Zamek w Czorsztynie
Drodzy Czytelnicy!
wybaczcie proszę brak mojej aktywności na blogu w ostatnim okresie. Nie, absolutnie nie zarzuciłam pomysłu pisania o sprawach deweloperów.
Wyjaśnienie jest proste – to praca i nowe zlecenia – w tym także te od Państwa, pochłonęły mnie tak bardzo. Cieszy mnie to ogromnie, bo to świadczy o tym, że doceniają Państwo, to co piszę i to, co robię.
Czym zatem byłam ostatnio zajęta?
Otóż przygotowywałam między innymi odwołanie od decyzji ustalającej dla jednego z deweloperów warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków wielorodzinnych wraz z infrastrukturą, w tym miejscami postojowymi.
Paradoksalnie Klient zdecydował się złożyć odwołanie od korzystniej dla niego decyzji WZ, ponieważ organ zawarł w niej wymóg zapewnienia konkretnej liczby miejsc parkingowych, które miały obsłużyć inwestycję. Takiej liczby miejsc parkingowych, jaka została wskazana w decyzji WZ Klient nie był jednak w stanie zapewnić.
Analiza tej sprawy uświadomiła mi – nie pierwszy zresztą już raz – że i organy i sądy czytają czasem przepisy tak, jak im pasuje i jak im jest to na rękę. Zresztą – czemu ja się dziwię? Skoro przykład idzie z góry, a niewątpliwie jego najlepsze wydanie mogliśmy podziwiać w ubiegłym tygodniu, kiedy to okazało się, że choć wyroki Trybunału Konstytucyjnego są wiążące, to jednak według aktualnej większości posłów, ostatni wyrok Trybunału ws konstytucyjności ustawy o Trybunale Konstytucyjnym – nie obowiązuje …
Wracając jednak do miejsc parkingowych w decyzji WZ…..
Muszę przyznać, że naprawdę nie rozumiem, skąd u niektórych organów pomysł, by w decyzji o warunkach zabudowy określać w sposób wiążący wymaganą liczbę miejsc parkingowych. Okazuje się jednak, że nawet orzecznictwo sądów, nie jest w tej sprawie spójne, co mogłoby ewentualnie tłumaczyć, dlaczego zdarzają się decyzje, w których ta liczba jest wskazana.
Trzeba jednak wyraźnie powiedzieć, że zdecydowana większość wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego kwestionuje uprawnienie organów wydających decyzję WZ do wiążącego określenia w takiej decyzji konkretnej liczby miejsc postojowych.
Podnosi się przede wszystkim, że w obowiązującym systemie prawnym nie ma szczególnego przepisu, który nakazywałby określenie w decyzji WZ liczby miejsc parkingowych. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, powinno to nastąpić dopiero na etapie tworzenia projektu budowlanego, który będzie zatwierdzany przez właściwy organ i oceniany, także z punktu widzenia zapewnienia odpowiedniej dla inwestycji liczby miejsc parkingowych.
Chociaż spotkałam się także z przeciwnym stanowiskiem, w tym NSA (np. wyroku z dnia 12.10.2012, II OSK 812/11), to jednak mogę z pełnym przekonaniem stwierdzić, że pogląd o braku podstaw do określenia miejsc parkingowych w decyzji WZ jest ugruntowany. Świadczą o tym choćby takie orzeczenia NSA jak: wyrok z dnia 5.05.2015 roku, sygn. II OSK 2399/13, wyrok z dnia 7.02.2014 roku, sygn. II OSK 2151/12 i sygn. II OSK 2640/12, wyrok z dnia 11.06.2014 roku, II OSK 95/13, wyrok z dnia 18.06.2014 roku, sygn. II OSK 128/13.
Jeśli więc Państwo uzyskujecie decyzję o warunkach zabudowy, w której organ nakłada na Was wymóg zapewnienia konkretnej liczby miejsc parkingowych, a Wy na pewno nie będziecie w stanie tego wymogu spełnić – pamiętajcie, że zawsze macie możliwość odwołania się od takiej decyzji i powołania się na argumenty, które przedstawił NSA w przytoczonych przeze mnie wyrokach. Na pewno warto to zrobić!
{ 21 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
No tak. Tyle, że często nie można sobie pozwolić na skarżenie decyzji, bo opóźnienie będzie słono kosztować od strony biznesowej…
Problem miejsc parkingowy w decyzjach WZ pojawia się nieustannie (i staje się szczególnie istotny w gęstej zabudowie na starym mieście oraz przy nowych budynkach wielorodzinnych) i bardzo trudno go pogodzić z brakiem wymogu dysponowania prawem do gruntu na etapie decyzji WZ.
Trzeba jednak zauważyć, że par. 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy wskazuje na ustalenie wymaganej ilości miejsc parkingowych.
Witam i bardzo dziękuję za komentarz.
Rzeczywiście powołany przez Pana przepis wskazuje na określenie w decyzji o warunkach zabudowy wymaganej ilości miejsc parkingowych. Czy przepis ten stanowi jednak kompetencję do określenia liczby miejsc parkingowych w decyzji WZ? Moim zdaniem nie, zwłaszcza w kontekście ugruntowanego orzecznictwa NSA z ostatnich kilku latach. Oczywiście, że można spotkać orzeczenia wojewódzkich sądów administracyjnych, które – mam wrażenie – ignorują w tym zakresie orzecznictwo NSA i orzekają odmiennie. Nie mniej – czego sama doświadczyłam w jednej ze spraw, w której reprezentowałam dewelopera – stanowisko tych sądów, jest później kwestionowane przez NSA. My prawnicy oczywiście możemy dyskutować na ten temat. Nie mniej orzecznictwo NSA jest, jakie jest i dyskusja na ten temat może – wobec takiego stanu rzeczy – mieć wymiar bardziej naukowy, niż praktyczny:)
Pozdrawiam serdecznie!
Moim zdaniem, nie powinno się ustalać liczby miejsc w decyzji WZ – NSA wypowiadał się na ten temat już wiele razy. Chciałem po prostu zwrócić uwagę, że rozporządzenie jest mylące, a prawodawca nie kwapi się, aby to poprawić (podobnie jak np. u.g.n., odsyłając do zgodności podziału z decyzją o warunkach zabudowy).
Witam Panią Mecenas
Wiele dyskusji toczy się nad poruszanym tematem, można się doszukiwać również wielu orzecznictw Sądu, nie mniej jednak jak to sobie Pani wyobraża, powstaje budynek z lokalami mieszkalnymi i usługowymi a nie ma miejsc parkingowych dla samochodów. W dzisiejszych czasach każda rodzina dąży to posiadania własnego samochodu, który służyć ma nie tylko do wyjazdów sobotnio-niedzielnych za miasto, ale również do robienia zakupów, z którymi nie będę się zmagał z parkingu oddalonego kilometr od miejsca zamieszkania. Do lokali usługowych np. typu stomatolog, też pragnąłbym szybko dotrzeć i nie zmagać się z niepogodą (na pewno po wyjściu od wspomnianego stomatologa) nie wspomnę o miejscach dla niepełnosprawnych. Zgadzam się, że w tej kwestii panuje ogromny bałagan, który niestety! wykorzystują Deweloperzy i to nagminnie. Dlaczego osiedla z budynkami o kilkunastu kondygnacjach, budowane w latach 70tych (Wrocław – Nowy Dwór czy Poznań południowe dzielnice) miały przewidziane miejsca parkingowe w nadwyżce do potrzeb nawet dnia dzisiejszego oraz, nie były stawiane okno w okno? Dzisiaj już kilka metrów od granicy działki stawia się o wysokości kilkunastu metrów budynki, jak już wspominałem, okno w okno a potem Deweloperzy użalają się nad wstrzymaniem WZ z powodu braku miejsca na parking. Moim zdaniem to realne projekty do potrzeb projektowanego budynku powinno być priorytetem w wydaniu WZ i zgody na budowę a czas rozpoczęcia i zakończenia inwestycji na pewno się dużo szybciej zakończy.
No cóż – w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mamy zapis:
§ 18.
2. Liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne.
W świetle powyższego dla projektanta/inwestora powinno być jasne, że skoro organ w DoWZ wskazał liczbę miejsc postojowych – należy ten warunek spełnić i już (oczywiście przed wydaniem decyzji lepiej się w tej kwestii z organem dogadać). I, prawem biurokracji, nie pomaga tu argumentacja, że czasami ten punkt w decyzji jest po prostu bzdurny.
Jaki przepis daje prawo ustalenia liczby miejsc postojowych organowi – nie wiem. Ale ww. przepis nakazuje projektantowi i inwestorowi trzymać się takiego ustalenia.
No jasne, w końcu Wasi klienci, drodzy deweloperzy, nie muszą mieć gdzie parkować. Przecież budujecie „w cichej i spokojnej okolicy” 15 km. od centrum, 10 km od szkoły, 5 km od najbliższego sklepu.
Panie Grzegorzu,
Myślę, że deweloperom zależy jednak na tym by mieć klientów. A ci już mają dużo większe wymagania niż np. kilkanaście lat temu. Czy myśli Pan, że ktoś kupi teraz lokal w budynku, który nie ma miejsc parkingowych? Nie chodzi i to by nie realizować miejsc postojowych, ale o to by urzędnicy nie stawiali deweloperom wymogów wziętych z sufitu. Bo jak uzasadnić np. wymóg zapewnienia 4 miejsc parkingowych dla budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej?
Pozdrawiam!
Własnie to przerabiam Pani Agnieszko … Nie wiem skąd wymóg 4 miesjc parkingowych.
Mam zamiar zgłosić wniosek o zmianę.
Jak Pani myśli czy poprosić urzędnika o wykładnię prawa co do tych miejsc parkingowych w zabudowie bliźniaczej ???
Panie Adamie,
oczywiście, proszę porozmawiać z urzędnikiem, na jakiej podstawie ustalił Panu konkretną liczbę miejsc parkingowych. Muszę jednak Pana zmartwić, bo ostatnio zetknęłam się z orzeczeniami (nawet moich sprawach), w których sądy uznały, że dopuszczalne jest ustalenie liczby miejsc parkingowych poprzez odniesienie się do wskaźnika np. 1,2 miejsca na 1 mieszkanie.
Proszę koniecznie dać znać, co się udało Panu dowiedzieć i jak się zakończyła Pana sprawa. Myślę, że wszyscy chętnie o tym przeczytamy.
Pozdrawiam i życzę powodzenia!
Jasną sprawą jest, że każdy lokal mieszkalny powinien mieć określoną liczbę miejsc postojowych. Biorąc pod uwagę ilość samochodów w przeciętnej rodzinie uważam, że dwa miejsca to dzisiejszy standard. Co do określenia tej liczby najlepszym momentem są właśnie WZ lub MPZP (zgodnie z przepisem przytoczonym przez Jacka). Architekt projektując inwestycje powinien mieć jak najwięcej danych umożliwiających przygotowanie projektu. Pominiecie tego wskaźnika powoduje iż jesteśmy zdani na decyzje i widzimisię (często abstrakcyjne) urzędników akceptujących pozwolenie na budowę, co skutkować może koniecznością wprowadzania poprawek do projektu arch-bud. Piszę ten wpis bo było tak do tej pory, obecnie w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę (domy jednorodzinne – dwa miejsca postojowe na lokal) uzyskałem informację ze starostwa, że liczba miejsc zgonie z WZ jest niewystarczająca. Powinienem wykonać cytuję: „kilka dla gości i jedno dla osoby niepełnosprawnej, nowe zarządzenie wojewody” Sprawa jak to bywa w naszym kraju jest absurdalna ale mam nadzieję, że po rozmowach dojdziemy do porozumienia!!!
Pozdrawiam Wszystkich i gratuluję bloga Pani Agnieszko. Informacje przez Panią umieszczane są bardzo interesujące a co najważniejsze pożyteczne:-)
Panie Tomaszu,
bardzo dziękuję za te miłe słowa. Proszę koniecznie podzielić się z nami, jak się ostatecznie zakończy Pana sprawa.
Pozdrawiam i trzymam kciuki!:)
miejsca postojowe to jeden z ważniejszych parametrów inwestycji a konkretnie biurowców.
podaję przykład:
inwestor prywatny – biurowiec oddany do użytkowania prawie 1200 GLA – 3 miejsca postojowe – biurowiec stoi 2 rok nie skomercjalizowany…
a może jednak WZ – powinna zdroworozsądkowo wskazywać minimum miejsc parkingowych ?
Pani Bogusławo,
to na pewno bardzo dobry pomysł, pod warunkiem, że obowiązek określenia tych miejsc w decyzji WZ, będzie wyraźnie wynikał z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Szanowni Państwo, Pani Agnieszko,
Co powiedzą Państwo na sytuacje, gdy deweloper buduje osiedle na 45 mieszkań, miejsc parkingowych tylko 35. Współczynnik miejsc w tym mieście jest na poziomie 1/mieszkanie więc deweloper za przyzwoleniem odpowiednich organów „wydelegowuje” 10 miejsc daleko poza teren inwestycji na wynajętym placyku. Po odbiorze budynków teren ów zostaje zamknięty i mieszkańcy zostają ze współczynnikiem 0,7 miejsca na mieszkanie? Dodam tylko, że nie jest to śródmieście dużego miasta, teren bez ścisłej zabudowy. Pozdrawiam.
Pani Iwono,
na pewno takie działanie jest nieuczciwe i prędzej, czy później, deweloper za to „zapłaci” przy okazji kolejnej inwestycji. Niestety takim działaniom sprzyja w tym wypadku dosyć kulawe prawo, które kwestii miejsc parkingowych nie precyzuje jednoznacznie.
Pozdrawiam!
Pani Agnieszko, dziękuję za szybką odpowiedź. Mam taką cichą nadzieję, że to się kiedyś „zemści” na deweloperze przy kolejnych inwestycjach, chociaż jest to inwestor który przeniósł się do pobliskiego wielkiego miasta i te kilkanaście oszukanych osób z małego miasta chyba mu mocno nie zaszkodzi. Większość mieszkańców nawet nie wie o tym drugim niby parkingu. Ja dowiedziałam się przypadkowo. Pozostaje tylko „podziękować” organom samorządowym tego miasta za umieszczenie zapisu w MPZP o możliwości zapewniania potrzebnych miejsc, cytuję: „w innej lokalizacji”. To jest dopiero pole do popisu. Tak włodarze niektórych miast „dbają” o mieszkańców. Dodatkowo bulwersujący jest fakt, że deweloper dyktuje teraz odpowiednio wysokie ceny (powyżej 10 tys.) za jeszcze niesprzedane miejsca naziemne, wykorzystując fakt że są deficytowe. O miejscach dla gości oczywiście też nie ma mowy.
Dziękuję za możliwość poczytania ciekawego bloga i pozdrawiam.
„Podnosi się przede wszystkim, że w obowiązującym systemie prawnym nie ma szczególnego przepisu, który nakazywałby określenie w decyzji WZ liczby miejsc parkingowych. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, powinno to nastąpić dopiero na etapie tworzenia projektu budowlanego, który będzie zatwierdzany przez właściwy organ i oceniany, także z punktu widzenia zapewnienia odpowiedniej dla inwestycji liczby miejsc parkingowych.”
„Rzeczywiście powołany przez Pana przepis wskazuje na określenie w decyzji o warunkach zabudowy wymaganej ilości miejsc parkingowych. Czy przepis ten stanowi jednak kompetencję do określenia liczby miejsc parkingowych w decyzji WZ? Moim zdaniem nie, zwłaszcza w kontekście ugruntowanego orzecznictwa NSA z ostatnich kilku latach.”
Szanowna Pani Mecenas
Z wielka irytacją czytam zawsze o wieloletnim już problemie wskazywania w decyzji WZ ilości miejsc postojowych. Odnoszę wrażenie, że żadna ze stron nie próbuje zrozumieć problemu, tylko zaciekle broni swojego stanowiska – i robi to pełna świadomością.
Otóż wskazanie w WZ wskaźnika miejsc postojowych np 10 na 1000 m2 pu nie jest wskazaniem liczby miejsc postojowych a jedynie zasady jej ustalenia. Organ AB w toku postępowania przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę ustala wówczas na podstawie tego wskaźnika konkretna liczbę miejsc postojowych. Jeżeli wskazanie w WZ wskaźnika miejsc postojowych nie poparte jest podstawą prawną to uprzejmie proszę o wskazanie podstawy prawnej na której oprze się organ AB ustalający konkretna liczbę miejsc postojowych w decyzji o pozwoleniu na budowę . Prawo budowlane upoważnia go jedynie do sprawdzenia zgodności ….
A poza tym w Polsce prawo stanowione jest w ustawach a nie poprzez orzeczenia sądów administracyjnych. Wskazując na przypadki odmiennych wyroków różnych sądów administracyjnych potwierdza Pani tą regułę.
Witam
Pani Agnieszko. Mam małą działkę (600m2) ale w WZ nie umieszczono informacji o liczbie miejsc parkingowych (nie wiem czy niedopatrzenie urzędnika czy celowy brak zapisu). Czy to oznacza, że nie muszę ich mieć czy jednak przepisy mówią o minimalnej ilości gdy ta liczba nie jest wyszczególniona.
a czy oznaczenie w decyzji WZ wspołczynnika MP( miejsc postojowych) na mieszkanie jest wg Pani oznaczeniem liczby miejsc postojowych czy nie ? od kilku lat architektura w Krakowie wpisuje z automatu wspolczynnik 1,2 MP na mieszkanie i czy to według Pani podpada pod oznaczenie liczby miejsc postojowych i można takie wz uchylic ?
Wspólnota mieszkaniowa, którą administruję zamierza dokonać zmiany sposobu użytkowania 6 pomieszczeń użytkowych na strychu na 6 lokali mieszkalnych bez konieczności wykonywania robót budowlanych w zakresie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Budynek wielorodzinny jest posadowiony na działce o powierzchni odpowiadającej obrysowi budynku. Wspólnota mieszkaniową otrzymała decyzje odmowną wydania warunków zabudowy. SKO uchyliło tę decyzję. Zarząd dzielnicy w Warszawie wydał kolejną odmowną decyzje w tej sprawie z innym uzasadnieniem. Wspólnota mieszkaniowa ponownie złożyła odwołanie do SKO. Czekamy na decyzję SKO. Zarząd dzielnicy nie chce wydać decyzji o warunkach zabudowy, gdyż wspólnota nie wskazała terenu, na którym w przyszłości zamierza wybudować miejsca parkingowe. Moim zdaniem w opisanej sytuacji wspólnota nie ma obowiązku wskazywać terenu do budowy miejsc parkingowych w związku z planowaną zmianą sposobu użytkowania części budynku wielolokalowego biorąc pod uwagę n/w przepisy: par 18 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz art 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.