Nowe wyzwania rynku mieszkaniowego, czyli o czym dyskutowali krakowscy deweloperzy

Agnieszka Grabowska-Toś        23 maja 2018        Komentarze (0)

Drodzy Czytelnicy!

Za mną niezwykle pracowite miesiące, dlatego też na blogu nic ostatnio nie pisałam. Byłam zaangażowana w duży projekt dotyczący decyzji środowiskowej dla inwestycji związanej z eksploatacją złoża dolomitu. Proszę się jednak nie obawiać, nie porzuciłam spraw deweloperów na rzecz spraw dotyczących ochrony środowiska, choć przyznam szczerze, taka odskocznia była jak najbardziej wskazana. 🙂 Zresztą, z decyzjami środowiskowymi spotykacie się także Państwo przy większych inwestycjach, kiedy wpadacie w progi przewidziane w rozporządzeniu w sprawie inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Zanim rozpoczniecie proces inwestycyjny, musicie uzyskać DUŚ.

Wszyscy wiemy, że deweloperzy bronią się przed DUŚ-em rękami i nogami, gdyż znacznie wydłuża to proces inwestycyjny. Kiedy jednak już staną przed koniecznością uzyskania tej decyzji, warto w mojej ocenie dokładnie przyjrzeć się temu postępowaniu, sprawdzić, czy zostało prawidłowo przeprowadzone, gdyż zaskarżenie decyzji i jej uchylenie z powodu błędów formalnych, może Państwa wiele kosztować.

Ale nie o DUŚ-u miał być dzisiejszy wpis 🙂

Chciałam Państwu opowiedzieć o interesującej konferencji zorganizowanej przez nasze rodzime krakowskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań, w której miałam zaszczyt uczestniczyć w charakterze jednego z panelistów. 20 kwietnia tego roku krakowscy deweloperzy i zaproszeni przez organizatorów goście już po raz siódmy spotkali się, by dyskutować o nowych wyzwaniach rynku mieszkaniowego.

Konferencja była podzielona na 3 bloki tematyczne.

Pierwszy – dotyczył podsumowania prowadzonej przez Stowarzyszenie debaty pod nazwą „Stwórzmy razem dobre miasto”, drugi – rynku mieszkaniowego w liczbach, natomiast trzeci panel dotyczył spraw najbardziej mi bliskich, czyli prawnych. Tematem dyskusji były zmiany, jakie przygotowuje ustawodawca w 2018 roku oraz jaki będzie ich wpływ na rynek deweloperski. Naszą dyskusję zdominował oczywiście projekt specustawy mieszkaniowej, czyli ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, choć nie obyło się też bez poruszenia tematu projektu ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, co do której z niewiadomych przyczyn zaprzestano prac legislacyjnych oraz proponowanych przez UOKIK zmian w ustawie deweloperskiej. Ostatni panel dotyczył nowych kierunków rozwoju inwestycji deweloperskich. Ten panel był również interesujący, gdyż pokazał, że rynek deweloperski ma duże możliwości rozwoju i nie musi koncertować się wyłącznie na budownictwie wielorodzinnym.

Dobrze, że są takie konferencje. Dobrze, że deweloperzy dyskutują i wymieniają się doświadczeniami. To niezwykle poszerza horyzonty. Cieszę się ogromnie, że mogłam uczestniczyć w tym ważnym dla krakowskiego rynku mieszkaniowego wydarzeniu.

Czy deweloperzy muszą stosować RODO?

Agnieszka Grabowska-Toś        06 lutego 2018        4 komentarze

Być może wielu z Państwa słyszało już o RODO, być może wielu już wie co to jest, a być może niektórzy nie mają jeszcze o RODO zielonego pojęcia. Ponieważ termin wejścia w życie tej nowej regulacji dotyczącej ochrony danych osobowych zbliża się wielkimi krokami (będzie to 25 maja 2018 roku), postanowiłam spróbować odpowiedzieć na pytanie, które ostatnio zadają nam nasi zaprzyjaźnieni deweloperzy:

Czy muszę stosować RODO?

Generalnie na to pytanie należy odpowiedzieć twierdząco, jednakże w jakim zakresie będzie Was obowiązywało RODO i jakie będą spoczywały na Was obowiązki  –  to zależeć będzie od wielu czynników. Nie ulega jednak wątpliwości, że do stosowania tej regulacji trzeba się dobrze przygotować.

Jak to zrobić?

Przede wszystkim trzeba wykonać kilka czynności, które pozwolą Wam dostosować działalność  do nowych przepisów. Specjaliści od RODO z naszej Kancelarii sugerują następujący tryb postępowania:

1. W pierwszej kolejności należy przeprowadzić we własnym zakresie kontrolę przepływu informacji w przedsiębiorstwie, w trakcie której należy sprawdzić:
a) czy posiadacie Państwo dane osobowe osób fizycznych (Państwa klientów, kontrahentów, itd.);
b) w jaki sposób dane osobowe są zbierane oraz na jakiej podstawie;
c) w jaki sposób dane osobowe są przetwarzane (czy są przechowywane, kopiowane itd.);
d) czy dane osobowe są udostępniane jeszcze jakimś innym podmiotom;
e) jak wygląda kwestia zabezpieczania danych osobowych.

2.  Następnie – sprawdzić istniejące już wewnętrzne przepisy dotyczące przetwarzania danych, takie jak Polityka Bezpieczeństwa oraz zaktualizować je poprzez wprowadzenie zapisów dotyczących na przykład realizacji uprawnień osób fizycznych.

3. Jeżeli okaże się, że zbieracie Państwo dane na podstawie zgody osoby fizycznej, należy dostosować formularz wyrażania tej zgody do wymagań RODO.

4. W dalszej kolejności trzeba będzie określić poziom ryzyka dla bezpieczeństwa danych dla każdego sposobu przetwarzania;

5. Jeżeli okaże się to konieczne, opracować rejestr czynności przetwarzania, a więc zestawienia wszystkich sposobów przetwarzania danych.

6. Konieczne będzie prowadzenie rejestru incydentów powodujących zagrożenie dla bezpieczeństwa danych;

7. Trzeba też dostosować posiadane umowy powierzenia danych do nowych wymagań.

Wykonanie powyższych czynności ułatwi dostosowanie się do nowych przepisów. Jednakże szczegółowy katalog obowiązków związanych z RODO zależeć będzie od konkretnych okoliczności i od konkretnego administratora.

Musicie Państwo też wiedzieć, że sankcje przewidziane w razie niedostosowania się do wymogów RODO są surowe i mogą polegać nawet na nałożeniu kary pieniężnej w wysokości 4 % rocznego obrotu danego przedsiębiorstwa.

Jeśli więc macie jakiekolwiek wątpliwości odnośnie RODO, jeśli chcecie dowiedzieć się czegoś więcej o tej nowej regulacji, koniecznie zajrzyjcie na bloga prowadzonego przez moją wspólniczkę mecenas Jowitę Kanię-Stachurę, pt.: WSZYSTKO O RODO. Znajdziecie tam wiele cennych informacji, jak poradzić sobie z wprowadzeniem RODO:

Wszystko o rodo

Zawsze też możecie skontaktować się z Panią Mecenas lub z innym naszym specjalistą od RODO Panem Piotrem Potockim. Na pewno pomogą Państwu uporać się z wszystkimi zawiłościami RODO i przygotować się na jego nadejście:)

 

Ruiny zamku Chęciny

Jak Państwo wiecie, klientami naszej kancelarii są nie tylko deweloperzy, ale również osoby, które zamierzają kupić mieszkanie lub lokal użytkowy. Zwracają się one do nas z prośbą o analizę stanu prawnego nieruchomości, na której budowany jest budynek oraz analizę zapisów umowy deweloperskiej.  Dzięki temu, mamy przegląd różnych wzorów umów deweloperskich i widzimy, jakie błędy popełniają deweloperzy przy ich konstruowaniu. Najczęściej dotyczy to stosowania w tych umowach klauzul niedozwolonych, czyli tak zwanych klauzul abuzywnych.

Często zdarza się, że do umowy deweloperskiej deweloperzy wprowadzają zapis o takiej treści:

„Nabywca oświadcza, iż zapoznał się z projektem budowlanym i nie wnosi do niego zastrzeżeń.”

Celem tego zapisu, jest zwolnienie się z odpowiedzialności za ewentualne wady sprzedawanego lokalu oraz za wady budynku.

Czy rzeczywiście mając w umowie taki zapis deweloper może powiedzieć klientom: „To już nie mój problem, przecież złożyli Państwo w umowie oświadczenie”?

Otóż drodzy Państwo – nie.

Co więcej – wbrew temu, co może się na pierwszy rzut oka klientowi wydawać  – taki zapis wcale nie jest sprzeczny z prawem.

Wprawdzie UOKIK uznał, że jest to klauzula abuzywna, albowiem istotnie ogranicza odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązana, jednakże Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji  i Konsumentów nie zgodził się z tym stanowiskiem. Sąd uznał, że zapis ten stanowi jedynie oświadczenie nabywcy o zapoznaniu się z dokumentacją techniczną, parametrami standardu budynku i lokalu mieszkalnego, natomiast w żadnym razie nie pozbawia go możliwości dochodzenia od dewelopera roszczeń z tytułu rękojmi.

Stanowisko to zostało podtrzymane w wyroku z dnia 3 lutego 2016 roku w sprawie o sygnaturze akt VI ACa 11/15,  w którym Sąd Apelacyjny w Warszawie zwrócił uwagę, iż sprzedaż nieruchomości w takim przypadku odbywa się jeszcze przed rzeczywistym powstaniem lokalu. Wobec tego, w momencie podpisania umowy, kupujący nie wie i nie może wiedzieć o przyszłych wadach. Dlatego też nie można ani wyłączyć, ani ograniczyć odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi poprzez złożone przez nabywcę w umowie oświadczenie o braku zastrzeżeń co do dokumentacji technicznej. Zdaniem sądu, taki zapis w umowie ma na celu jedynie zapewnienie, że konsument jest świadomy gabarytów budynku i lokalu, ich  powierzchni, rozkładu klatek schodowych i pomieszczeń, a także rodzaju i lokalizacji infrastruktury towarzyszącej.

Jeśli więc deweloperze stosujesz w swoich umowach taki oto właśnie zapis, to po pierwsze – nie obawiaj się, że naruszasz tym prawo, a po drugie – miej  jednak świadomość, że absolutnie nie zwalnia Cię on z odpowiedzialności przed kupującym za ewentualne wady lokalu/budynku.

Jak już ostatnio wspominałam, nowe warunki techniczne mogą wielu z Państwa zaskoczyć. Czy pozytywnie? – to już sami powiedzcie. Być może niektórzy z Was będą mieć inne zdanie, ale ja osobiście uważam, że na plus na pewno należy odnotować to, iż wprowadzone zmiany wyeliminowały szereg wątpliwości, które pojawiały się np. w odniesieniu do lokalizowania budynku na działce.

Spójrzmy więc po kolei, co się zmieniło.

1. Jak ustalamy odległość budynku od granicy działki?

Przede wszystkim nowe przepisy nakazują odmiennie niż dotychczas ustalać punkt, od którego mierzy się odległość budynku do granicy działki. Poprzednio była to granica z sąsiednią działką budowlaną, a obecnie jest to granica działki budowlanej, na której znajduje się budynek. Zmiana w tym zakresie wynikała z  licznych wątpliwości związanych z  interpretacją pojęcia działki budowlanej oraz określeniem, czy ta sąsiednia działka jest działką budowlaną, czy nie.

Obecnie więc bez znaczenia jest to, czy działką sąsiednią jest działka budowlana, czy nie. Dla Państwa oznacza to tyle, że nawet jeśli sąsiednia działka objęta jest zakazem zabudowy, czy też jej parametry (np. wielkość) wskazują, iż nie ma na niej możliwości realizacji jakiejkolwiek inwestycji, to jest to bez znaczenia dla lokalizacji budynku.  Ustalone w rozporządzeniu odległości, tak ja dotychczas wynoszą:
– 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
– 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. Kiedy można lokalizować budynek w odległości 1,5 m od granicy działki

Zgodnie z nowymi przepisami, dopuszczalna jest lokalizacja budynku w odległości 1,5 m od granicy, o ile jest on zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez okien i drzwi i pod warunkiem, że taką możliwość dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie trzeba też w tym zakresie uzyskiwać zgody na odstępstwo. Natomiast nie ma możliwości lokalizacji w takiej odległości budynku zwróconego w stronę granicy ścianą z oknami i drzwiami. Do lokalizacji takiego budynku w odległości 1,5 m od granicy niezbędne jest uzyskanie zgody na odstępstwo.

3. Kiedy wybudujemy budynek w granicy

Tu też mamy spore zmiany. Po pierwsze – można lokalizować w granicy z działką budowlaną taki budynek, który będzie zwrócony w jej stronę ścianą bez okien i drzwi i o ile taką możliwość przewiduje plan miejscowy. Podobnie jak w przypadku lokalizacji takiego budynku w odległości 1,5 m od granicy, nie jest możliwa jego lokalizacja w granicy, nawet gdy decyzja WZ taką możliwość dopuszcza.

Po drugie – zmieniły się zasady lokalizowania bezpośrednio w granicy działki budowlanej budynku, który będzie przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na działce sąsiedniej. Warunkiem lokalizacji takiego budynku, jest zgodność jego wysokości z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przed nowelizacją, możliwość takiej lokalizacji budynku dotyczyła jedynie zabudowy jednorodzinnej. Teraz dotyczy wszystkich budynków.

4. Sytuowanie budynku w zabudowie jednorodzinnej

Dla tych z Państwa, którzy specjalizują się w budownictwie jednorodzinnym ważne będą zmiany dotyczące lokalizacji budynków w zabudowie jednorodzinnej. Rozporządzenie dopuszcza w takiej zabudowie budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej.

5. Odległość budynku od działki drogowej

Zachowanie odległości budynku, przewidzianych w rozporządzeniu nie jest wymagane, gdy sąsiednia działka jest działką drogową. Niestety biorąc pod uwagę fakt, iż rozporządzenie nie zawiera definicji działki drogowej, zapewne na tym tle będą powstawały wątpliwości interpretacyjne, kiedy mamy do czynienia z działką drogową, a kiedy nie.

6. Inne ustalenia dotyczące sytuowania budynku

W związku z wątpliwościami interpretacyjnymi i pojawiającymi się problemami w praktyce, doprecyzowano w końcu takie kwestie, jak:

– minimalna odległość okapu i gzymsu od granicy działki budowlanej. Przyjęto, że odnosi się ona do granicy działki, w kierunku której okap i gzyms są zwrócone;

odległość od granicy działki budowlanej podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu. Przyjęto, że takiej odległości nie ustala się.

Ponadto należy pamiętać, że lokalizacja budynku w minimalnych odległościach wynikających z nowego rozporządzenia będzie możliwa pod warunkiem, że żadne inne ograniczenia  w tym zakresie nie będą wynikały  z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 rozporządzenia ws warunków technicznych.

Czy po tych zmianach będzie się łatwiej projektowało? Będzie się budowało lepiej? Będzie mniej wątpliwości?

Mam nadzieję, że tak.

Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki 2018 – zmiany istotne dla deweloperów

Agnieszka Grabowska-Toś        07 stycznia 2018        2 komentarze

Drodzy Czytelnicy!
Witam Was serdecznie w Nowym Roku:)

Jaki on będzie? Czy lepszy dla deweloperów, czy pozwoli na bezproblemową realizację nowych zamierzeń inwestycyjnych ? Czy nie zaskoczy nowymi, niekorzystnymi regulacjami? Mam nadzieję, że to będzie dobry rok i tego właśnie Państwu życzę.

A dziś na początek kilka słów o najważniejszych zmianach, jakie z nowym rokiem weszły w życie. Chodzi oczywiście o warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie – czyli coś, z czym każdy deweloper ma do czynienia na co dzień. Od 1 stycznia  tego roku obowiązuje nowe rozporządzenie w tym zakresie, które wprowadziło szereg istotnych zmian do poprzednio obowiązującego rozporządzenia. Znajdą je Państwo tutaj. Myślę, że wiele z tych zmian pozytywnie Państwa zaskoczy.

Co się zatem zmieniło?

Po pierwsze – wprowadzono dwie istotne definicje:

definicję działki budowlanej, która brzmi następująco: działka budowlana – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Definicja ta stanowi powtórzenie definicji zawartej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie będzie więc już wątpliwości, czy na gruncie prawa budowlanego można stosować definicję działki budowlanej zawartą w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

definicję parkingu, zgodnie z którą pod pojęciem parkingu – należy rozumieć wydzieloną powierzchnię terenu przeznaczoną do postoju i parkowania samochodów, składającą się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska, jeżeli takie dojazdy występują.

Po drugie – zmieniono dotychczas obowiązujące definicje:

zabudowy śródmiejskiej, przez którą od 1 stycznia 2018 roku należy rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze śródmieścia, określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;

powierzchni biologicznie czynnej, zgodnie z którą jest to teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

Po trzecie – wprowadzono zmiany dotyczące powierzchni mieszkań i pomieszczeń w mieszkaniach. I tak: ustalono, że minimalna powierzchnia nowobudowanych mieszkań, nie może być mniejsza niż 25 m2, ale jednocześnie zniesiono minimalną powierzchnię poszczególnych pomieszczeń w mieszkaniach.

Po czwarte  – wprowadzono istotne zmiany dotyczące szerokości miejsc postojowych  i ich lokalizacji:

– zwiększono szerokość stanowiska postojowego dla samochodu z 2,3 m do 2,5 m, ale jednocześnie umożliwiono zaprojektowanie większej ilości miejsc postojowych zewnętrznych dla samochodów osobowych, dzięki temu, że zwiększono liczbę stanowisk, których odległość od okien budynku mieszkalnego nie może być mniejsza niż 7 m. Dotychczas należało zachować odległość 7 m od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w przypadku, gdy mieliśmy do czynienia z maksymalnie  4 stanowiskami postojowymi, natomiast nowelizacja nakłada obowiązek zachowania takiej odległości przy maksymalnie 10 stanowiskach postojowych. Analogiczna zależność została przewidziana przy sytuowaniu parkingów od granicy działki budowlanej. Obecnie minimalną odległość parkingu od granicy działki budowlanej wynoszącą 3 m będzie mógł mieć parking składający się maksymalnie z 10 stanowisk,  podczas gdy poprzednio, były to tylko 4 stanowiska.

– w zabudowie jednorodzinnej dopuszczono w określonych przypadkach sytuowanie niezadaszonych parkingów, składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, bez konieczności zachowania minimalnych odległości od okien budynku, czy granicy działki. To niewątpliwie dobra wiadomość dla tych, którzy na małych działkach budują domy jednorodzinne.

– z obowiązku zachowania odpowiedniej odległości od okien budynków mieszkalnych zwolniono również stanowiska postojowe dla osób niepełnosprawnych. Dotychczas należało zachować odległość 5 m.

– z obowiązku zachowania minimalnej odległości od granicy działki budowlanej zwolniono parkingi w przypadku, gdy działka sąsiednia jest działka drogową.

Po piąte – wprowadzono istotne zmiany dotyczące lokalizacji budynku na działce budowlanej w odniesieniu do granicy działki. Zmiana jest tak istotna, że Ministerstwo zdecydowało się na zastąpienie dotychczasowego § 12 rozporządzenia zupełnie nowym jego brzmieniem. O szczegółach opowiem jednak Państwu następnym razem.

Już dziś serdecznie zapraszam!