Przychodzi deweloper do prawnika i pyta: co to jest decyzja prawomocna?

Agnieszka Grabowska-Toś        12 grudnia 2017        2 komentarze

Słowo się rzekło. Pierwszy wpis z cyklu „Przychodzi prawnik do dewelopera i pyta…” zaczynamy od wyjaśnienia, co to jest decyzja prawomocna.

Pamiętacie zapewne Państwo, że  jakiś czas temu wyjaśniałam, jak ważne, zwłaszcza dla deweloperów jest to, by decyzja dotycząca procesu inwestycyjnego, np. pozwolenie na budowę, czy decyzja WZ  była nie tylko ostateczna, ale i prawomocna.

Co to jest więc decyzja prawomocna?

Odpowiedź na to pytanie znajdą Państwo w art. 16 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego. Dla tych, którzy nie śledzili mojego bloga przypomnę: zgodnie z tym przepisem, decyzje ostateczne, których nie można zaskarżyć do sądu są prawomocne.

Z całą pewnością lektura tego przepisu, nie rozwieje wątpliwości co do tego, kiedy uzyskane przez Państwa pozwolenie na budowę, czy decyzja WZ będą prawomocne. Dlatego warto zapamiętać najważniejsze przypadki, kiedy w praktyce będziemy mieć do czynienia z taką właśnie decyzją.

Najczęściej prawomocność będzie odnosiła się do decyzji organu II instancji (wydanej w wyniku rozpatrzenia odwołania). Decyzja ta będzie prawomocna w następujących przypadkach:

Po pierwsze  – gdy upłynął termin do wniesienia skargi na taką decyzję do wojewódzkiego sądu administracyjnego i skarga nie została wniesiona przez żadną ze stron.

Po drugie – gdy skarga została wprawdzie wniesiona, ale sąd jej w ogóle nie rozpoznawał (np. odrzucił skargę) i jednocześnie upłynął termin do zaskarżenia orzeczenia, na podstawie którego sąd orzekł, że skarga nie będzie rozpoznawana (np. postanowienie o odrzuceniu skargi) i nikt tego orzeczenia nie zaskarżył do Naczelnego Sądu Administracyjnego, a gdy zaskarżył – decyzja będzie prawomocna, gdy Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną na takie orzeczenie.

Po trzecie – gdy skarga na decyzję została wniesiona, sąd  ją rozpoznał i wydał wyrok oddalający skargę, a żadna ze stron nie wniosła skargi kasacyjnej od tego wyroku. W takim przypadku, decyzja stanie się prawomocna z upływem terminu do zaskarżenia wyroku sądu I instancji skargą kasacyjną.

Po czwarte – gdy skarga na decyzję została wniesiona, sąd  ją rozpoznał i wydał wyrok, a następnie wyrok ten został zaskarżony do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Wówczas decyzja stanie się prawomocna, gdy Naczelny Sąd Administracyjny  wyda rozstrzygnięcie, którego efektem będzie utrzymanie w obrocie prawnym tej decyzji.

Decyzją prawomocną będzie też decyzja organu I instancji, gdy stanie się ona ostateczna na skutek upływu terminu do wniesienia odwołania przez strony.  W rozumieniu art. 16 § 3 kodeksu, takiej decyzji również nie można zaskarżyć do sądu.

Pamiętajcie Państwo, że z punktu widzenia prowadzonych przez Was inwestycji oczywiście najbardziej pożądaną jest sytuacja, gdy rozpoczynając budowę pozwolenie na budowę jest ostateczne i prawomocne. Warto też pamiętać, że do uzyskania pozwolenia na budowę nie jest wymagane, by decyzja WZ, czy decyzja środowiskowa były prawomocne. Wystarczy, że będą ostateczne. Gdy jednak decyzje te są również prawomocne, ryzyko niespodzianki w postaci uchylenia tych decyzji jest już praktycznie minimalne.

Przychodzi deweloper do prawnika i pyta… – nowy cykl wpisów na blogu dla deweloperów

Agnieszka Grabowska-Toś        03 grudnia 2017        6 komentarzy

Ruiny zamku w Chęcinach

Pani Agnieszko, a co Pani tak ostatnio milczy jak zaklęta? Czekam na kolejny wpis, a tu nic!? – to pytanie zadał mi wczoraj jeden z moich najwierniejszych czytelników 🙂 Muszę przyznać, że ten delikatny wyrzut podziałał na mnie mobilizująco, bo jak Państwo widzicie – jest i kolejny wpis.

To prawda, ostatnio przytłoczona pracą, domowymi obowiązkami, rzeczywiście milczałam. Nie był to jednak czas stracony. Wymyśliłam bowiem dla Państwa specjalny cykl wpisów pt. „Przychodzi deweloper do prawnika i pyta…”

I mam w związku z tym moim pomysłem pewną propozycję.

O co chodzi? Już wyjaśniam.

Otóż zauważyłam, zarówno po analizie wyników wyszukiwań na blogu, komentarzy jak i po licznych moich spotkaniach z Państwem, że szukacie odpowiedzi na powtarzające się pytania, że nurtują Was te same problemy, np:

– Co to jest decyzja prawomocna?

– Kiedy można rozpocząć budowę?

– Jak sprzedawać miejsca postojowe?

– Jak sprawdzić, czy działka ma pozwolenie na budowę lub decyzję WZ?

– Czy mogę rozpocząć budowę, jeśli decyzja nie jest prawomocna?

– Czy gmina może nakazać remont lub przebudowę drogi do inwestycji?

– Czy można zmienić decyzję WZ dla budynku usługowego na budynek mieszkaniowo-usługowy?

– Jak napisać umowę deweloperską?

Pomyślałam więc, że skoro ten blog jest dla Państwa, to w pierwszej kolejności będę pisać o tym, o czym Państwo chcielibyście przeczytać.

Chciałabym w związku z tym zaprosić Państwa do współpracy przy realizacji tego cyklu. Jeśli jest jakiś problem, który się powtarza przy realizacji Państwa inwestycji – piszcie proszę. To wy najlepiej wiecie, na jakie pytania chcielibyście poznać odpowiedź, co Was nurtuje, w jakich sprawach napotykacie na problemy.

Chętnie przyjmę wszelkie sugestie dotyczące tematów, które powinny pojawić na blogu i postaram się zrobić wszystko, by sprostać Państwa oczekiwaniom w tym zakresie.

Mam nadzieję, że to będzie bardzo owocna współpraca:) i że będziecie mieć Państwo swój mały wkład w mojego bloga.

A o czym zatem będzie pierwszy wpis z tego cyklu?

O tym, co to jest decyzja prawomocna.

Już dziś serdecznie Państwa zapraszam!

Jak sprawdzić, czy decyzja WZ jest ostateczna?

Agnieszka Grabowska-Toś        16 października 2017        Komentarze (0)

ruiny zamku Spisky Hrad

Kiedy deweloperzy nabywają nieruchomości pod inwestycje, zwykle uzależniają zawarcie umowy sprzedaży od tego, czy zostanie wydana dla tej nieruchomości decyzja WZ, która będzie przewidywała taką liczbę PUM, na jakiej im zależy. Dodatkowo zastrzegają, że w dacie zawarcia umowy sprzedaży decyzja ta musi być ostateczna.

I wówczas pojawia się problem, jak ustalić, że decyzja jest ostateczna i że warunek się spełnił? Nie ulega wątpliwości, że dla niektórych z Państwa sprawa wcale nie jest oczywista. Żeby nie być gołosłownym powiem, że nawet wczoraj otrzymałam od jednego z czytelników bloga maila z zapytaniem: „Czy istnieje jakiś określony termin i przebieg procesu kiedy decyzja staje się ostateczna.”

Jak zatem ustalić, czy decyzja WZ, czy jakakolwiek inna decyzja administracyjna jest ostateczna?

Po pierwsze – nie ma żadnego specjalnego trybu, przewidzianego w kodeksie postępowania administracyjnego, w którym następowałoby stwierdzenie ostateczności decyzji.

Po drugie – praktyka organów w tym zakresie niestety bywa różna.

Część organów dysponuje specjalną pieczątką, która przybijana jest na oryginale decyzji. Z pieczątki tej wynika, że „Z dniem ……. decyzja nr……… z dnia… stała się ostateczna.” Część organów taką pieczątką nie dysponuje, w związku z tym jedyną urzędową formą potwierdzenia ostateczności decyzji jest zaświadczenie organu o tym, że od decyzji nie wniesiono odwołania i decyzja jest ostateczna. Zaświadczenie to jest wydawane na podstawie art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego.

Stwierdzenie ostateczności odbywa się też inaczej, w zależności od tego, czy sprawa zakończyła się na etapie postępowania przed organem I instancji, czy na etapie postępowania przed organem II instancji.

Jeśli od decyzji nie wniesiono odwołania, a w postępowaniu uczestniczyło kilka stron, decyzja będzie ostateczna z dniem upływu terminu do wniesienia odwołania, biegnącego dla tej strony, której najpóźniej doręczono decyzję. W takim przypadku, by potwierdzić, że decyzja WZ jest ostateczna, organ musi zaczekać aż upłynie 14 dni od daty doręczenia decyzji każdej ze stron. W praktyce czeka znacznie dłużej, ponieważ musi uwzględnić czas potrzebny na doręczenie ewentualnego odwołania strony do organu.

W rzeczywistości więc, na stwierdzenie ostateczności trzeba trochę poczekać. Warto wziąć to pod uwagę, zwłaszcza wtedy, gdy zwracamy się do organu, który nie praktykuje stwierdzania ostateczności za pomocą pieczątki, ale np. poprzez wydanie zaświadczenia. Jeśli wystąpimy za wcześnie o zaświadczenie, nie otrzymamy od razu potwierdzenia.

Jeśli natomiast sprawa miała dla sprzedającego i dewelopera mniej optymistyczny finał i od decyzji WZ zostało wniesione odwołanie – nie ma potrzeby występować o stwierdzenie ostateczności decyzji organu I instancji. Utrzymanie w mocy decyzji WZ przez organ II instancji oznacza bowiem, że decyzja WZ jest ostateczna. Ostateczna jest jednak wtedy decyzja organu II instancji. Na pewno zwrócili Państwo uwagę, że w takiej decyzji organ II instancji zawiera pouczenie, które zaczyna się od stwierdzenia: „Niniejsza decyzja jest ostateczna w toku instancji….”

Po doręczeniu Państwu takiej decyzji organu II instancji utrzymującej w mocy decyzję WZ, można uznać, że warunek uzyskania ostatecznej decyzji WZ jest spełniony. Nie ma tu znaczenia fakt, że stronom przysługuje jeszcze skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego  Zaskarżenie decyzji do sądu wiąże się bowiem z pojęciem prawomocności, a nie ostateczności decyzji.

Jeśli jednak chcecie mieć pewność, że kupując nieruchomość z decyzją WZ, decyzja ta jest ostateczna i nie została zaskarżona do sądu, uzależniajcie zawarcie umowy sprzedaży od uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji WZ, a nie tylko  decyzji ostatecznej. Zaświadczenie, że decyzja jest prawomocna powinien wydać organ II instancji, w którym potwierdzi, że w ustawowym terminie jego decyzja nie została zaskarżona do sądu.

Miejsca parkingowe zależne

Agnieszka Grabowska-Toś        22 września 2017        Komentarze (1)

ruiny zamku Tenczyn

Jakiś czas temu, jeden z naszych blogowych klientów zadzwonił do mnie z informacją, że Starostwo zobowiązało go do dostosowania projektu budowlanego do wymogów wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zakresie liczby miejsc parkingowych. Według Starostwa bilans się nie zgadzał, ponieważ nasz klient zaprojektował kilka tak zwanych miejsc zależnych.

Co to są miejsca parkingowe zależne? Otóż są to miejsca, do których dostęp odbywa się poprzez inne miejsce parkingowe. Niektórzy  deweloperzy  korzystają z takiej opcji,  np. kiedy ze względu na rozmiar działki mają trudności z zapewnieniem minimalnego wymaganego bilansu miejsc parkingowych.

Czy z punktu widzenia przyszłej sprzedaży takich miejsc jest to dobre rozwiązanie – nie mnie to oceniać. Wszystko przecież zależy od ceny:)

Bardziej interesujące jest według mnie to, czy rzeczywiście takie miejsca parkingowe można było w tym przypadku zaprojektować i czy organ powinien je uwzględnić w bilansie, a nie rzucać mojemu klientowi przysłowiowe kłody pod nogi.

Okazuje się, że dotychczas sądy tylko w pojedynczych przypadkach zajmowały się sprawą miejsc postojowych zależnych.

Przykładowo, WSA w Krakowie, w wyroku z dnia 7.04.2016 roku,  analizował stan faktyczny z którego wynikało, że liczba miejsc postojowych przewidziana dla planowanej inwestycji wynosiła 180, z czego według projektu 26 miejsc to tak zwane stanowiska „zależne”, do których dostęp odbywał się za pośrednictwem miejsca postojowego dostępnego z pasa dojazdowego.  16 z tych 26 miejsc stanowić miało przedłużenie miejsca postojowego dostępnego z pasa dojazdowego, natomiast 10 usytuowanych miało być na platformach wznoszących się ponad miejsce postojowe dostępne z pasa dojazdowego. Deweloper planował 150 mieszkań.

Charakter „zależny” tych miejsc postojowych wynikał jedynie z faktu możliwości korzystania z nich za pośrednictwem innego miejsca postojowego. Zdaniem sądu, nie zmienia to jednak charakteru tego miejsca, jako miejsca na stałe przewidzianego do parkowania pojazdów. Zatem skoro na planowanych 150 mieszkań przewidzianych zostało 180 miejsc postojowych, to słusznie organy przyjęły, że spełniony został wymóg planu dotyczący konieczności zagwarantowania co najmniej 1,2 miejsca postojowego na 1 mieszkanie.

Z kolei w innym wyroku, wprawdzie WSA we Wrocławiu nie wypowiedział się jednoznacznie odnośnie miejsc zależnych, jednak uznał decyzję, która takich miejsc dotyczyła za prawidłową. Z uzasadnienia tego wyroku wynikało, że organ II instancji podobnie jak WSA w Krakowie uznał, że nie narusza prawa zaprojektowanie miejsc postojowych zależnych (wg projektu budowlanego 17 miejsc z 96 projektowanych nie miało połączenia z drogą manewrową, lecz było zależnych).  Rozpoznając tę sprawę sąd w wyroku z dnia 11.05.2016 roku uznał, że decyzja organu II instancji jest prawidłowa i skargę oddalił.

Również WSA w Warszawie  w jednym z wyroków uznał, że projekt budowlany, w którym przewidziano zlokalizowane na platformach miejsca parkingowe zależne, spełnia wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie ilości miejsc postojowych, mimo iż w toku postępowania, strony podnosiły, że miejsca parkingowe usytuowane na platformach, są niezgodne z przepisami technicznymi i winny zostać wyeliminowane z projektu budowlanego.

W odpowiedzi na wezwanie Starostwa przygotowaliśmy więc odpowiednią argumentację, powołując się na te orzeczenia sądów. Teraz czekamy na jego stanowisko, ale jestem dobrej myśli.

A czy Państwo kiedyś spotkaliście się z podobnymi wątpliwościami organów wydających pozwolenia na budowę? Czy mieliście problemy z uwzględnieniem miejsc postojowych zależnych?

Podzielcie się proszę własnymi doświadczeniami. Jestem pewna, że dla wielu czytelników ten temat jest niezwykle interesujący.

Kupujesz nieruchomość z decyzją WZ? Sprawdź, czy decyzja ta jest prawidłowa.

Agnieszka Grabowska-Toś        27 sierpnia 2017        Komentarze (0)

Kilka dni temu zadzwoniła do mnie jedna z klientek – pani Anna.

Pani mecenas, niech pani mnie ratuje!!! – usłyszałam w słuchawce jej roztrzęsiony głos.

Planowałam sprzedać moją działkę. Dostałam na tą działkę warunki zabudowy, nikt się od tych warunków nie odwoływał, a teraz dowiedziałam się od pośrednika, że gmina chce mi te warunki odebrać, bo podobno działka nie ma dostępu do drogi publicznej. I ja teraz tej działki nie sprzedam, bo klient, który chciał ją ode mnie kupić powiedział, że bez warunków zabudowy, to on tej działki nie chce – próbowała mi wyjaśnić przed czym mam ją ratować:)
Pani mecenas, no ale jak gmina może mi te warunki zabudowy anulować, skoro napisała w decyzji, że działka ma dostęp do drogi publicznej. Przecież to jest niemożliwe, prawda? – wykrzyczała wzburzona,  jednocześnie szukając potwierdzenia  dla swoich przypuszczeń.

Po tym, co usłyszałam, musiałam przede wszystkim panią Annę najpierw uspokoić, bo z tych jej chaotycznych wyjaśnień nie wynikało, czy problem rzeczywiście jest, czy go nie ma. Kiedy już się uspokoiła, dowiedziałam się, że kupujący, któremu miała sprzedać działkę, zlecił prawnikowi zbadanie stanu prawnego nieruchomości. Elementem tego badania była także decyzja WZ.

Prawnikowi nie spodobał się zapis w decyzji o dostępie do drogi publicznej, w związku z tym  zaczął drążyć temat w gminie. A tam okazało się, że gmina prawdopodobnie popełniła błąd, bo według urzędnika, z którym rozmawiał prawnik, działka mojej klientki, faktycznie nie ma dostępu do drogi publicznej. Zgodnie zaś art. 2 pkt. 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pod pojęciem dostępu do drogi publicznej  rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Przyjmuje się w orzecznictwie, że musi to być dostęp faktyczny i prawny.

To, co mogłam w tej sprawie zrobić, to przede wszystkim umówić się z panią Anną na zbadanie dokumentów. To, że jakiś urzędnik coś powiedział pośrednikowi, wcale nie oznacza, że miał rację i że sytuacja Pani Anny jest trudna, by nie powiedzieć beznadziejna.

Dlaczego beznadziejna? Ano dlatego, że jeśli rzeczywiście nieruchomość nie miała zapewnionego dostępu drogi publicznej, to faktycznie gmina może – jak to ujęła Pani Anna – „cofnąć ”  wydane dla jej nieruchomości warunki zabudowy.  Sądy administracyjne stoją bowiem na stanowisku, że wydanie decyzji WZ dla nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, stanowi rażące naruszenie prawa i daje podstawę do wystąpienia przez organ który taką decyzję wydał do SKO, o stwierdzenie jej nieważności.

Gdyby okazało się, że nieruchomość Pani Anny nie ma dostępu do drogi publicznej i że istnieje ryzyko unieważnienia z tego powodu decyzji WZ, Pani Anna będzie musiała liczyć się z tym, że nieruchomości raczej nie sprzeda i  interesu życia na tej transakcji nie zrobi.

Jaka nauka płynie z tej historii?

Jeśli kupujecie nieruchomość i przy podejmowaniu decyzji o jej nabyciu kierujecie się przede wszystkim tym, że nieruchomość ta „ma” decyzję WZ, koniecznie skontaktujcie się z prawnikiem, by sprawdzić, czy decyzja ta została wydana prawidłowo i czy nie ma ryzyka jej unieważnienia, bądź uchylenia w wyniku wznowienia postępowania. Koniecznie też skonsultujcie się z architektem, który oceni, jak duży budynek będziecie mogli wybudować na podstawie tej decyzji i czy nie zawiera ona szczególnych zapisów, które mogłyby skutkować tym, że realizacja inwestycji w zakładanym przez Was zakresie – ze względów technicznych lub finansowych będzie niemożliwa.

Natomiast jeśli to Wy sprzedajecie nieruchomość wraz z decyzją WZ – musicie być pewni, że decyzja ta jest prawidłowa. Po pierwsze dlatego, że jakiekolwiek wątpliwości co do prawidłowości decyzji WZ mogą spowodować wycofanie się kupującego z transakcji, a po drugie dlatego, że niejednokrotnie kupujący żądają od sprzedających złożenia w umowie oświadczenia, że nie ma podstaw do unieważnienia decyzji WZ i wznowienia postępowania w sprawie zakończonej taką decyzją.