 21, 2017 o 15:44

Panie Andrzeju,
Odpowiedź na postawione przez Pana pytania wymaga analizy posiadanych przez Pana dokumentów. Proszę zatem o kontakt z kancelarią, jeśli jest Pan zainteresowany usługą w tym zakresie.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: