Deweloperze uważaj! W budynku jednorodzinnym nie sprzedasz już więcej niż 2 mieszkań

Agnieszka Grabowska-Toś        18 sierpnia 2017        18 komentarzy

Jak co roku, pierwsze dwa tygodnie sierpnia spędziłam na Mazurach. To moje ukochane miejsce od dziecka. Tu są moje korzenie i tylko tu jeziora o zachodzie słońca mają swój szczególny zapach. Ten zapach przypomina mi wakacje mojego dzieciństwa, kiedy przyjeżdżałam z rodzicami  w rodzinne strony mojej mamy. Pewnie dlatego, kiedy zbliżają się wakacje tak bardzo „ciągnie”mnie tamte strony:)

Urlop urlopem (szkoda, że tak szybko się skończył), a tu w międzyczasie pojawiły się  kolejne ważne dla deweloperów zmiany w prawie.  Zanim wyjechałam na Mazury, Sejm uchwalił ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości, którą właśnie podpisał Prezydent. Ustawa ta w istotny sposób zmienia między innymi ustawę o własności lokali w zakresie, w jakim odnosi się ona do zasad ustanawiania odrębnej własności lokali.

Zgodnie z zapowiedziami  Ministerstwa Infrastruktury, wprowadzone do ustawy o własności lokali regulacje, mają na celu uniemożliwienie inwestorom przekształcanie budynków jednorodzinnych w wielorodzinne, na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Proceder ten opisywałam już Państwu kilkakrotnie na moim blogu.

W związku z uchwaleniem nowych przepisów  zostałam poproszona przez Panią red. Annę Krzyżanowską z Gazety Prawnej o komentarz. Artykuł na ten temat ukazał się 31 lipca 2017 roku na łamach Gazety Prawnej pt. Dom jednorodzinny nie stanie się już miniblokiem. Zachęcam Państwa oczywiście do jego lektury.

Wyjaśniając w skrócie, jakie zmiany zostały wprowadzone, trzeba wspomnieć o 2 istotnych kwestiach:

Po pierwsze –  zgodnie z dodanym do art. 2 ustawy o własności lokali – ust. 1a, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nastąpi jedynie wówczas, gdy będzie to zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.

Po drugie zaś – został wprowadzony zakaz sądowego znoszenia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali w sytuacji, w której byłoby to sprzeczne m.in. z decyzją o warunkach zabudowy, czy planem miejscowym.

Co ta zmiana oznacza dla tych wszystkich, którzy planowali wydzielić w budynkach jednorodzinnych więcej niż dwa lokale?

Obecnie, nie będzie można tego zrobić, jeśli budynek został wybudowany na terenach  przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną i jeśli inwestor nie dysponuje pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie dla  budynku wielorodzinnego. Nie będzie też można znieść współwłasności budynku jednorodzinnego, w którym znajduje się więcej niż 2 lokale poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, jeżeli na terenie, na którym znajduje się taki budynek plan miejscowy dopuszcza tylko zabudowę jednorodzinną.

Jak to zwykle bywa – nowe przepisy już dziś budzą wątpliwości.

Przede wszystkim nie wynika z nich, kto będzie czuwał na ich przestrzeganiem. Innymi słowy – do kogo są one adresowane?

Czy na ich podstawie Starosta będzie mógł zażądać od inwestora występującego z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności więcej niż 2 lokali dokumentów, potwierdzających, że wydzielenie to jest zgodne z planem miejscowym, decyzją WZ, wydanym pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie?

Czy obowiązek kontroli w tym zakresie będzie także spoczywał na notariuszach, przed którymi zawierane są umowy ustanowienia odrębnej własności lokali?

Myślę, że jedni i drudzy powinni weryfikować zgodność ustanowienia odrębnej własności lokalu z nowymi przepisami, choć ze względu na istotę postępowania w sprawie wydawania zaświadczeń – można mieć wątpliwości, czy Starosta w takim postępowaniu jest uprawniony do prowadzenia postępowania wyjaśniającego i analizowania dokumentów, o których mowa w nowo dodanym ust. 1a.  Zapewne już niedługo przekonamy się, jak te przepisy zafunkcjonują w praktyce.

Druga moja wątpliwość dotyczy zawartego w dodanym do art. 2 ustawy o własności lokali ust. 1a zdania, zgodnie z którym odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym  mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Zapis ten pozostaje w sprzeczności z definicją budynku jednorodzinnego zawartą w art. 3 pkt. 2a prawa budowlanego zgodnie, z którą budynek jednorodzinny to taki,  w którym dopuszcza się wydzielenie  nie więcej niż dwóch lokali  mieszkalnych, albo jednego  mieszkalnego i jednego użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej. Moim zdaniem, w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę budynku jednorodzinnego, w którym zaprojektowano dwa lokale – jeden mieszkalny, drugi użytkowy, nie będzie można ustanowić odrębnej własności lokalu użytkowego.  Zdaje się na to wskazywać literalne brzmienie tego przepisu.

Trzeba sobie powiedzieć jasno: zmiana przepisów, choć pożądana, niestety nie rozwiązuje wszystkich problemów. Nadal bowiem nie wiadomo, co z tymi wszystkimi budynkami, w których niezgodnie z prawem budowlanym doszło do zmiany funkcji –  z budynku jednorodzinnego na wielorodzinny. Należałoby zastanowić się, jak pomóc tym wszystkim poszkodowanym, którzy w tej chwili toczą batalię z nadzorem budowlanym i obawiają się utraty swoich mieszkań, z powodu działań nieuczciwych, bądź niedoświadczonych deweloperów.

Może Ministerstwo Infrastruktury pójdzie za ciosem i wymyśli jakieś salomonowe rozwiązanie. Pożyjemy, zobaczymy:)

 

 

{ 18 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Adrian Wrzesień 1, 2017 o 11:43

A jak się ma sprawa jak plan zagospodarowania dopuszcza zabudowę bliźniaczą to czy można:
wybudować 2 budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej i w nich wydzielić po dwa lokale mieszkalne? Na poszczególnych kondygnacjach?
To chyba jest dopuszczalne prawda?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Wrzesień 1, 2017 o 11:51

Tak, to jest dopuszczalne (dwa lokale w każdej połówce bliźniaka).

Odpowiedz

Robert Październik 17, 2017 o 20:24

A co jeśli plan jasno wskazuje ile ma mieć działka pod bliźniaka ale na końcu zapisu jest wzmianka „i dotyczy nowych podziałów” a moja działka jest ze starego podziału, zastanego bo MPZP został uchwalony później. Czy w takim razie bliźniaka mogę wybudować?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Listopad 17, 2017 o 17:51

Panie Robercie.
Ja bym przyjęła, że skoro dotyczy to nowych podziałów, to do „starych” działek to się nie odnosi. Proszę jednak nie sugerować się tą odpowiedzią. Musiałabym zapoznać się z treścią planu, by móc to w sposób wiążący ocenić.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Adrian Wrzesień 1, 2017 o 12:57

Dziękuję za odpowiedź.

Odpowiedz

Robert Wrzesień 6, 2017 o 23:06

Pani Agnieszko,

czy można liczyć na Pani wyjaśnienie kwestii znoszenia współwłasności poprzez podział jednego domu jednorodzinnego w linii pionowej na dwa domy jednorodzinne z odrębnymi działkami? Czy omawiana nowelizacja ustawy coś zmienia w tej kwestii jak ktoś buduje dom jednorodzinny dwulokalowy ale nie występuje o samodzilność lokali tylko po wybudowaniu dzieli dom na pół wraz z działką? Ustawa wg mnie mówi o wydzielaniu lokali a nie o wydzielaniu odrębnej nieruchomości w postaci działki z domem. Czyli jak się podziali większy dom jednorodzinny na pół na dwa domy jednorodzinne to można też potem w każdej połówce wydzielić po dwa lokale mieszkalne?
Proszę o wyjaśnienie. Z góry dziękuję.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Wrzesień 21, 2017 o 15:38

Panie Robercie,
ma Pan rację, rzeczywiście ustawa nic na ten temat nie mówi. Moim zdaniem jednak rozwiązanie, które Pan proponuje nie jest właściwe. Proszę śledzić bloga, zapewne zajmę się i tą kwestią:)
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Adrian Październik 27, 2017 o 14:09

Opisana powyżej sytuacja jest niemożliwa do przeprowadzenia bo dom w zabudowie bliźniaczej czy też szeregowej musi stanowić samodzielną całość konstrukcyjną. Musi zatem posiadać osobne ściany i osobne fundamenty. A więc już z samego założenia jest możliwość wydzielenia działki oraz dwóch lokali mieszkalnych.
W opisanej sytuacji nie wydzielimy domu jako samodzielną całość konstrukcyjną a jedynie mieszkania gdzie działka i tak będzie współwłasnością.

Odpowiedz

Jacek Wrzesień 30, 2017 o 10:56

Czy przepis ten ma szanse skutecznie ukrócić proceder projektowania w centrach miast budynków mieszkalnych wielorodzinnych z olbrzymimi mieszkaniami, z góry z zamiarem podziału ich na mniejsze po zakończeniu inwestycji? Chodziło o obejście zapisów planów zagospodarowania przestrzennego narzucających konieczność zapewnienia określonych ilości miejsc postojowych w stosunku do ilości mieszkań w garażach takich budynków. Czy też takie obchodzenie przepisów będzie w takich wypadkach dalej możliwe?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Październik 1, 2017 o 16:14

Panie Jacku,
ten przepis nie dotyczy sytuacji, którą Pan opisuje.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Jacek Październik 6, 2017 o 21:59

Sugeruje Pani, że art. 2. 1a ustawy o własności lokali nie uniemożliwi uzyskania zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnym i na jego podstawie sprzedaży mieszkań powstałych z podziału pojedynczego lokalu mieszkalnego? Czy też, że w przypadku budynków wielorodzinnych istniały i istnieją nadal inne furtki do podziału mieszkań, tak aby obejść zapisy planu zagospodarowania przestrzennego o ilości miejsc postojowych na mieszkanie?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Październik 13, 2017 o 19:51

Tak, takie furtki istniały i biorąc pod uwagę, że cel, jaki przyświecał tej nowelizacji związany był z przekształcaniem budynków jednorodzinnych w wielorodzinne, można uznać, że na gruncie nowego przepisu nadal istnieją. Czy praktyka pójdzie w kierunku, o którym Pan pisze – czas pokaże. Moim zdaniem, wymagałoby to od organu wydającego zaświadczenie prowadzenia postępowania dowodowego i wyjaśniającego, w zbyt szerokim zakresie, a to by stało w sprzeczności z istotą postępowania ws wydawania zaświadczeń.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Jacek Październik 12, 2017 o 22:44

Od tygodnia mój kolejny post w tej sprawie wisi jako czekający na akceptację. Czy mogę liczyć na odpowiedź?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Październik 13, 2017 o 19:51

Odpowiedziałam:)

Odpowiedz

Sławek Październik 26, 2017 o 12:39

Mnie zastanawia bardziej jak mam interpretować zapis iż zgodnie z MPZP mogę wybudować na swojej działce dom jednorodzinny do 4 mieszkań – oznaczenie M22. Według paragrafu który został przytoczony w artykule to prawo budowlane przewiduje wybudowania domu jednorodzinnego tylko do 2 mieszkań. Czy mam w takim razie rozumieć że jest to teren do zabudowy jednorodzinnej czy wielorodzinnej. Co z odbiorem takiej budowli ? Odbywa się to tylko na zgłoszenie jak w przypadku domów jednorodzinnych ? Poniżej zamieszczam link do planu http://www.gdansk.pl/zagospodarowanie-przestrzenne/plany,1224

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Listopad 17, 2017 o 17:55

Panie Sławku, odpowiedź na te wszystkie pytania niestety wykracza poza ramy komentarza, gdyż wymagałoby z mojej strony analizy sprawy.
Jeśli jest Pan zainteresowany – zapraszam do współpracy:)
Pozdrawiam,

Odpowiedz

Sabina Listopad 7, 2017 o 11:22

witam, co można zrobić jeśli ktoś ma dom jednorodzinny wybudowany dawno temu na terenie gdzie dopuszczono budowę wielorodzinną i jednorodzinną ale pozwolenie było na jednorodzinny i zrobione są 3 lokale mieszkalne samodzielne. jak to prawnie zalegalizować teraz po zmianach? dawno temu tez wydano zaswiadczenia o samodzielnosci ale nic wicej sie nie działo a teraz sie przepisy pozmieniały i notariusz nie chce ustanowic odrębnej własności lokali

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Listopad 17, 2017 o 17:59

Pani Sabino, trzeba przeprowadzić procedurę zmiany sposobu użytkowania budynku jednorodzinnego na wielorodzinny.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: