dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Koniec z nielegalnym przekształceniem budynku jednorodzinnego w wielorodzinny

Agnieszka Grabowska-Toś24 stycznia 201725 komentarzy

Kilka dni temu zadzwoniła do mnie Pani red. Anna Krzyżanowska z Gazety Prawnej z bardzo dobrą wiadomością. Pani mecenas  – od razu przeszła do rzeczy –  mam informację od Wiceministra Infrastruktury i Budownictwa, że nie będzie już możliwości wydzielenia lokali w budynkach jednorodzinnych wbrew postanowieniom prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Chciałam Panią poprosić o komentarz. Pani pisała o tym na swoim blogu, prawda?

Ministerstwo chce wprowadzić  obowiązek przedkładania przez deweloperów do wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali pozwolenia na budowę budynku, w którym te lokale będą wyodrębniane – relacjonowała mi Pani redaktor.  I co Pani na to?

Odpowiedziałam bez wahania: Podpisuję się pod tym pomysłem obiema rękami! 

Tak oto zaczęła się moja rozmowa, która swój efekt miała w  Gazecie Prawnej z 18 stycznia tego roku, w artykule pod wiele znaczącym tytułem „Koniec z cudownym rozmnażaniem mieszkań”.

Ci z Państwa, którzy śledzą mojego bloga wiedzą, że poświeciłam tej sprawie już sporo uwagi i pewnie jeszcze będą pisać o tym nie raz.  Okazuje się bowiem, że Kraków – co stwierdzam z ubolewaniem –  ale nie tylko Kraków, tego typu inwestycjami stoi.

Od tych, którzy już kupili mieszkania w takich przekształconych nielegalnie budynkach i teraz muszą mierzyć się z nadzorem budowlanym słyszałam słowa pełne żalu i rozgoryczania: dlaczego nikt tego nie sprawdził, dlaczego nikt nas nie ostrzegł. Gdzie był notariusz, który pisał nam umowę? bank, który dawał nam kredyt? starosta, który wydawał zaświadczenie o samodzielności lokalu? i nadzór który dał pozwolenie na użytkowanie? 

Od tych, którzy dopiero zamierzali kupić lokal, a byli na tyle wnikliwi, by dokładnie sprawdzić dokumenty, słyszałam z kolei: czy nie ma już uczciwych deweloperów?

A od deweloperów – że zaufali architektowi, który powiedział im, że tak można, że to jest korzystne i że w ten sposób już wielu deweloperów wybudowało i żadnych problemów nie było.

Pisząc o tym procederze po raz pierwszy, nawet nie zdawałam  sobie sprawy, jaka jest jego skala. Winni są na pewno nie tylko deweloperzy, ale i notariusze, którzy przy wyodrębnianiu trzeciego i kolejnego lokalu nie żądali od dewelopera dokumentów potwierdzających, że budynek został legalnie wybudowany i może być legalnie użytkowany jako budynek wielorodzinny. Niestety, tylko nieliczni notariusze (na szczęście znam takich!) dostrzegają tę wcale nie subtelną różnicę między budynkiem jednorodzinnym i wielorodzinnym i do umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu żądają od dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, której uzyskanie jest wymagane w przypadku budynku wielorodzinnego.

Dlatego cieszę się, że wejdą w życie zmiany, które ukrócą ten mechanizm, bo w ostatecznym rozrachunku na takim przekształceniu budynku jednorodzinnego w wielorodzinny deweloperzy przede wszystkim tracą, a nie zyskują.

W czym mogę Ci pomóc?

Na blogu jest wiele artykułów, w których dzielę się swoją wiedzą bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej płatnej pomocy prawnej, to zapraszam Cię do kontaktu.

Przedstaw mi swój problem, a ja zaproponuję, co możemy wspólnie w tej sprawie zrobić i ile będzie kosztować moja praca.

dr Agnieszka Grabowska-Toś

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły: polityka prywatności.

    { 25 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

    Paweł 24 stycznia, 2017 o 11:58

    A co ze spółdzielniami mieszkaniowymi które zbywają w odrębna własność lokale mieszkalne w budynkach wzniesionych w latach 70-tych.

    Odpowiedz

    JakKupicMieszkanie.com 5 lutego, 2017 o 07:18

    Witam, w komentarzu chciałbym poruszyć temat odwrotny do opisanego. Co w sytuacji, gdy deweloper uzyskał pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego dwu lokalowego, a w umowach przedwstępnych zobowiązuje się do sprzedaży nie lokalu a domu w zabudowie bliźniaczej ? – skala tego takich działań jest równie duża.

    Pozdrawiam serdecznie,
    autor bloga: JakKupicMieszkanie.com

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 6 lutego, 2017 o 13:23

    Trudno zająć jakieś stanowisko,bez znajomości szczegółów takiej operacji (zwłaszcza treści aktu notarialnego). Ale jedno jest pewne – nie można sprzedać lokalu twierdząc, że jest to budynek (połówka bliźniaka). To są dwa różne przedmioty umowy. Ciekawe, co na to notariusz.

    Odpowiedz

    Krzysztof 2 marca, 2017 o 21:07

    Temat nie związany bezpośrednio ale pośrednio z poruszanym zagadnieniem : czy Pani zdaniem możliwe jest wydanie WZ i pozwolenia na budowę dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego dwulokalowego, a kontynuując wątek przedstawiony w komentarzu powyżej czy zakładająz, że nabywca zakupi dwa lub więcej -w każdym bądź razie wszystkie położone w pionie i przypisane do jednej klatki schodowej- odrębne lokale jako segment czy pół bliźniaka czy deweloper może wyodrębnić grunt pod tym budynkiem jako działkę ewidencyjną i czy w ogóle może sprzedać taki „budynek” mająć na względzie część wspólną budynku wielorodzinnego …? 🙂

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 16 marca, 2017 o 12:15

    Wydaje mi się to niemożliwe, ale jak doświadczenie pokazuje – dzisiaj wszystko jest możliwe – nie tylko takie cuda;-)
    Pozdrawiam serdecznie Panie Krzysztofie!

    Odpowiedz

    Agnieszka 6 marca, 2017 o 10:27

    Witam, niestety zgłaszam się jako kolejne osiedle pokrzywdzone w tym procederze. Deweloper w w 2013 sprzedawał mieszkania w zabudowie wielorodzinnej. Kilka miesięcy później okazało się że nie ma pozwolenia na użytkowanie, sprawa jest w PINB. Deweloper odwoływał się od decyzji PINB ale z miernym skutkiem co wynikało z jego bierności w całej tej sytuacji. Wiadomo skasował ludzi na określoną kwotę, mieszkania sprzedał więc niech martwią się ci co kupili. Zadziwia mnie fakt że wydział architektury krakowskiej bo sprawa dotyczy osiedla w Krakowie, wydał zaświadczenia o samodzielności lokali. Następnie notariusz na oświadczenie dewelopera że jest pozwolenie na użytkowanie zrobił akt notarialny. Mamy KW, mamy meldunek i płacimy podatki od nieruchomości notabene za mieszkania co do których w chwili obecnej nadzór chce wydać nakaz rozbiórki. Budynki mają nadane numery ewidencyjne. Komornicy w świetle prawa sprzedają mieszkania należące do dewelopera kolejnym niczego nie świadomym ludziom. Czy ktoś mi umie odpowiedzieć dlaczego tak jest? I co my teraz mamy zrobić? Czy jest możliwość zmiany planu zagospodarowania przestrzennego punktowo? Spotkaliśmy się w tej sprawie z Panem prezydentem Krakowa, Panią prezydent ds. zagospodarowania przestrzennego, dyr. biura planowania i dyr. wydziału architektury. Wszyscy rozkładają ręce!!! Nic nie można zrobić!!! Dlaczego urzędy takie jak nadzór, architektura nie współpracują ze sobą. Nadzór opiera się wyłącznie na ustawie Prawo budowlane – a gdzie ma los ok 50 rodzin zamieszkujących osiedle? Teraz my jako wspólnota mamy odpowiadać za błędy dewelopera? Na pewno tego tak nie zostawimy. Gdyby Pani lub ktoś inny chciał się zainteresować tematem to proszę pisać.

    Odpowiedz

    Adam 13 marca, 2017 o 19:01

    Witam Pania proszę o informację czy dom Państwa wielorodzinny mieści się w zabudowie jednorodzinnej ? Czy plan zagospodarowania przestrzennego miasta pozwala na wznoszenie tam budynków jedynie jednorodzinnych? Pozdrawiam

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 16 marca, 2017 o 11:47

    Panie Adamie,
    Co do zasady taki budynek nie mieści się w zabudowie jednorodzinnej. Warto jednak sprawdzić ustalenia szczegółowe planu, to jest przede wszystkim jakie – obok przeznaczenia podstawowego(zabudowa jednorodzinna) jest przeznaczenie dopuszczalne w tym planie dla danego terenu. Być może taka zabudowa jest wskazana jako dopuszczalna, pod pewnymi warunkami. Z doświadczenia jednak wiem, że jest to mało prawdopodobne.

    Odpowiedz

    Adam 13 marca, 2017 o 20:49

    Witam Pania Mecenas. Kupiliśmy mieszkanie w Krakowskich Opatkowicach w domu szesciorodzinnym jak się potem okazało plan zagospodarowania przestrzennego zezwala tam na budynki jednorodzinne i dwa lokale są nielegalnie wydzielone. Obecnie sprawa wróciła z WINB do PINB i czekamy na jej rozstrzygnięcie. Deweloper próbuje wywalczyć zmianę zagospodarowania przestrzennego punktowego u rady dzielnicy ale wojewoda podtrzymuje stanowisko negatywne w sprawie. Proszę o informację czy istnieje możliwość zmiany punktowego zagospodarowania przestrzennego czy były takie przypadki w Krakowie czy raczej jest to niemożliwe i nie będzie w tej sprawie wyjątku? Czy znane są wyroki sądu w podobnych sprawach? Pozdrawiam serdecznie

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 16 marca, 2017 o 11:51

    Panie Adamie,
    punktowa zmiana planu jest oczywiście możliwa i takie przypadki się zdarzają. Ja jednak o takiej punktowej zmianie na terenie Krakowa, mającej na celu de facto zalegalizowanie budynku wielorodzinnego w obszarze budynków jednorodzinnych nie słyszałam. Proszę mi podesłać mailem to rozstrzygnięcie PINB i WINB w Państwa sprawie. Chętnie się z nim zapoznam.
    Pozdrawiam!

    Odpowiedz

    BCZ 26 września, 2019 o 01:03

    Z czasu swojej pracy zawodowej wiem o zmianie planu zagospodarowaniu punktowo:
    * Wola Justowska – błąd urzędu/ nie płacił kar – zmieniony został plan dla jednej działki
    * Plac Solny – możliwość otrzymania dotacji unijnej – zmieniono plan

    Odpowiedz

    Agnieszka 16 marca, 2017 o 12:02

    Panie Adamie – ja też piszę o Krakowskicj Opatkowicach choć bliżej Sidziny.
    Proszę o pilny kontakt.

    Odpowiedz

    adam 16 marca, 2017 o 21:04

    Pani Agnieszko proszę o kontakt mailowy na adres platinumx@o2.pl.

    Odpowiedz

    Agnieszka 20 marca, 2017 o 09:58

    Witam, odpisałam. Proszę o wiadomość zwrotną.

    Odpowiedz

    Daria 26 kwietnia, 2017 o 11:10

    Czy na etapie projektu budowlanego podział 1rodzinnego budynku na 4 zamiast 2 lokale, jak to było w pierwotnym projekcie, wymaga zgłoszenia? Czy jest to odstąpienie ISTOTNE ?

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 26 kwietnia, 2017 o 11:41

    Pani Dario.
    Co Pani rozumie pod pojęciem „na etapie projektu budowlanego”?

    Odpowiedz

    Agnieszka 24 września, 2019 o 23:06

    Okazuje się, że nawet w 2019 roku takie budynki są wciąż proponowane Kupującym przez deweloperów. Zapada słowna obietnica przekształcenia funkcji budynku z jednorodzinnego na wielolokalowy, wyodrębnienia istniejących lokali , dochodzi do transakcji , a dopiero po czasie Kupujący we własnym zakresie zapoznaje się z planem zagosp. dla inwestycji i okazuje się, że jest i będzie dopuszczona wyłącznie zabudowa jednorodzinna. Sam notariusz podesłał mi tak skonstruowaną umowę, co poczytuję jako rażący brak ochrony interesu Kupującego.

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 25 września, 2019 o 12:00

    Niestety tak jest i zgadzam się, że jest to niedopuszczalne. Pytanie tylko, gdzie jest notariusz, który podpisuje taka umowę. A druga kwwesta- dlaczego wciąż tak mało osób kupujących mieszkanie z kredytem na całe życie, za kilkaset tysięcy złotych – nie idzie do prawnika, żeby sprawdził, czy z taką transakcją wszystko będzie ok? Miałam już wielu klientów, którzy przychodzili do mnie, gdy było już za późno:(

    Odpowiedz

    Maryla 9 września, 2023 o 10:11

    Niestety problem trwa i trwać będzie trwał bez końca. Moja rodzina zakupiła apartament z rynku wtórnego, z odrębną księgą wieczystą, był notariusz i doświadczony pośrednik, który teoretycznie odpowiadał za bezpieczeństwo transakcji. Miało to miejsce już po zamknięciu luki prawnej. Poszukujemy innych pokrzywdzonych procederem nielegalnego przekształcania domów jednorodzinnych w budynki wielorodzinne z nadzieją na uzyskanie wsparcia naszych posłów i senatorów. Powinny być podjęte działania legislacyjne zmierzające do uregulowania sytuacji prawnej takich budynków. Obecnie lokale wyodrębnione w budynkach jednorodzinnych pozostają w obrocie prawnym, chociaż nie powinny być zbywane bez ujawnienia wady prawnej. Jeżeli ktoś z Państwa byłby zainteresowany współpracą proszę o kontakt merryoaks@gmail.com

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 9 września, 2023 o 11:42

    Pani Marylo
    Bardzo mi przykro. Nie dalej jak wczoraj, miałam spotkanie z klientem, który też nabył taki lokal, a właściwie udział w gruncie i prawo do korzystania z lokalu wydzielonego w budynku jednorodzinnym. Ci którzy sprzedaja takie lokale tylko psują renomę deweloperom. To najczęściej są osoby, ktore zakladaja spólki, by taką dzialalność prowadzić. Niestety, notariusze też nie są świadomi konsekwencji płynących z wydzielenia większej liczby lokali w budynkach jednrodzinnych, a powinni. Podobnie jest z pośrednikami, którzy oferują takie mikroapartamenty. Ubolewam, że klienci kupują mieszkania, wydają setki tysięcy złotych, nie rzadko oszczędności swojego życia i nie konsultują takiej transakcji z prawnikiem. Proszę powiedzieć, czy w przypadku Pani rodziny, nadzór prowadzi postępowanie dotyczące budynku?

    Odpowiedz

    Maryla 12 września, 2023 o 13:25

    Gdybyśmy przy zakupie mieli jakiekolwiek podejrzenia to nie szukalibyśmy prawnika, tylko z góry zrezygnowalibyśmy z zakupu. Przed każdą następną transakcją nawet od najlepszego dewelopera z całą pewnością skonsultujemy się z prawnikiem. Czy rzeczywiście tak powinno być? Notariusz nie tylko jest prawnikiem, ale w teorii jest gwarantem obrotu prawnego, pobiera przy tym astronomiczne wynagrodzenie. Niestety nie ponosi za nic odpowiedzialności, bo podpiera się faktem, że księgi wieczyste nie ujawniły istniejącej wady prawnej.
    Oszust nie przyznaje się do oszustwa, a sprytnie je kamufluje. Obawiam się, że przeciętna rodzina, czy osoba, która kupuje mieszkanie na własny użytek, nawet nie podejrzewa jakie zasadzki mogą czyhać przy zakupie wymarzonego mieszkania i działa w pełnym zaufaniu do notariusza i ksiąg wieczystych.
    Najgorsze jest to, że Ci z nas, którzy nabyli takie mieszkania są osobami pokrzywdzonymi, a równocześnie to na nich spadają skutki nielegalnych działań dokonanych przez inne osoby. Nielegalnie przekształcone budynki, w których znajdują się takie mieszkania zagrożone są nakazem zaprzestania użytkowania a nawet rozbiórki. Cytuję tytuł blogu Pani Mecenas i pytam „Jakim prawem?”

    Maryla 9 września, 2023 o 12:31

    Tak, PINB prowadzi postępowanie. Pierwsze postanowienie było nakazem zaprzestania użytkowania budynku, następnie zmieniono tryb administracyjny na postępowanie naprawcze, bowiem budynek powstał z licznymi odstępstwami od projektu. Jest nadzieja na zmianę MPZP, ale innych problemów jest sporo, budynek nie spełnia warunków technicznych, brak jest drogi dojazdowej zgodnej z wymogami prawa…

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 12 września, 2023 o 14:07

    Pani Marylo,
    nie zgadzam się z tym, że notariusz nie ponosi żadnej odpowiedzialności. Jeśli budynek miał status budynku jednorodzinnego, to powinien był zainteresować się ile w tym budynku jest lokali. Tłumaczenie, że w księdze wieczystej wada nie była ujawniona, to zdecydowanie za mało, zwłaszcza, że takie informacje nie są ujawniane w księdze wieczystej. Nie ma podstaw do wpisu, że toczy się postepowanie ws nielegalnie wykonanych robót budowlanych w danym budynku, czy nielegalnej zmiany sposobu użytkowania. Ma Pani rację, że prawo jest kulawe w tym zakresie. Zmieniając przepisy ustawy o własności lokali na korzyść nabywców lokali, nikt nie pomyślał o tym, co z mieszkaniami, które zostały już w nielegalny sposób zrealizowane.

    Odpowiedz

    Maryla 12 września, 2023 o 14:33

    Bardzo Pani Mecenas dziękuję za ten wpis. Jesteśmy zdeterminowani. aby to zmienić i zamierzemy upomnieć sie o nasze prawa. Problem nie zniknął i konieczne jest uregulowanie sytuacji mieszkań nielegalnie przekształconych przez zamknięciem luki prawnej. Serdecznie pozdrawiam!

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 12 września, 2023 o 15:05

    Pani Marylo,
    trzymam za Państwa kciuki!
    Jeśli będziecie mieć Państwo jakieś odpowiedzi od organów, do których się zwracacie, to proszę dać znać.
    Pozdrawiam serdecznie.

    Odpowiedz

    Dodaj komentarz

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś w celu obsługi komentarzy. Szczegóły: polityka prywatności.

    Poprzedni wpis:

    Następny wpis: