Gdy pisałam Państwu ostatnio o inwestycjach deweloperskich na użytkowaniu wieczystym obiecałam, że jeden z kolejnych wpisów na blogu będzie dotyczył ryzyka, jakie wiąże się z budową na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Słowa dotrzymuję i dzisiejszy wpis chciałabym poświęcić problemowi, jaki wiąże się ze złożeniem oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, gdy deweloper planuje budowę na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.
Jeszcze nie tak dawno kwestia ta nie budziła szczególnych wątpliwości. Deweloper składał wniosek o pozwolenie na budowę, a wraz z nim oświadczenie, że posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynikające z prawa użytkowania wieczystego i bez problemu uzyskiwał pozwolenie na budowę. Wystarczające było, że deweloper był użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której planował inwestycję. Organ rozpatrujący wniosek o pozwolenie na budowę nie weryfikował, czy inwestycja jest zgodna z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Można powiedzieć, że urzędnicy wydający pozwolenie na budowę traktowali użytkowanie wieczyste tak, jak prawo własności.
Od pewnego jednak czasu obserwuję wyraźną zmianę w tym zakresie.
Dotyczy to zwłaszcza tych miast, które wprowadziły regulację określającą procedurę zmiany celu użytkowania wieczystego i obowiązek zapłaty wysokich opłat w przypadku dokonania takiej zmiany. Otóż urzędnicy zaczęli przyglądać się nowym inwestycjom deweloperskim już na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę i weryfikować, czy są zgodne z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, innymi słowy – czy deweloper posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czy nie. Jeśli stwierdzają, że inwestycja deweloperska jest niezgodna z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, wówczas deweloper otrzymuje decyzję odmawiającą wydania pozwolenia na budowę.
Czy słusznie?
Otóż nie!
Z definicji pojęcia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 3 pkt. 11 prawa budowlanego) wynika wyraźnie, że ma to być tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Ustawa nie wymaga zatem, aby treść prawa użytkowania wieczystego przewidywała możliwość prowadzenia robót budowlanych. Użytkowanie wieczyste już samo w sobie stanowi uprawnienie do prowadzenia robót budowlanych, a ewentualna niezgodność planowanej inwestycji z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, nie przesądza o braku prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Wątpliwości co do tego nie mają również sądy. W wyroku z dnia 10.06.2014 roku WSA w Krakowie stwierdził, że w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę nie następuje ocena zgodności realizacji celów prawa użytkowania wieczystego z celami realizacji danej inwestycji. Jest to bowiem domena ewentualnego sporu pomiędzy właścicielem i użytkownikiem wieczystym, a organy nie mają prawa weryfikować zgodności inwestycji z celem użytkowania wieczystego. Analogiczne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2012 roku, w którym dodatkowo wskazał, że organ mógłby odmówić wydania pozwolenia na budowę tylko w przypadku, gdyby w toku postępowania okazało się, że inwestor nie dysponuje prawem użytkowania wieczystego. Brak zgodności inwestycji z celem użytkowania wieczystego, nie uprawnia do wydania decyzji odmownej.
Nie mniej jednak realizując inwestycję na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste deweloper musi uwzględniać ryzyko zakwestionowania przez organ prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jeśli inwestycja nie będzie zgodna z celem, na jaki nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste. Musi również uwzględniać fakt, że z tego powodu może nie uzyskać pozwolenia na budowę.
Wprawdzie, jak wskazuje orzecznictwo sądów administracyjnych, w razie zasitnienia takiej sytuacji i sporu z organem, deweloper może liczyć na korzystne dla niego rozstrzygnięcie, to jednak niewątpliwie może to znacznie odsunąć w czasie realizację inwestycji. Poza tym uzyskanie pozwolenia na budowę nie eliminuje problemu niezgodności inwestycji z celem użytkowania wieczystego i kolejnego ryzyka, jakim jest rozwiązanie użytkowania wieczystego z tego powodu.
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }