Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności- skutki dla deweloperów

Agnieszka Grabowska-Toś        02 października 2018        9 komentarzy

Drodzy deweloperzy!

Już w najbliższy piątek wejdzie w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów za – budowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Jak zapewne większość z Was wie,  ustawa ta dotyczy gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, czyli gruntów zabudowanych budynkami jednorodzinnymi lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lub stanowić będą w przyszłości lokale mieszkalne. W wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego dojdzie do powstania prawa własności takich właśnie gruntów.

Z uwagi na fakt, iż ustawa ta wprowadza szereg uregulowań istotnych z punktu widzenia deweloperów, chciałam Państwu zwrócić uwagę na najważniejsze kwestie, które powinniście uwzględnić, jeśli realizujecie inwestycję na  gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

1. Nadal trzeba będzie występować o zmianę celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy, jeśli inwestycja będzie realizowana na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste przed 1.01.2019 roku na cel inny niż cel mieszkaniowy. Zmiana celu będzie możliwa jeśli w odniesieniu do tej nieruchomości plan miejscowy lub decyzja WZ dopuszcza zabudowę mieszkaniową. Nadal też trzeba będzie ponosić opłatę za zmianę celu użytkowania wieczystego, Jak wiemy, w niektórych miastach takie opłaty są pobierane i niestety ta ustawa nic w tym zakresie nie zmienia.

2. Jeśli deweloper wybudował lub wybuduje budynek mieszkalny przed 31.12.2018 i odda go przed tą datą do użytkowania – przekształcenie nastąpi z dniem 1 stycznia 2019 roku. Jeśli natomiast budynek zostanie oddany do użytkowania po 1.01.2019 roku, wówczas przekształcenie nastąpi z dniem oddania do użytkowania, czyli z dniem uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

3. Po 1.01.2019 roku do sprzedaży lokalu (ustanowienia odrębnej własności) wraz z udziałem w prawie własności gruntu konieczne będzie uzyskanie przez Państwa zaświadczenia o przekształceniu. Zaświadczenie wydawać będzie prezydent miasta dla gruntów gminnych lub starosta dla gruntów Skarbu Państwa. Bez tego zaświadczenia notariusz nie sporządzi umowy, gdyż po przekształceniu w księdze wieczystej nadal będzie widniało prawo użytkowania wieczystego, a nie własność. Na wydanie zaświadczenia organ będzie miał maksymalnie 4 miesiące od daty złożenia wniosku, co oznacza, że po 1.01.2019 roku nie będzie możliwe zawieranie umów ustanowienia odrębnej własności lokali – trzeba będzie bowiem czekać na wydanie przez urząd zaświadczenia o przekształceniu. Muszą Państwo tę okoliczność uwzględnić i przewidzieć w umowach z klientami odpowiednio dłuższy okres na ustanowienie odrębnej własności lokalu, tak by nie ponosili Państwo odpowiedzialności za niewykonanie umowy z przyczyn w istocie od Was niezależnych.

4. Organ z urzędu natomiast prześle zaświadczenie do sądu wieczystoksięgowego (w terminie 14 dni), a sąd  – również z urzędu wpisze własność gruntu  do księgi wieczystej oraz roszczenie o zapłatę opłaty za przekształcenie. Roszczenie to będzie wpisane w dziale III księgi wieczystej.

5. Z przekształceniem wiąże się obowiązek uiszczania opłaty za przekształcenie, która płatna będzie przez właścicieli nieruchomości przez okres 20 lat w terminie do 31 marca, a nie jak dotychczas przez okres trwania użytkowania wieczystego, które maksymalnie mogło wynosić 99 lat. Przy przekształceniu z dniem 1.01.2019 opłatę za 2019 rok będzie się wnosiło do 29 lutego 2020 lutego, natomiast przy przekształceniu które nastąpi po 1.01.2019 roku, opłata będzie płatna dopiero od roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie.

6. Opłata za przekształcenie, co do zasady będzie wynosiła tyle, ile wynosiła opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, jaka obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Aby uniknąć sytuacji, w której w dacie przekształcenia będzie jeszcze obowiązywała stawka 3%, i w związku z tym oznaczałoby to konieczność uiszczania opłaty za przekształcenie w stawce 3% a nie 1%, będą Państwo musieli podjąć odpowiednie działania w celu zmiany stawki, czyli wypowiedzieć wysokość dotychczasowej stawki w odpowiednim terminie.

Niestety, okazuje się, że ustawa uwłaszczeniowa będzie też miała dla deweloperów bardzo poważne konsekwencje finansowe w postaci obowiązku zapłaty na rzecz gminy i Skarbu Państwu astronomicznych dopłat z tytułu udzielonej pomocy de minimis. O co chodzi? Ponieważ sprawa jest niezwykle ważna i wymagać będzie natychmiastowych działań ze strony deweloperów, jeszcze w tym tygodniu  szczegółowo wszystko Państwu wyjaśnię.

Już dziś zapraszam do odwiedzenia bloga.

Specustawa mieszkaniowa podpisana

Agnieszka Grabowska-Toś        04 sierpnia 2018        Komentarze (0)

 

Kiedy ja, jak co roku, odpoczywam na Mazurach, Prezydent RP nie próżnuje. Właśnie podpisał tak zwaną specustawę mieszkaniową. Jak wszyscy wiemy, o tej ustawie już od dłużeszego czasu było głośno w mediach. Nieprzychylne deweloperom gremia grzmiały, że to ustawa napisana pod kątem interesów deweloperów, że faworyzuje branżę deweloperską. Niektórzy nawet zaczęli nazywać ją Lex deweloper twierdząc, że skorzystają  na niej wyłącznie deweloperzy.

Czy tak jest faktycznie? Czy specustawa mieszkaniowa to rzeczywiście lex deweloper?

W przerwie od plażowania, bo pogoda w tym roku wyjątkowo nas rozpieszcza, a temperatura wody w jeziorze (25 stopni) sprzyja szaleństwom wodnym, postanowiłam przyjrzeć się dokładnie, co ostatecznie wyszło spod „pióra” naszego ustawodawcy. Byłam ciekawa, czy po tym całym larum, jakie podniosły różne środowiska przeciwne deweloperom, Ministerstwo odeszło od pierwotnych rozwiązań, które rzeczywiście, w wielu przypadkach były korzystne dla deweloperów i faktycznie mogły uprościć i przyspieszyć proces realizacji inwestycji deweloperskich. Chciałam przekonać się, ile prawdy jest w tych wszystkich nagłówkach, które zaraz po tym, jak PAD podpisał ustawę, znowu pojawiły się w prasie: „Specustawa PIS faworyzuje deweloperów.”

Po lekturze zarówno ustawy, jak i uzasadnienia, nam wrażenie, że niektórzy autorzy tych najnowszych publikacji o specustawie, czytali zupełnie inną ustawę niż ta, która została uchwalona przez parlament i podpisana przez Prezydenta. Obecny jej kształt daleki jest bowiem od pierwotnych rozwiązań, które na pewno mogłyby znacznie ułatwić realizację inwestycji deweloperskich. A szkoda!

Z całą pewnością można wiele o tej ustawie powiedzieć, ale bynajmniej nie to, że jakoś szczególnie uprzywilejowuje deweloperów. Wręcz przeciwnie – wymogi, jakie specustawa mieszkaniowa stawia deweloperom, a których dotychczas  nie musieli spełniać wskazują, że w praktyce mogą oni bardzo rzadko korzystać z  jej rozwiązań.

Ja osobiście mam wiele wątpliwości, czy rzeczywiście warto będzie realizować inwestycje przy wykorzystaniu ścieżki prawnej, jaką przewiduje specustawa. Może bowiem okazać się, że w rzeczywistości o wiele łatwiej będzie uzyskać decyzję WZ, czy pozwolenie na budowę, niż pozytywną uchwałę Rady Gminy/Miasta zezwalającą na lokalizację inwestycji. Zgodnie bowiem z ustawą, żadna inwestycja realizowana w trybie specustawy, nie powstanie bez zgody lokalnego samorządu wyrażonej właśnie w formie uchwały.

Ale to tylko wierzchołek góry lodowej. O szczegółach postaram się napisać zaraz po powrocie z urlopu.😀

A tymczasem – wszystkim odpoczywającym życzę odrobiny chłodu w te upalne dni i takich pięknych zachodów słońca😀

.

O garażu podziemnym wyniesionym ponad poziom terenu i kibicowaniu w czasie mundialu

Agnieszka Grabowska-Toś        20 czerwca 2018        4 komentarze

Kibicem piłki nożnej specjalnie nie jestem, ale kiedy cały naród zasiada przed telewizorem, żeby oglądać mecz polskiej reprezentacji na mistrzostwach świata, trudno nie ulec tej atmosferze.

Wczoraj po raz kolejny okazało się, że piłka nożna to zdecydowanie sport nie dla mnie, gdyż za bardzo mnie emocjonuje. Kiedy więc Polska przegrywała z Senegalem po samobójczym golu 0:1, postanowiłam, że muszę coś „ze sobą” zrobić, gdyż to nie na moje nerwy. 🙂 A jedną z rzeczy, która mnie niewątpliwie odpręża, jest pisanie tekstów na moim blogu – pisanie dla Was – moi czytelnicy.

I tak słuchając jednym uchem niezastąpionego Tomasza Zimocha, pomyślałam, że muszę napisać Państwu o ciekawym, choć kontrowersyjnym przypadku, który był przedmiotem analizy jednego z organów wydajających pozwolenie na budowę. Chodzi mianowicie o możliwość wyniesienia części garażowej budynku ponad poziom terenu, poprzez utworzenie nasypu. Tego typu rozwiązania deweloperzy stosują bardzo często. Ja przynajmniej spotkałam z tym się nie raz.  W dużym uproszczeniu, bo architektem nie jestem i rysowanie bynajmniej nie jest moją mocną stroną :-), wygląda to mniej więcej tak:

Okazuje się jednak, że w praktyce, takie rozwiązanie może generować więcej problemów, niż pożytku i ostatecznie skutkować wydaniem decyzji odmawiającej zatwierdzenia projektu budowlanego budynku z takim garażem oraz koniecznością przeprojektowania tego budynku. Warto więc dobrze zastanowić się na tym, czy gra jest warta przysłowiowej świeczki.

W sprawie, którą analizowałam, organ stanął na stanowisku, że takie wyniesienie części garażu podziemnego ponad istniejący poziom terenu skutkuje: po pierwsze  – koniecznością uwzględnienia tej części garażu, która jest wyniesiona powyżej poziomu przy ustalaniu bilansu powierzchni zabudowy, a po drugie – że ta część musi być wliczana do wysokości całego budynku.  Niestety w obu przypadkach inwestor tej części nie uwzględnił, co w efekcie spowodowało, że parametry inwestycji, zarówno co do powierzchni zabudowy, jak i dopuszczalnej wysokości budynku znacznie przekraczały wartości przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Niestety ów inwestor, z uporem wywodził przed organem, że ten ostatni nie ma racji. Oczywiście nie dziwię się przyjętej linii obrony, gdyż likwidacja tego rozwiązania będzie oznaczała dla niego albo istotne zwiększenie kosztów związanych z wykonaniem dodatkowego poziomu garażu podziemnego, albo konieczność rezygnacji z zaplanowanej ilości mieszkań, by ostatecznie – bez tworzenia dodatkowego poziomu garażu – spełnić wymogi planu co do minimalnej liczby miejsc postojowych. I tak źle, i tak niedobrze.

Niestety projektant tegoż dewelopera nie przeanalizował orzecznictwa, które w tej kwestii w zasadzie nie budzi wątpliwości.

Przede wszystkim sądy wprost mówią, że  w zestawieniu z definicją kondygnacji podziemnej, trudno uznać, iż wyniesienie kondygnacji podziemnej ponad poziom istniejącego terenu i obsypanie jej ziemią nie narusza definicji poziomu kondygnacji podziemnej. Wskutek zasypania kondygnacji nie może być mowy o jej zagłębieniu poniżej przylegającego do niej terenu. Fakt umieszczenia kondygnacji w zasypanej przestrzeni i stworzenie przez to w sztuczny sposób wyniesienia terenu, powoduje obejście przepisów w zakresie określenia rzędnej terenu w danym miejscu działki budowlanej.

Zdaniem sądów, rzutuje to właśnie na ustalenia powierzchni zabudowy, wysokości zabudowy, odległości od granicy działki i innych parametrów techniczno – budowlanych, w tym zabezpieczeń przed spływem wód.

Warto więc trzy razy zastanowić się, czy takie rozwiązanie stosować. A jeśli już je wprowadzamy do projektu, koniecznie sprawdźmy, czy spełnione będą wymogi planu w zakresie wysokości budynku oraz powierzchni zabudowy.

No i oczywiście trzymajmy kciuki za biało-czerwonych podczas meczu z Kolumbią! 🙂 🙂

Deweloperze! Czy jesteś przygotowany do RODO?

Agnieszka Grabowska-Toś        25 maja 2018        Komentarze (0)

25 maja 2018 roku – to data, która w ostatnich kilku tygodniach nie schodzi z ust przedsiębiorców i ich prawników. Wszyscy o tej dacie dyskutują i piszą, wszyscy zastanawiają się, czy RODO też ich dotyczy. Z czołówek gazet i serwisów informacyjnych nie schodzi temat RODO i jego konsekwencji zarówno dla dużych jak i małych przedsiębiorstw. Skrzynki mailowe zasypywane są ofertami usług związanych z wdrożeniem RODO.  I jak mantrę powtarza się datę jego wejścia w życie.

Śmiem twierdzić, że tę datę wszyscy będą pamiętać równie dobrze, jak datę naszego przystąpienia do UE. 🙂

Wypadałoby zatem zadać Państwu – drodzy deweloperzy – pytanie: czy jesteście przygotowani do RODO?

Jeśli nie – proszę,  nie wpadajcie w panikę! Przede wszystkim spokojnie i metodycznie ustalcie, w jaki sposób następuje przepływ danych osobowych w Waszej spółce/grupie kapitałowej – jakie to są dane, skąd pochodzą, w jaki sposób je przetwarzacie. To pozwoli Wam później stworzyć rejestr przetwarzania danych osobowych i podjąć dalsze czynności wymagane przez RODO.

Jeśli nie wiecie jak to zrobić, jeśli Wasz prawnik tego nie wie (w końcu nie musi znać się na wszystkim), to zajrzycie na bloga mojej wspólniczki mec. Jowity Kani-Stachury pt. WSZYSTKO O RODO. Znajdziecie tam wiele cennych wskazówek, między innymi właśnie o tym, jak się zabrać za to całe RODO.

A jeśli nadal będziecie mieć wątpliwości, po prostu skontaktujcie się z nią lub drugim naszym specjalistą od RODO – Piotrem Potockim. Jestem pewna, że udzielą Wam wyczerpujących wskazówek i doradzą, jak bez szaleństwa, na spokojnie temat RODO ogarnąć.

 

 

Nowe wyzwania rynku mieszkaniowego, czyli o czym dyskutowali krakowscy deweloperzy

Agnieszka Grabowska-Toś        23 maja 2018        Komentarze (0)

Drodzy Czytelnicy!

Za mną niezwykle pracowite miesiące, dlatego też na blogu nic ostatnio nie pisałam. Byłam zaangażowana w duży projekt dotyczący decyzji środowiskowej dla inwestycji związanej z eksploatacją złoża dolomitu. Proszę się jednak nie obawiać, nie porzuciłam spraw deweloperów na rzecz spraw dotyczących ochrony środowiska, choć przyznam szczerze, taka odskocznia była jak najbardziej wskazana. 🙂 Zresztą, z decyzjami środowiskowymi spotykacie się także Państwo przy większych inwestycjach, kiedy wpadacie w progi przewidziane w rozporządzeniu w sprawie inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Zanim rozpoczniecie proces inwestycyjny, musicie uzyskać DUŚ.

Wszyscy wiemy, że deweloperzy bronią się przed DUŚ-em rękami i nogami, gdyż znacznie wydłuża to proces inwestycyjny. Kiedy jednak już staną przed koniecznością uzyskania tej decyzji, warto w mojej ocenie dokładnie przyjrzeć się temu postępowaniu, sprawdzić, czy zostało prawidłowo przeprowadzone, gdyż zaskarżenie decyzji i jej uchylenie z powodu błędów formalnych, może Państwa wiele kosztować.

Ale nie o DUŚ-u miał być dzisiejszy wpis 🙂

Chciałam Państwu opowiedzieć o interesującej konferencji zorganizowanej przez nasze rodzime krakowskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań, w której miałam zaszczyt uczestniczyć w charakterze jednego z panelistów. 20 kwietnia tego roku krakowscy deweloperzy i zaproszeni przez organizatorów goście już po raz siódmy spotkali się, by dyskutować o nowych wyzwaniach rynku mieszkaniowego.

Konferencja była podzielona na 3 bloki tematyczne.

Pierwszy – dotyczył podsumowania prowadzonej przez Stowarzyszenie debaty pod nazwą „Stwórzmy razem dobre miasto”, drugi – rynku mieszkaniowego w liczbach, natomiast trzeci panel dotyczył spraw najbardziej mi bliskich, czyli prawnych. Tematem dyskusji były zmiany, jakie przygotowuje ustawodawca w 2018 roku oraz jaki będzie ich wpływ na rynek deweloperski. Naszą dyskusję zdominował oczywiście projekt specustawy mieszkaniowej, czyli ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, choć nie obyło się też bez poruszenia tematu projektu ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, co do której z niewiadomych przyczyn zaprzestano prac legislacyjnych oraz proponowanych przez UOKIK zmian w ustawie deweloperskiej. Ostatni panel dotyczył nowych kierunków rozwoju inwestycji deweloperskich. Ten panel był również interesujący, gdyż pokazał, że rynek deweloperski ma duże możliwości rozwoju i nie musi koncertować się wyłącznie na budownictwie wielorodzinnym.

Dobrze, że są takie konferencje. Dobrze, że deweloperzy dyskutują i wymieniają się doświadczeniami. To niezwykle poszerza horyzonty. Cieszę się ogromnie, że mogłam uczestniczyć w tym ważnym dla krakowskiego rynku mieszkaniowego wydarzeniu.