Deweloperzy nie zapłacą dopłat z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego

Agnieszka Grabowska-Toś        04 grudnia 2018        6 komentarzy

Zamek w Krasiczynie

Nie pamiętam, by kiedykolwiek projekt ustawy wywoływał u mnie tak wiele emocji. I jestem pewna, że nie tylko u mnie:)

Kiedy okazało się, że na skutek ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności  wielu deweloperom grozi upadłość, zaczęłam się naprawdę denerwować, co się stanie z tymi wszystkimi rozpocżętymi i niesprzedanymi inwetycjami naszych klientów, jeśli zmuszeni  będą płacić nawet kilkumilionowe dopłaty z tytułu udzielonej im pomocy publicznej. A że sprawy moich klientów traktuję tak, jakby to były moje sprawy, przyznam szczerze, że problem skutków tej ustawy spędzał mi sen z powiek tak samo, jak moim klientom.

Na szczęście światełkiem w tunelu okazał się projekt nowelizacji, o którym wspominałam Państwu zaledwie kilkanaście dni temu. Wprawdzie nie rozwiązywał on problemów wszystkich deweloperów, zwiazanych z przekształceniem, ale jak to się mówi- lepszy rydz, nic. Projekt dawał nadzieję, że ci, którzy jeszcze nie oddali budynków do użytkowania, mają szansę wyjść z tej opresji cało.

Tymczasem dzisiaj, Ministerstwo zabawiło się w Świętego Mikołaja i na stronie Rządowego Centrum Legislacji  zamieściło  zupełnie nowy projekt ustawy o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego  gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Z treści udostępnionych publicznie dokumentów wynika, iż Ministerstwo zarzuciło procedowanie poprzedniej wersji nowelizacji ustawy przekształceniowej, która miała być elementem ustawy o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Obecnie, ustawa jest procedowana szybszą ścieżką. Jest więc zatem ogromna szansa, że projekt zostanie przyjęty przed końcem roku i wejdzie w życie jeszcze przed  Nowym Rokiem.

Co  dla deweloperów wynika z tego projektu? Poniżej najważniejsze kwestie:

1. Terminy przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności – bez zmian

Zgodnie z projektem, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe (tj. budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi lub jednorodzinnymi), które zostaną oddane do użytkowania po 1 stycznia 2019 r. będzie podlegało przekształceniu w prawo własności z dniem oddania budynku do użytkowania. W tym zakresie więc zrezygnowano z pomysłu, że przekształcenie ma następować z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu mieszkalnego. Podobnie bez zmian pozostaje termin przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości, zabudowanych budynkami, w których deweloperzy aktualnie sprzedają lokale i nie zdążą ich sprzedać przed końcem roku. Takie nieruchomości przekształcą się z dniem 1 stycznia 2019 roku.

2. Oświadczenie dewelopera o wyborze dłuższego niż 20 lat okresu płatności opłaty przekształceniowej

Zmienione zostały zasady płatności opłat przekształceniowych przez przedsiębiorców, tak aby przekształcenie nie generowało skutku pomocy publicznej.

I tak – zgodnie z projektem, opłata będzie płatna co do zasady przez okres 20 lat, jednakże deweloper – by uniknąć ryzyka zapłaty dopłaty z tytułu udzielonej pomocy publicznej będzie mógł w terminie 3 miesięcy od daty przekształcenia złożyć do urzędu oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłat z tytułu przekształcenia przez okres dłuższy niż 20 lat. Projekt przewiduje, że przy stawce opłaty przekształceniowej wynoszącej 1% – ten okres będzie wynosił 99 lat, przy stawce 2% – 50 lat, przy stawce 3% – 33 lata.

Złożenie takiego oświadczenia będzie oznaczało, że deweloper nabywa prawo własności de facto po cenie rynkowej nieruchomości, a zatem brak będzie podstaw do uznania, że w wyniku przekształcenia doszło do udzielenia mu pomocy publicznej. Jeśli deweloper nie złoży takiego oświadczenia – będzie to oznaczało, że została mu udzielona pomoc publiczna i zastosowanie znajdzie art. 14 dotyczący dopłat.

To rozwiązanie powoduje, że problemu dopłat nie będą mieć wszyscy deweloperzy, a nie tak, jak przewidywał poprzedni projekt – tylko ci, którzy będą oddawać budynki do użytkowania po 1 stycznia 2019 roku. Warunkiem będzie jednak złożenie we właściwym terminie oświadczenia.

3. Okres płatności opłaty przekształceniowej przez nabywców  lokali

Obowiązek zapłaty opłaty przekształceniowej przez okres 99 lat lub 33 lat – zgodnie ze złożonym przez dewelopera oświadczeniem – nie będzie miał jednak zastosowania do nabywców lokali – osób fizycznych nie będących przedsiębiorcami. Zgodnie z projektem, taki nabywca lokalu będzie mógł złożyć w terminie 30 dni od dnia nabycia lokalu wniosek o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty przekształceniowej. Organ wskaże wówczas w zaświadczeniu, że opłata będzie wnoszona przez okres właściwy dla podmiotów nie będących przedsiębiorcami (czyli maksymalnie będzie to okres 20 lat). Innymi słowy na nabywcę nie przejdzie obowiązek zapłaty opłaty np. przez okres 99 lat. W stosunku do niego znajdzie zastosowanie okres podstawowy, czyli 20 lat.

4. Zaświadczenia o przekształceniu

Wprowadzony został  też obowiązek wydawania zaświadczenia o przekształceniu w terminie 30 dni od daty złożenia wniosku przez właściciela gruntu, jeśli taki wniosek będzie uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu lub dokonania czynności mającej za przedmiot lokal.

Tak więc jeśli po 1 .01.2019 deweloper będzie chciał sprzedać lokal, będzie musiał wystąpić o wydanie zaświadczenia i będzie musiał wykazać, że wniosek o wydanie tego zaświadczenia jest uzasadniony potrzebą sprzedaży kolejnych lokali. W takim przypadku organ będzie zobowiązany wydać zaświadczenie w terminie 30 dni. Tym samym został wyeliminowany problem oczekiwania nawet kilku miesięcy na uzyskanie zaświadczenia i dokonanie przez dewelopera sprzedaży  lokali po dacie przekształcenia.

Moim zdaniem nowy projekt powinien rozwiązać wszystkie problemy, związane z dopłatami i uzyskaniem zaświadczeń, które wygenerowała obowiązująca ustawa. Teraz pozostaje nam już tylko trzymać kciuki. Ja w każdym razie już trzymam ;).

{ 6 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Sławomir Grudzień 5, 2018 o 14:02

Zastanawiam się czy ta nowela nie przeoczyła problemu przekształcenia gruntów przypisanych do lokali mieszkalnych w spółdzielniach (spółdzielczych własnościowych i lokatorskich). Wedle orzeczenia Sądu Najwyższego z 9 marca 2017 (sygn. akt III CZP 69/16), spółdzielnia pełni rolę przedsiębiorcy także wobec lokatorów (konsumentów), bo prowadzi działalność gospodarczą polegającą na obrocie lokalem do czasu wyodrębnienia własności. Spółdzielnia buduje zasoby mieszkaniowe za środki pochodzące z wkładów budowlanych, a po spłacie należności przenosi własność na lokatora – działa analogicznie jak deweloper. Czy przekształcenie tych gruntów za 20% wartości (20 opłat rocznych w wysokości 1% ceny gruntu) nie jest aby gigantyczną pomocą publiczną dla spółdzielni, która jest przecież właścicielem lokali mieszkalnych do chwili wyodrębnienia? Jeśli spółdzielnia nie złoży wniosku że chce wnosić opłaty za grunt przynależny do lokali mieszkalnych przez 99 lat, to za jakiś czas może się okazać że ma do spłacenia olbrzymi długo wobec Państwa.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Grudzień 7, 2018 o 13:49

Panie Sławomirze,
spółdzielnia też będzie musiała złożyć takie oświadczenie, by uniknąć pomocy publicznej.

Odpowiedz

Adrian Grudzień 6, 2018 o 09:58

Zastanawia mnie sytuacja wtórnego obrotu, tj. co się stanie, kiedy najpierw przedsiębiorca złoży oświadczenie o wyborze zapłaty opłaty przez 99 lat, a następnie sprzeda mieszkanie konsumentowi. To duży problem, w przypadku deweloperów, którzy np. uzyskali pnu w 2018 r., a nie przeniosą własności wszystkich mieszkań na rzecz klientów do 31.03.2019 r. W uzasadnieniu wskazano, że „Inne sytuacje wtórnego obrotu nie wymagają uregulowania, ponieważ w przypadkach,w których nabywcą nieruchomości od przedsiębiorcy będzie podmiot niebędący przedsiębiorcą, zastosowanie znajdzie ogólna zasada wnoszenia opłaty przez 20 lat od dnia przekształcenia”, ale nie bardzo wiem, skąd miałoby to wynikać. Pozdrawiam serdecznie.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Grudzień 7, 2018 o 14:25

Panie Adrianie,
problemu nie będzie. Bez względu na to, kiedy deweloper uzyskał PNU, jeśli nie chce, by przekształcenie stanowiło dla niego pomoc publiczną musi złożyć oświadczenie. Złożenie oświadczenia nie oznacza, że nabywca automatycznie wchodzi niejako w buty dewelopera i będzie związany wybranym przez dewelopera wydłużonym okresem płatności opłaty przekształceniowej. W stosunku do nabywców nie będących przedsiębiorcami znajdzie zastosowanie przepis art. 7 ust. 6, który ustanawia jako zasadę 20 letni okres uiszczania opłaty przekształceniowej. Natomiast gdyby nabywcą był inny przedsiębiorca, to należało to uregulować w ustawie (jest to dodany do art. 7 ustawą nowelizującą ust. 6b)

Odpowiedz

Adrian Grudzień 7, 2018 o 15:05

Pani Mecenas, bardzo dziękuję za odpowiedź. Nie ukrywam, że chciałbym, żeby tak było – ale nie jestem przekonany, czy to na pewno nie wymagało wskazania wprost w ustawie. Teoretycznie nabywca singularny nie jest związany całym stosunkiem prawnym „od zbywcy”, ale tutaj zbywca niejako kształtuje treść stosunku prawnorzeczowego.

Podobnie jak mam wątpliwość, czy aby na pewno deweloper nie otrzyma i tak pomocy publicznej – nie z uwagi na skrócenie okresu opłat, ale z uwagi na samo przekształcenie (jakby nie patrzeć otrzyma prawo o silniejszej treści).

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Grudzień 7, 2018 o 15:35

Oczywiście Panie Adrianie,
ma Pan rację, że z chwilą przekształcenia deweloper otrzymuje prawo silniejsze niż prawo U.W. ale przecież nie za darmo.Problemem jest to, za jaką kwotę tę własność otrzymuje. Biorąc pod uwagę 20 letni podstawowy okres płatności opłaty przekształceniowej – oznaczałoby to, że nabywa za 20% wartości rynkowej nieruchomości.W tym zakresie otzrymuje pomoc publiczną. Jeśli jednak deweoper przyjmnie na siebie zobowiązanie do zapłaty kwoty równej wartości rynkowej nieruchomości (99 opłat przekształceniowych przy stawce 1%), to trudno w takim przypadku mówić o pomocy publiczną. Inną kwestią jest, jak szybko deweloper sprzeda taki lokal. Teoretycznie mozliwa jest przecież sytuacja, że część lokali mieszkalnych dewloper zostawi w swoich zasobach i wówczas bedzie musiał płacić opłaty za wszystkie lata, kiedy był właścicielem lokali.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś z siedzibą w Krakowie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem agnieszka.tos@kancelariakst.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: