Czy sąsiad jest zawsze stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy?

Agnieszka Grabowska-Toś        21 lipca 2015        17 komentarzy

blog dla deweloperów.jpg5Wydawałoby się, że o tym, kto może być stroną postępowania w sprawie warunków zabudowy i jak ustala się strony tego postępowania wiadomo już wszystko.

Sądownictwo administracyjne wielokrotnie wypowiadało się w tej kwestii.

Były nawet uchwały, które – pomimo zmiany przepisów –  zachowały swą aktualność.  Ja również w jednym z ostatnich wpisów na blogu poruszałam wątek ustalania stron postępowania i pisałam Państwu o tym, jak to się zwykle odbywa.

I co się okazuje? – że niektórzy najwyraźniej lubią iść pod prąd i zmieniać utarte już szlaki, a to co do tej pory było oczywiste, już wcale takie oczywiste nie jest.

Mam tu na myśli stosunkowo niedawne – bo  z  2 września 2014 roku – postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. II OZ 819/14), w którym została zawarta dość kontrowersyjna – moim zdaniem zdaniem – teza, że stronami postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy są zawsze właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiadującej bezpośrednio z terenem inwestycji.

Piszę Państwu o tym orzeczeniu  nie bez powodu.

O ile bowiem dotychczas deweloperzy teoretycznie mogli przekonywać organ, że dany podmiot, choć jego nieruchomość sąsiaduje bezpośrednio z terenem inwestycji, nie ma interesu prawnego w postępowaniu w sprawie decyzji WZ, to w świetle tego orzeczenia– należałoby przyjąć, że sąsiad zawsze jest stroną postępowania w sprawie decyzji WZ i nie ma podstaw do prowadzenia na ten temat jakiejkolwiek polemiki z organem.

NSA potwierdził bowiem wyraźnie, że właściciele nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z inwestycją ZAWSZE są stronami postępowania w sprawie wydania decyzji WZ.

Moim zdaniem sąd ewidentnie wyszedł w tym przypadku przed szereg, by nie powiedzieć dokonał wykładni sprzecznej z prawem.

Przede wszystkim żaden przepis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera definicji strony postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy. Żaden nie mówi o tym, że stroną ma być zawsze ten, kogo nieruchomość bezpośrednio graniczy z terenem inwestycji. Dlatego też krąg stron postępowania ustalany jest zgodnie art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego. Stroną jest więc ten, kto ma interes prawny.

Dlaczego zatem sąd mówi, że  stroną będzie zawsze właściciel działki sąsiedniej, tak jakby to, czy ma on interes prawny, czy nie – było zupełnie bez znaczenia?

Przyznam się szczerze – zupełnie tego nie rozumiem.

Co ciekawe,  dwa miesiące wcześniej, ten sam sąd w wyroku z dnia 8 lipca 2014 roku, sygn. II OSK 233/13 stwierdził, że stronami postępowania MOGĄ być właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiedniej. A więc już nie tak kategorycznie – jak w wyroku z września 2014 roku.

Aż ciśnie się na usta staropolskie powiedzenie – dziad swoje – baba swoje;)

Niewątpliwie jednak ten ostatni wyrok jest zdecydowanie korzystniejszy dla deweloperów, bo nie traktuje sąsiadów automatycznie, jako strony postępowania, lecz  wskazuje na konieczność ustalania ich każdorazowo, indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności sprawy.

I tej właśnie korzystnej linii orzeczniczej trzymajmy się proszę Państwa w naszych postępowaniach o ustalanie warunków zabudowy i miejmy nadzieję, że będą się go trzymały również organy wydające decyzje WZ.

{ 17 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Krzysztof Październik 11, 2015 o 14:34

Czy osoba która była stroną przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy a następnie sprzedała nieruchomość ( po wydaniu przez organ decyzji ostatecznej) utraciła statut strony a w jej miejsce wszedł nabywca, czy nadal osoba ta posiada statut strony i może złożyć wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji ostateczne j?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Październik 12, 2015 o 09:58

Witam Panie Krzysztofie,
Cieszę się, że jest Pan stałym czytelnikiem bloga:) Jeśli chodzi o Pana wątpliwość, to wydaje mi się, że skoro zadał Pan takie pytanie, na pewno ma Pan już jakoś tę kwestię przemyślaną. Dlatego chętnie usłyszę, co Pan na ten temat myśli:)
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Krzysztof Październik 23, 2015 o 21:18

Przepraszam, że tak długo … właściwie to nie analizowałem tej kwestii wcześniej tylko liczyłem na \”gotową\” odpowiedź :), jednak takim postawieniem sprawy 🙂 zainspirowała mnie Pani do przeanalizowania zagadnienia, o które pytałem. W toku postępowania jeśli \”osoba\” została uznana przez organ za stronę sprawa wydaje się prosta Art. 30. § 4 KPA – nabywca wchodzi w miejsce zbywcy. W sprawach zakończonych decyzją ostateczną wydaje się, że ww. przepis powinien mieć także zastosowanie , ale nie mam pewności. Znalazłem jednak takie orzeczenie NSA I CSK 637/12
– i zastanawiam się, czy w takiej sytuacji dopuszczalne jest aby w postępowaniu nadzwyczajnym status strony przysługiwał zarówno zbywcy jak i nabywcy ??
A, tak na marginesie biorąc pod uwagę Pani powyższy artykuł zastanawiam się nad możliwością zakwestionowania statusu strony w trakcie wydawania decyzji o warunkach zabudowy i ewentualnymi konsekwencjami wynikającymi z Art. 156. § 1. pkt 4 KPA ??

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Październik 26, 2015 o 00:15

Panie Krzysztofie,
Art. 30 § 4 k.p.a. – tylko w toku postępowania. Jeśli do zbycia dojdzie po wszczęciu postępowania nadzwyczajnego, to będzie miał zastosowanie. Jeśli sprawa jest zakończona, do oceny, kto ma interes prawny w postępowaniu nadzwyczajnym, stosujemy oczywiście art. 28 k.p.a. Ja bym przyjęła, że zbywca może mieć interes prawny w takim postępowaniu, choćby z tego faktu, że był adresatem decyzji ostatecznej.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Magdalena Grudzień 29, 2015 o 19:37

Dzień dobry
Na początek chciałabym pogratulować Pani świetnego bloga.
Przedstawię zaistniałą sytuację. Moja dobra znajoma kupiła nieruchomość, na której zlokalizowany jest budynek produkcyjny i trzy budynki gospodarcze. W Urzędzie Miejskim złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zmiany przeznaczenia tych budynków na cele mieszkalne, ponieważ na danym terenie brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dowiedziała się od urzędnika, że jako strony postępowania zostali uznani właściciele i współwłaściciele nieruchomością sąsiadujących. Okazuje się, że kolejne dwie osoby nie żyją i należy przeprowadzić postępowania spadkowe.
Na podstawie zgłoszenia do Starostwa zostały już wykonane pewne roboty budowlane dot. m.in. wstawienia okien, drzwi, naprawy dachu itp……..
W wyniku planowanej zmiany przeznaczenia budynków nie zostaną dokonane żadne zmiany w zakresie dobudowy, zmiany wysokości, czy jakichkolwiek innych parametrów. Oczywiście poza nieznaczną zmianą powierzchni użytkowej – bo będą wbudowane ściany działowe wewnętrzne.
Moim zdaniem, ustalając krąg stron postępowania, organ winien każdy przypadek, zwłaszcza przy wydawaniu warunków zabudowy traktować indywidualnie.
Mając na uwadze kpa (art. 28) uważam, że w tym przypadku żaden sąsiad nie ma przymiotu strony, ponieważ postępowanie nie dotyczy ich interesu prawnego lub obowiązku jak również nie żądali oni czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.
Czy w tym przypadku organ dobrze wyznacza krąg stron postępowania i czy Wnioskodawca może wystąpić do organu z pismem o wyjaśnienie, dlaczego te osoby uznano za strony postępowania.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Grudzień 30, 2015 o 12:57

Dzień dobry Pani Magdaleno.
Bardzo dziękuję za miłe słowa.
Jeśli chodzi o przedstawioną przez Panią sytuację, to muszę powiedzieć, że oczywiście ma Pani rację, że ustalając krąg stron, organ powinien badać każdy przypadek indywidualnie i przez pryzmat art. 28 k.p.a. oceniać, kto ma w tym przypadku interes prawny do bycia stroną.
Myślę, że gdybym była na miejscu organu, również zawiadomiłabym sąsiadów – z ich punktu wiedzenia na pewno nie bez znaczenia jest to, czy będą mieli „za płotem” budynek wielorodzinny, czy obiekt który mieli dotychczas, nawet jeśli kubatura tego obiektu w ogóle nie zmienia się.
Jeśli zaś chodzi o to, czy wnioskodawca może wystąpić z pismem o wyjaśnienie, dlaczego określone osoby uznał za strony, to zdecydowanie potwierdzam, że może i nawet powinien, gdy ma w tym zakresie wątpliwości. Może w zdecydowany sposób sprzeciwić się w piśmie, by te osoby były stronami, a organ będzie musiał wypowiedzieć się w tej kwestii w uzasadnieniu decyzji.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

yuk Listopad 3, 2016 o 21:54

Wyrok nsa z 2014 r jest sluszny bowiem sasiadowi przysluguje prawo strony ze wzgledu na swoj interes prawny z art 140 kc w oniesieniu do art 28 kpa

Odpowiedz

Marianna Kwiecień 10, 2017 o 20:01

Czy sąsiad który nie jest właścicielem działki /właściciele nie żyją/ tylko synem nie żyjących właścicieli,
nie ma przeprowadzonego nabycia spadku czyli tej działki.Może zablokować mój wniosek
o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,nadmieniam że moja działka budowlana nie ma
planu zagospodarowania przestrzennego,czy sąsiad w takim wypadku jest stroną.
Proszę mi wyjaśnić i pomóc w tej sytuacji.
Pozdrawiam Marianna

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Kwiecień 19, 2017 o 19:23

Jeśli sąsiad jest spadkobiercą – to powinien być strona postępowania.

Odpowiedz

Robert Kwiecień 21, 2017 o 16:34

Witam!Mam podobny problem. Złożyłem wniosek do urzędu gminy o ustalenie warunków zabudowy. Działka graniczy z jednej strony z zarośniętą działką, której właściciel nie żyje, a syn podobno jest we Francji. Czy urząd wyda warunki zabudowy, jeśli nie uda się skontaktować z kimś z rodziny, spadkobiercami? Czy istnieje jakiś sposób, aby rozwiązać ten problem?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Kwiecień 22, 2017 o 16:41

Jeśli złoży Pan wniosek o warunki zabudowy, urząd zawiesi postępowanie z powodu braku możliwości wezwania do sprawy spadkobierców sąsiada.

Odpowiedz

Hania Lipiec 13, 2017 o 10:36

Witam, bardzo ciekawy blog 🙂 jestem pracownikiem małej gminy i mam wątpliwości w jaki sposób powinnam ustalać strony postępowania jeśli właściciel nieruchomości sąsiedniej nie żyje. Zawiadomienie dzieci i współmałżonka nie wydaje mi się dobrą metodą, czy ja powinnam zgłaszać się do sądu o postanowienie o nabyciu spadku czy powinien ustalić to inwestor (wydaje mi się, że dla wielu osób będzie to zbyt kłopotliwe, a wręcz za trudne). To nie są deweloperzy tylko mali rolnicy, którzy budują dom dla potomków. A co z ochroną danych osobowych spadkobierców?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Lipiec 16, 2017 o 22:53

Pani Haniu,
Bardzo dziękuję. Co do Pani wątpliwości – proszę śledzić bloga. Wkrótce napiszę coś na ten temat, gdyż jest Pani kolejną osobą, która o to pyta:)
Pozdrawiam serdecznie!

Odpowiedz

krzysztof Sierpień 23, 2017 o 14:25

Witam. Sąsiadka zabudowała swoją działkę więcej niż dopuszczalne 30%. Jak wykazać swój interes prawny w tej sprawie. Pozdrawiam.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Listopad 17, 2017 o 17:48

Panie Krzysztofie, trudno mi odpowiedzieć na to pytanie, gdyż mam za mało danych. Jesli jest Pan sąsiadem i był Pan stroną postępowania o pozwolenie na budowę, to ma Pan interes prawny.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Ania Październik 27, 2017 o 19:21

witam Pani Agnieszko! Mam dosyć poważny problem.
Otóż mój znajomy nabył nieruchomość gdzie wydana była decyzja o warunkach zabudowy na budynek mieszkalny tzw. bliźniak. Znajomy jest deweloperem; poprosiłam, po jakimś czasie, gdyż byłam zainteresowana nabyciem nieruchomości, aby nie był to tzw. bliźniak tylko dom jednorodzinny wolnostojący z garażem. Deweloper wystąpił po dwóch latach do urzędu gminy i dostał decyzję zmieniającą czyli z bliźniaka na wolnostojący. Uzyskał również pozwolenie na budowę. I decyzja o wz i pozwolenie na budowę zostały po jakimś czasie „ostateczne”. zaczął budować dom. wtedy sąsiedzi zorientowali się, że to nie jest „bliźniak” tylko wolnostojący i wnieśli o stwierdzenie nieważności decyzji wz, gdyż nie byli stroną w sprawie wydania decyzji zmieniającej. sprawa trafiła do SKO (który odmówił
stwierdzenie nieważności decyzji) oraz do WSA który uchylił decyzję SKO. Sprawa trafiła do SKO a ten stwierdził nieważność decyzji wz. Decyzja nie jest prawomocna; ale dodam, że dom jest na ukończeniu i za dwa miesiące mieliśmy zgłosić do użytkowania. Gmina umywa ręce i twierdzi, że zdarzają się różne sytuacje, co nas czeka w tej sytuacji. pewnie ze się odwołujemy ale też usłyszałam, że uchylą nam decyzję o pozwoleniu na budowę. Co robić?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś Listopad 17, 2017 o 17:58

Pani Anno,
chętnie przyjrzę się Państwa sprawie. Być może nie jest tak niekorzystna, jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Jeśli jest Pani zainteresowana współpracą w tym zakresie – proszę o kontakt.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: